Сдача жилья в аренду уже не приносит дохода. Что будет с ценами? - «Аналитика рынка» » Строительные Решения
Свежие новости строительства » Аналитика рынка недвижимости » Сдача жилья в аренду уже не приносит дохода. Что будет с ценами? - «Аналитика рынка»
Сдача жилья в аренду уже не приносит дохода. Что будет с ценами? - «Аналитика рынка»
Мария Волкова Источник: Лента Падение стоимости аренды жилья, наметившееся с началом пандемии, в большинстве российских городов прекратилось. Некоторые арендодатели уже компенсировали себе коронавирусные потери, но сдавать квартиры не всегда и не везде целесообразно. Понять, стоит ли идти в рантье,

Мария Волкова
Источник: Лента
Сдача жилья в аренду уже не приносит дохода. Что будет с ценами? - «Аналитика рынка»

Падение стоимости аренды жилья, наметившееся с началом пандемии, в большинстве российских городов прекратилось. Некоторые арендодатели уже компенсировали себе коронавирусные потери, но сдавать квартиры не всегда и не везде целесообразно. Понять, стоит ли идти в рантье, все сложнее: доходность этого бизнеса снижается, недвижимость растет в цене быстрее, чем ставки найма, но сдача жилья в аренду все равно выгоднее банковских депозитов. Вклады против квадратных метров и неоднозначное будущее хозяев квартир — в материале «Ленты.ру».

Нелишние деньги

Средний уровень доходности от сдачи жилья в аренду в крупных городах России (с населением от миллиона человек) опустился до 5,6 процента годовых, подсчитали аналитики ЦИАН (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»). Год назад он был выше — 6,3 процента, в «доковидном» 2019-м — 6,7 процента, в 2018 году — 7,3 процента. В 2020-м доходность арендного бизнеса сократилась сразу на 0,7 процентного пункта — прежде всего из-за резкого роста стоимости квартир, спровоцированного запуском льготной ипотеки. Рынок аренды тогда, напротив, стагнировал: многие арендаторы перешли на удаленку и уехали в родные города, оставив съемное жилье. Некоторые взяли ипотеку и купили свои квартиры. Это привело к снижению ставок и, соответственно, доходов хозяев сдаваемых метров.

Средняя ставка аренды студий, одно- и двухкомнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года достигла 18,6 тысячи рублей. За год показатель увеличился на 2 процента. Стоимость покупки квартир росла быстрее — на 16 процентов за год, до 4,2 миллиона рублей в среднем

Тем не менее сдавать недвижимость все еще выгоднее, чем держать деньги в банке, утверждают эксперты. Средняя ставка вклада (сроком от года; данные ЦБ) — 5,46 процентного пункта (п.п.), доходность аренды на 0,14 п.п. выше. В 2020-м разница была больше — 1,6 п.п., в 2018-м и 2019-м — 0,5 и 0,9 п.п. Имеет смысл отнести сбережения банкирам только в Санкт-Петербурге, где доходность аренды всего 4,2 процента, а также в Москве и Казани — там рантье получают 4,5 процента годовых.

«В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов, — прогнозируют в ЦИАН. — Кроме того, фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, так как в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы — затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения». Стоит учитывать также, что получаемые хозяевами жилья доходы не обгоняют текущие темпы инфляции, то есть фактически арендодатели с большим трудом «выходят в ноль» из-за обесценивания денег. В июне годовая инфляция составила 6,5 процента.

По данным аналитиков, сдавать жилье выгоднее всего в нестоличном Челябинске, где средняя доходность аренды выше 7 процентов годовых. Далее следуют Волгоград (6,5 процента) и Екатеринбург (6,4 процента). В абсолютных величинах больше всего зарабатывают собственники в Москве и Санкт-Петербурге: в среднем за год — 544 тысячи и 308 тысяч рублей соответственно. Но в двух столицах зафиксирован и самый высокий уровень цен на жилье, поэтому съемная квартира в Петербурге окупится за 24 года, в Москве — более чем за 22 года. Средний показатель для городов-миллионников — 18 лет и два месяца. В Челябинске «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду можно менее чем за 14 лет.

