Весна коммерческая: пострадавшие сегменты коммерческой недвижимости возвращаются к активной работе - «Аналитика рынка»

Самые пострадавшие от Covid-19 сегменты коммерческой недвижимости – офисы, ритейл и отели – потихоньку возвращают свои позиции, даже несмотря на то, что вирус еще не сдался окончательно. Эксперты рассказали, кто восстанавливается быстрее, а чей бизнес сложнее трансформируется под современные реалии.

На работу как на праздник

По данным Cushman & Wakefield, в среднем столичные компании во время локдауна отправляли на изоляцию 79% сотрудников. Сейчас остаются на удаленной работе 44% сотрудников. Остальные вышли в офисы. Тем не менее, риски, связанные с эпидемиологической ситуацией, сохраняются и продолжают оказывать влияние на решение руководителей компаний по полному возвращению в офис. В среднем компании в ближайший год планируют оставить на удаленной работе 29% сотрудников. Многие компании пробуют использовать гибридный формат работы, когда часть сотрудников работает дистанционно в какие-то дни или все время. То есть места в офисах продолжают пустовать.

"Доля свободных площадей в целом на рынке составляет 10,7% на конец I квартала 2021 года против 11% на конец 2020 года и 9,4% на конец I квартала 2020 года. В I квартале 2021 года этот показатель продемонстрировал снижение впервые с начала пандемии, несмотря на существенный прирост нового предложения (309,5 тыс. кв.м), во многом за счет того, что только 11% офисных площадей в новых бизнес-центрах были доступны для аренды и приобретения на конец марта", — рассказала заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина.

Доля свободных площадей по рынку в целом составила 11,4% на конец мая 2021 года, оставшись на уровне аналогичного периода 2020 года, соглашается аналитик Cushman & Wakefield Полина Афанасьева. Однако, по ее данным, в разбивке по классам все же произошли незначительные изменения.

"В классе А уровень вакансии составил 13,23%. Для сравнения, в конце мая 2020 года значение показателя было выше на 0,7 п.п. В классе В показатель составил 10,7%, превысив значение аналогичного периода прошлого года менее чем на 0,5 п.п", — уточнила она.

Интересно, что большой объем пустующих офисов не привел к снижению ставок аренды. "Запрашиваемые ставки аренды остаются в следующих диапазонах: в премиальных зданиях 35-55 тыс. рублей за кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов), в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс. рублей за кв.м в год, а в классе В+ – 10-25 тыс. рублей за кв.м в год. В течение 2021 года ожидается небольшая лишь корректировка ставок аренды в сторону уменьшения (в пределах 5%), однако только в удаленных локациях", — отмечает глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов.

В целом в связи с переходом на гибридный формат работы, компании рассматривают варианты оптимизации офисных площадей и активно пересматривают договоры аренды. В 2020 году доля сделок по пересогласованию арендных условий выросла на 30%. Кроме того, некоторые арендаторы стремятся сдать "свободные" площади в субаренду, чтобы частично покрыть затраты на офис.

"Объем помещений, которые доступны в субаренду и как переуступка прав аренды или замена арендатора, составляет порядка 101 тыс. кв.м", — уточнила Кабалкина.

В целом эксперты оценивают рынок как достаточно активный.

"В начале 2021 было отмечено оживление среди компаний, которым необходимы новые офисы. Так, по итогам первого квартала объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных на офисном рынке Москвы, составил 274 тыс. кв.м, что на 34% выше показателя прошлого года за аналогичный период и сопоставимо с показателем первого квартала 2019 года. Тогда совокупный объем сделок офисном рынке Москвы составил 284 тыс. кв.м. Учитывая постепенное восстановление спроса, мы ожидаем что по итогам года общий объем спроса сможет превзойти отметку в 1 млн кв.м", — считает Ефимов.

С такой оценкой согласна и его коллега из CBRE, которая считает реальным прогноз в 1,2 млн кв.м арендованных и приобретенных площадей.

"При этом, компании продолжат оценивать эффективный для их бизнеса формат работы сотрудников и необходимый объем офисных площадей", — напоминает Кабалкина.

В свою очередь в Cushman & Wakefield прочат интересное будущее формату гибких офисов. По данным компании, за первые пять месяцев 2021 года было открыто семь гибких офисов общей площадью 16,6 тыс. кв.м.

"Сейчас у компаний появилась возможность для маневров в организации рабочего пространств. Как следствие, компании как активно рассматривают гибкие офисные пространства в качестве нового офиса или для размещения отдельных подразделений, так и внимательно анализируют занимаемые площади с точки зрения оптимальной организации рабочего пространства. Мы видим высокую активность в этом сегменте, которая сохранится по меньшей мере в среднесрочной перспективе", — уверен Ефимов.

Внутреннему туризму посвящается

Отели – еще один сегмент коммерческой недвижимости, который постепенно оправляется от ковидного затишья. Россияне соскучились по путешествиям и поехали по родине. И это очень хорошо для отельеров, поскольку въездной туризм пока скорее мертв. Так что благодаря россиянам, гостиничный рынок в России постепенно восстанавливается от последствий пандемии. Однако в одних регионах этот процесс происходит медленнее, чем в других, отмечают эксперты. И дело даже не в популярности тех или иных мест. Просто многие отели не смогли пережить кризис без потерь. В некоторых регионах в пик пандемии закрылось до 30% гостиниц, но затем позиции "отыгралась", по некоторым регионам рост составил 30-40%, рассказали в консалтинговой компании Cushman & Wakefield.

