Квартира от подрядчика: чего опасаться? - «Дайджест»

Довольно часто девелоперы рассчитываются с подрядчиками по бартеру – это выгодная для всех сделка, так как позволяет подрядчикам заработать, реализовав полученные в качестве оплаты за свою работу квартиры, а застройщику не выводить средства из проекта. Хорошо это и для покупателей, так как подрядные квартиры в большинстве случаев стоят дешевле.

Подрядная квартира и ее особенности

Подрядная квартира – это та, которой застройщик расплатился с подрядчиком за выполненные им работы. Раньше этот вид оплаты встречался реже, чем последние годы – такая форма расчета стала особенно популярной после 2008-го года. В годы финансового кризиса для многих девелоперов стало проблематичным расплачиваться со своими партнерами деньгами. Свободных средств стало гораздо меньше. Сегодня такая ситуация сохраняется – особенно отчетливо это прослеживается на рынке первичной недвижимости среднего класса среди небольших строительных контор. Как правило, крупные девелоперы осуществляют оплату прямыми деньгами, хотя и тут бывают исключения.

Сами по себе подрядные квартиры редко нужны подрядчикам – они хотят получить деньги. Иногда они оставляют себе такое жилье, если нуждаются в улучшении жилищных условий или чувствуют, что со временем квадратные метры здесь подорожают, и они смогут продать объект недвижимости дороже. Однако в большинстве случаев подрядные квартиры выставляются на продажу, причем дешевле, чем от застройщика, так как компания желает «обналичить» свои деньги как можно быстрее. Порой жилье реализуется на 10-30% дешевле.

Способы оформления между застройщиком и подрядчиком

Существует несколько видов соглашений между девелопером и подрядной организацией. В зависимости от того, каким образом подрядчик получил квартиры, увеличиваются или уменьшаются риски для конечного покупателя.

Инвестиционный договор. Заключается на начальном этапе строительства. Он позволяет реализовывать квартиры еще до сдачи объекта. Переуступить права по договору инвестирования невозможно, однако подрядчик может вписать в документ будущего собственника. В отличие от договора долевого участия, где собственником становится тот, кто подписал ДДУ, договор инвестирования допускает, что лицо, фигурирующее в нем, и собственник будущей квартиры – абсолютно разные лица.

Готовое жилье. В этом случае сначала осуществляется ввод жилого комплекса в эксплуатацию, девелопер оформляет на себя собственность, затем передает квартиры подрядчику по договору купли-продажи.

ДДУ. Договор долевого участия вполне может быть формой взаимодействия между застройщиком и подрядчиком. В этом случае конечный покупатель приобретет квартиру по переуступке прав и получает такие же права дольщика, как и остальные покупатели.

Какой договор лучше?

Наиболее опасной формой является договор инвестирования. Связано это с тем, что документ этот является партнерским, и подрядчик, равно как и лицо, которое приобретает у него квартиру, несет равные риски с девелопером. В случае, если жилой комплекс будет задержан, покупатель не сможет рассчитывать на выплату компенсации, а если строительство объекта и вовсе «заморозят», покупатель не сможет присоединиться к числу «обманутых дольщиков». Более того, если достройкой объекта займется новый застройщик, он не будет претендовать на получение своей квартиры, как люди, обладающие правами согласно Федеральному закону №214 (подписавшие ДДУ).

Самым безопасным, безусловно, является договор купли-продажи уже готового жилья. В этой ситуации вряд ли могут возникнуть трудности. Покупка строящейся квартиры у подрядчика по договору переуступки ДДУ тоже довольно безопасна, покупатель после регистрации договора в Росреестре получает те же права, что и остальные дольщики. В этой ситуации, однако, сохраняются все риски для стандартного строящегося объекта, поэтому перед приобретением необходимо тщательно оценивать надежность девелопера, преимущества и недостатки новостройки.

Риски и трудности

Существует несколько основных рисков, которых стоит опасаться больше всего:

· Двойные продажи. Только зарегистрированный ДДУ может свидетельствовать о том, что права на квартиру принадлежат вам. Только после этого можно переводить деньги. Некоторые подрядчики, желая сразу получить средства, требуют оплаты до регистрации договора – это незаконно. Кроме того, если вы покупаете объект путем вписывания вашей фамилии в договор инвестирования, гарантий того, что квартира останется за вами, не так много.

· Отсутствие необходимых документов – разрешения на строительство, документов на земельный участок. Чтобы избежать таких проблем, нужно заранее проверить всю документацию.

· Претензии застройщика. Во время строительства девелопер может начать судебные разбирательства с подрядчиком, и тот лишится оплаты за свою работу (к примеру, если она была выполнена не в полном объеме). Если квартира еще не достроена, то договор инвестирования никак не защитит покупателя.

Основные правила покупки

Чтобы приобретение подрядной квартиры не обернулось неприятностями, потребуется быть исключительно внимательным на каждом этапе. Алгоритм такой:

· Проверка застройщика и объекта строительства.

· Проверка наличия у подрядной организации зарегистрированного договора долевого участия. Если вам предлагают купить квартиру по договору инвестирования или обещают зарегистрировать ДДУ в ближайшее время и потом оформить договор уступки – отказывайтесь.

· Проверка полномочий директора подрядчика на момент заключения сделки. Для этого потребуется получить выписку ЕГРЮЛ.

· Анализ устава компании (требуется проверить, может ли директор компании продавать активы без разрешения учредителей).

· Запрос от подрядчика документа об отсутствии материальных претензий к застройщику.

· Запрос от застройщика информации о том, что подрядная организация выполнила свои обязательства в полной мере. Только в случае, если все работы завершены, можно покупать жилье.

· Выяснение, не переданы ли в Росреестр документы о вводе жилого комплекса в эксплуатацию (это важно, так как после указанного момента подписание договора уступки невозможно – потребуется ждать, пока объект будет сдан, и уже затем приобретать жилье у подрядчика по договору купли-продажи, но, вероятнее всего, уже дороже).

Как найти надежного подрядчика?

Далеко не все подрядные организации можно назвать надежными. Чтобы не ошибиться в выборе, следует обратить внимание на тех, с которыми уже сотрудничали ваши родственники или знакомые, либо же обратиться к риелтору. В агентствах недвижимости есть свои наработанные базы добросовестных девелоперов и подрядных компаний, с которыми можно сотрудничать без риска остаться без квартиры и денег. Кроме того, можно проконсультироваться у застройщика, узнать, с какими подрядчиками он работает.

Так или иначе, нужно понимать, что дисконт в 10% не всегда стоит таких больших рисков. Особенно если речь идет о договоре инвестирования или переводе денег до регистрации ДДУ.