Профессиональные хозяйки

В перспективе помешать хорошо зарабатывать арендодателям-частникам могут крупные инвесторы — если перехватят контроль над рынком съемного жилья. Рост объема инвестиций в сегмент арендной недвижимости прогнозируют эксперты консалтинговой компании CBRE. Они проанализировали рынки съемных квартир в 40 городах Европы (материал есть в распоряжении «Ленты.ру») и пришли к выводу, что спрос на аренду будет только увеличиваться, следовательно, инвесторы не оставят этот бизнес без внимания.

В России потенциал аренды остается в значительной степени нераскрытым: лишь около 10 процентов российских семей снимают жилье. При этом мировой опыт показывает, что аренда может рассматриваться как один из основных инструментов улучшения жилищных условий . К тому же примерно 35 процентов семей в России не могут взять ипотеку даже при нулевой ставке

Виталий Мутко, генеральный директор «Дом.рф»

«Растет численность населения, особенно молодых поколений, более склонных арендовать жилье, — констатируют аналитики. — Также к росту спроса на аренду ведут социальные изменения. К ним относятся повышение уровня высшего образования (и более высокий уровень задолженности по кредитам на обучение), сокращение разрыва в уровне доходов, растущее вовлечение женщин в трудовую деятельность, более поздний возраст вступления в брак и создание семьи, что может повлечь отсрочку решения о покупке жилья. Эти тренды имеют место в сочетании с меньшей доступностью собственного жилья». По данным CBRE, 31 процент европейских семей сейчас живут в арендованном жилье (в то время как средний показатель за последнее десятилетие — 26 процентов).

Правда, в России профессиональной аренды практически нет, ее почти единолично развивает государственная компания «Дом.рф». Большинство отечественных арендодателей — частные лица, которые предлагают съемщикам квартиры, доставшиеся по наследству или приобретенные «на всякий случай». Доходность жилого сегмента в России ниже, чем в коммерческом секторе (речь о вложениях в офисы, склады), поясняют консультанты. У «Дом.рф» пока шесть проектов в Москве, где сдаются квартиры. Еще по одному — в Екатеринбурге (там заселение пока не начато) и Воронеже. В масштабах страны со 150-миллионным населением это ничтожное количество.

И все же угроза для частных наймодателей, в большинстве своем далеких от цивилизованной аренды, существует. «Профессиональная аренда может грозить частникам большей цивилизованностью рынка, стабильностью цен, жестким законодательством в этой сфере и выводом их из тени, — рассказала «Ленте.ру» Мария Жукова, управляющий директор агентства «МИЭЛЬ». — При условии, что проекты, подобные "Дом.рф", займут существенную (не менее 35-40 процентов) долю рынка аренды, и стоимость жилья в этих проектах будет сопоставима со стоимостью жилья в частном секторе. Большинство наших клиентов — люди небогатые и хотят достойное жилье за очень небольшие деньги».

Глава федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко полагает, что рынок официальной аренды, несомненно, будет развиваться и в перспективе составит «некоторую конкуренцию» частному сектору. «Однако пока в государственных арендных домах жилье сдается ощутимо дороже, чем у частников, так что существенного падения спроса именно из-за этого фактора не ожидается», — поясняет эксперт. По его словам, обрушить гегемонию частников способно развитие программы льготной аренды в регионах, когда арендатор платит 20 процентов от стоимости квартиры. «Но в реальности до этого еще далеко: пока что такой возможностью могут воспользоваться небольшое число чиновников и прочих бюджетников в регионах, а в Москве льготной аренды не предвидится вовсе», — заключает Луценко.

Что выросло

Почти полное отсутствие государственной поддержки для граждан, арендующих жилье, позволяет собственникам квартир повышать ставки даже в сложных экономических условиях. И им для выживания не нужен аналог программы льготной ипотеки — все наладилось естественным образом. По подсчетам «Мира квартир» (данные есть в распоряжении «Ленты.ру»), за первое полугодие 2021-го аренда однокомнатных квартир подорожала в 50 из 70 российских городов с населением от 300 тысяч человек. «Двушки» стали дороже в 52 городах, «трешки» — в 50-ти. «Тренд на удешевление арендного жилья, наметившийся с началом пандемии, сменился в большинстве населенных пунктов на противоположный, и многие арендодатели компенсировали себе потери», — отмечают аналитики.