"Можно говорить о восстановлении гостиничного бизнеса, в первую очередь, в городах, имеющих туристский потенциал, а затем – деловой, поскольку ограничения на проведение мероприятий делового плана сохранялись дольше, чем запрет на поездки в другие регионы. Москва, Санкт-Петербург, Казань, не говоря уже о лидерах туристского рынка – Сочи, Подмосковья, Ленинградской области и т.д. – в майские праздники были заполнены практически на 90%, кое-где даже были сообщения об овербукинге", — рассказала глава департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова.

По ее словам, в целом загрузка гостиниц на территории России увеличилась до 55-65%, но не восстановилась полностью.

В консалтинговой компании Colliers International отмечают, что в большей степени пострадали регионы, которые были тесно связаны с иностранным потоком туристов.

"Это регионы, где туризм поддерживался, в основном, иностранным потоком – Москва, Санкт-Петербург, другие крупные города России. Эти города пострадали в большей степени и пока не вернулись к доковидным показателям", — рассказала замдиректора департамента консалтинга Colliers Евгения Тучкова.

При этом гостиничный бизнес практически восстановился в курортных локациях страны, констатирует директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

"Уже сейчас мы видим "наплыв" туристов на российских курортах. Наиболее качественные объекты демонстрируют высокие показатели загрузки, а цены на вторую половину мая уже сейчас находятся на уровне, сопоставимом с летними значениями в предыдущие периоды", — рассказала Широкова.

Она добавила, что активное бронирование отелей для летнего отдыха на Черноморском побережье началось еще в начале года — рынок уже тогда показал дефицит качественного предложения на лето, еще до закрытия Турции.

"На данный момент тренд только усиливается, в связи с этим вопрос расширения номерного фонда становится все более актуальным", — подчеркнула эксперт.

В Knight Frank отметили, что спрос также растет на загородную гостиничную недвижимость.

"В ближайшие годы мы увидим появление небольших быстрореализуемых проектов, в том числе основанных на модульных и быстровозводимых объектах", — считают аналитики.

Кроме того, в течение пяти и более лет ожидается открытие первых очередей новых крупных курортов, сопоставимых с такими проектами, как Красная Поляна, Роза Хутор или Завидово.

Эксперты констатируют, что с приходом пандемии произошли изменения в сервисе отелей. В частности, много внимания уделяется санитарной обработке номеров, наличию Covid-сертификатов, персонал продолжает ходить в масках. По оценке аналитиков, в ближайшее время гостиничная индустрия продолжит жить за счет внутреннего туризма.

Как закалялся ритейл

По общим экспертным оценкам, сектор торговой недвижимости пострадал по итогам 2020 года сильнее других отраслей. К сожалению, и восстанавливается он в целом медленнее. По данным Knight Frank, ставки аренды торговой недвижимости в Москве в первом квартале 2021 года снизились на 25%, а объем нового предложения — на 70% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Уровень вакансии в торговых центрах вырос до 12,3% — на 5,8 п.п. выше, чем годом ранее.

"Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии в 2020 году. Уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020 году, по-прежнему достигает 40%", — подсчитали аналитики Knight Frank.

Впрочем, надежда есть. Если посещаемость торговых центров растет не очень высокими темпами, то конверсия и товарооборот, по данным аналитиков, восстанавливаются на 10-20% за квартал.

"Мы взяли пиковую неделю для торговых центров, гендерные праздники, начало марта, и видим, что трафик в Москве отличается на 16% от 2020 года, и в Петербурге — на 14%. То есть все выглядит так, как если бы рынок плавно шел к восстановлению", — отметила региональный директор департамента торговой недвижимости и департамента управления недвижимостью Colliers Анна Никандрова.

Восстановление показателей хотя бы на 90% от допандемийных аналитики ожидают к концу 2021 года, говорится в отчете Cushman & Wakefield. Однако дальнейшее восстановление может быть сдержано развитием онлайн-торговли и тем, что обтекаемо называют "снижением покупательской способности населения". Так, по данным Росстата, по итогам первого квартала 2021 года реальные располагаемые доходы населения сократились на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года.

Однако категорически плохо не везде.

"Сегмент аутлетов пережил кризисный год гораздо лучше классических торговых центров и может рассчитывать на дальнейший растущий спрос со стороны потребителей", — добавила Полина Брицкая, аналитик компании JLL.

А аналитики CBRE зафиксировали в первом квартале минимальное с начала пандемии число закрытий торговых точек в центральных торговых коридорах Москвы. Правда, уровень вакансии и арендные ставки в этих локациях за квартал практически не изменились.

Кроме того, продуктовые магазины не закрывали в связи с ковидными ограничениями, и как минимум некоторые сети продолжили развитие. Хотя срочно научиться работать с онлайн-заказами пришлось, наверно, всем. Поэтому у государства появляются вопросы к сетям по поводу роста цен на продукты. Так, премьер-министр России Михаил Мишустин напомнил, что для продовольственных товаров были введены долгосрочные компенсационные механизмы, снижающие зависимость внутренних цен от мировых. Теперь эта экспортная пошлина в виде субсидий возвращается производителям. Однако для сдерживания цен на социально значимые продукты приходится применять ряд экономических инструментов.