Выгодно ли инвестировать в квартиры? - «Дайджест»

Россияне на 75% чаще начали инвестировать деньги в квартиры в 2020 году. Насколько это выгодно?

В конце 2020 года 50% россиян назвали самым лучшим способом инвестирования – покупку жилья, показал опрос от ВЦИОМ и «Дом.РФ». Еще 17% опрошенных хотят инвестировать в земельные участки. Оставшаяся часть россиян заявили о желании купить золото, ценные бумаги или валюту.

Инвестиции в недвижимость достигли 285 миллиардов рублей, подсчитали аналитики компании CBRE. Уточним, что это любая недвижимость: жилая, коммерческая, складская, офисная, торговая. Вложения в жилье выросли на 75%. Доля инвесторов в жилье достигла 34%.

Эти цифры показывают, насколько популярно убеждение россиян, что инвестиции в бетон – самые надежные.

Мы предлагаем посчитать, насколько это действительно выгодно. Для примера мы возьмем среднюю цену квартиры в России в 2007 году и посмотрим на ее доходность в 2020 году. Мы берем эти года, так как не хотим загадывать: а сколько квартира будет стоить в 2030 году, если купить ее сейчас.

Сразу же оговоримся о целях покупки. Мы рассматриваем именно инвестирование в жилье. То есть покупку квартиры не для себя, а для заработка на ней. Если вы ищите жилье для собственного проживания, то это другая история. Там надо считать выгоду с учетом ипотеки.

Квартира без ипотеки для инвестиций

Представим, что в 2007 году квартира была куплена без кредита. То есть банку вы ничего не должны, проценты не капают. Квартира стоила 700 тысяч рублей. Через 13 лет вы решаетесь ее продать. Квартира уже стоит не 700 тысяч, а миллион рублей. Выгода – 300 тысяч. Получается, каждый год доходность от квартиры была 2,3%. Вычтите плату за ЖКХ.

Средняя инфляция с 2007 по 2020 год по данным Центробанка – это 11,07%. Доходность от квартиры не покрывает даже инфляцию. Это значит, что деньги дешевеют быстрее, чем квартира успевает дорожать.

Примечание: если квартира сдавалась в аренду, нужно отдельно считать доход от аренды и траты на обслуживание.

Теперь давайте посмотрим стоимость квартиры относительно доллара: в 2007 году квартира стоила 30 тысяч долларов. Курс был $1 = 24 рубля. В 2020 году она стоит 13 тысяч долларов. Минус очевиден.

Можно возразить: какая разница, сколько стоит квартира в долларах, если я живу в России. Мы ответим: чем выше курс доллара, тем дороже становится жизнь россиянина. Даже хлеб и морковь дорожают – их производят на иностранном оборудовании, используют иностранные удобрения. Это все оплачивается долларами. Производители не будут терпеть убытки – просто повысят цены.

Вывод: инвестировать в жилье в России не выгодно. Влияет курс доллара и инфляция.

Если покупать квартиру в ипотеку

Вместо сохранения и уж тем более, приумножения своих денег, вы будете приумножать деньги банка. Вы не заработаете на квартире, даже если будете сдавать ее в аренду, так как проценты по ипотеке и содержание жилья будут дороже, чем доход от сдачи в аренду.

Покупать квартиру в ипотеку нужно, если вы хотите в ней жить. Это может быть выгоднее, чем копить, но снимать жилье. Приведем простой расчет для московской квартиры.

Что мы имеем:

Хотим купить двухкомнатную квартиру

Под 6,5% в год (ипотека на новостройки

Минимум 15% первого взноса.

Средняя стоимость «двушки» в Москве – почти 12 миллионов рублей. 15% от стоимости квартиры – это 1,8 млн руб.

Допустим, у вас есть 1,8 миллиона для первого взноса. Вы берете ипотеку под 6,5% на оставшиеся 10,1 млн и ежемесячно платите 100 тысяч рублей. Почему именно 100 тысяч? Средняя стоимость аренды двушки в Москве составляет 60 тысяч. Раз вы больше не снимаете квартиру, то эти деньги идут на ипотеку. Складываем их средним количеством «свободных» денег (а это примерно 40 тысяч для Москвы), и получаем 100 тысяч рублей. Это усредненный вариант. Каждому человеку нужно просчитывать самостоятельно.

Так, 1,8 миллиона вы отдали, 10,2 миллионов взяли, платите ежемесячно 100 тысяч по 6,5% в банк. Как быстро вы закроете ипотеку? Сколько вы переплатите? Через 12 лет и 4 месяцев вы погасите кредит, а переплата составит 4,65 млн рублей.