Сильнейший рост ставок зафиксирован в Сочи: с начала 2021-го они увеличились на 28 процентов для «однушек», на 19 и 10 процентов для двух- и трехкомнатных квартир соответственно. Заметно (на 12-17 процентов в зависимости от числа комнат) подорожало съемное жилье в Калининграде, в Махачкале (плюс 10-17 процентов), Севастополе (10,5-12 процентов), Новокузнецке (7-12 процентов), Тольятти (5-9 процентов).

«Однако ни в Москве, ни в Петербурге, ни в некоторых других миллионниках с дорогой недвижимостью — Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Уфе — стоимость аренды так и не компенсировалась до допандемийного уровня», — сетуют эксперты. Виноваты в этом, по их мнению, мигранты из Средней Азии, которые «туда так и не вернулись в полном объеме», а также офисные и творческие работники из регионов, которым работодатели по-прежнему разрешают трудиться удаленно.

10 квадратных метров составляет площадь самых маленьких съемных квартир в России, их можно найти в Казани, Томске, Иркутске и Красноярске

У «Дом.рф» другие данные по Москве — стоимость найма столичных квартир якобы уже отыграла падение, произошедшее во время прошлогоднего локдауна. Так, за период с июня 2020-го по июнь 2021-го цена предложения однокомнатных квартир на рынке аренды увеличилась на 10 процентов — с 35,5 тысячи до 39,1 тысячи рублей в месяц, двухкомнатных — на 12 процентов (с 50,1 тысячи до 56,2 тысячи рублей). Для сравнения: в конце 2019-го ставки составляли 39,1 тысячи и 56 тысяч рублей соответственно.

В среднем квартира с одной комнатой в 70 крупнейших городах России сдается за 14,3 тысячи рублей в месяц, следует из материалов «Мира квартир». С начала 2021-го этот показатель вырос на 7 процентов. «Двушка» обойдется в 18,9 тысячи (плюс 4 процента за полгода), «трешка» — в 24,8 тысячи рублей в месяц (плюс 3 процента). В числе городов, где аренда вопреки общему тренду заметно подешевела, — Ставрополь, Чита, Грозный, Набережные Челны и Вологда.

«Нет предпосылок для роста цен»

Эксперты дают разные прогнозы относительно динамики арендных ставок до конца 2021 года. В ЦИАН полагают, что дорожать съемное жилье точно не будет. «На текущий момент нет никаких предпосылок для роста цен, — заявила «Ленте.ру» Виктория Кирюхина, главный эксперт-аналитик портала. — Многие работают удаленно, часть арендаторов перешли в категорию покупателей, взяв ипотеку по льготной ставке. Доходы населения в реальном выражении падают».

Кроме того, по словам Кирюхиной, оказывать давление на ставки будет и появление на рынке «инвестиционных» квартир в недавно сданных новостройках. В Москве возможен кратковременный всплеск активности арендаторов в конце августа — начале сентября, когда в столицу приезжают студенты.

«В августе, сентябре и октябре мы ожидаем традиционное оживление московского рынка найма, вслед за спросом могут подняться и арендные ставки у наиболее ликвидных объектов, — отчасти соглашается Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». — Но повышение цены не должно быть значительным, примерно на 5-6 процентов». В ноябре и декабре эксперт предрекает сезонную стагнацию рынка аренды. Пока, по наблюдениям риелторов, хозяев квартир в Москве выручают трудовые мигранты из стран СНГ: они снимают 80 процентов жилья экономкласса, оставшиеся 20 процентов приходятся на жителей российских регионов и приезжих из дальнего зарубежья. При этом собственники летом охотно торгуются, скидка для съемщиков может достигать 10 процентов. «Лучше пойти на уступки и удержать квартирантов сейчас, чем потом их не найти совсем», — поясняет Полякова.

Павел Луценко считает, что и будущее — за трудовыми мигрантами. Если им разрешат вернуться, спрос на съемные квартиры возрастет. «В любом случае рынок восстанавливается, но медленными темпами», — констатирует эксперт. Мария Жукова из «МИЭЛЬ» обещает рост ставок найма жилья в Москве на 5-7 процентов в ближайшие месяцы, затем (если не будет резких финансовых, экономических и прочих потрясений) рынок аренды «замрет» до середины следующего года. Замрет, но точно не умрет: даже в плотно застраиваемой столице резкое падение числа нуждающихся в чужом жилье — это апокалиптический сценарий.


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

       
Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика