Теперь продать квартиру или дом без уплаты налога стало проще: семь случаев - «Дайджест»

Налоги постоянно сопровождают собственника недвижимости: помимо того, что ежегодно приходится платить налог на имущество, перед ним встает еще и вопрос об уплате подоходного налога, если он решит продать свое жилье.

Правила начисления НДФЛ с суммы, вырученной с продажи недвижимости, менялись уже не раз. Однако теперь, после недавних изменений в законодательстве, стало больше случаев, когда все-таки можно продать квартиру или дом без уплаты налога. Представлю вашему вниманию семь таких случаев.

1. Недвижимость покупалась давно

Продавцу квартиры или дома точно не придется платить НДФЛ, если ко дню сделки истечет предельный срок владения недвижимостью. Сейчас этот срок определяется по-разному:

- если недвижимость покупалась до 2016 года, налоговая обязанность с продавца снимается через 3 года (т. е. по состоянию на 2021 год собственники таких объектов спокойно могут продавать их, не волнуясь об уплате налога),

- если же недвижимость была куплена в 2016 году и после, то по общему правилу отсчитывается 5 лет со дня, когда за продавцом было зарегистрировано право собственности на объект (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

По окончании этого срока уже не стоит опасаться претензий от ФНС.

Обратите внимание, что если продавец сначала приобрел долю в недвижимости, а после получил право на весь объект целиком, то 5 лет исчисляются со дня первоначального приобретения доли, т. е. с более ранней даты (Письмо Минфина № 03-04-05/107442 от 09.12.2020).

2. Жилье было подарено или получено по наследству

Продавец, который получил квартиру или дом по наследству или в дар, а равно по договору пожизненного содержания с иждивением или в порядке приватизации, не должен платить НДФЛ с полученной от покупателя суммы, если он является собственником 3 года.

Это применимо в т.ч., если недвижимость приобретена после 2016 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

3. Квартира куплена у застройщика

Теперь предельный срок владения для освобождения от налога при продаже такого жилья отсчитывается не со дня, когда продавец стал собственником, а намного раньше:

- со дня полного расчета с застройщиком (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Это позволяет сейчас существенно сократить общий 5-летний срок владения и тем самым обойтись без уплаты налога (закон от 23.11.2020 г. № 374-ФЗ).

4. Продается единственное жилье

Для продавцов единственного жилья сейчас тоже применяется предельный срок владения в 3 года (даже если квартира или дом покупались после 2016 года).

Можно воспользоваться этим правилом, если у гражданина нет в собственности другого жилья.

Не учитывается при этом жилье, купленное им в пределах 90 дней до того, как была продана его единственная квартира или дом (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

5. Недвижимость продается не дороже, чем покупалась

В таком случае у продавца не образуется дохода — а значит, он может продать жилье даже до того, как истечет предельный срок владения и не платить НДФЛ.

Например, квартира покупалась за 3 млн рублей, а спустя год ее перепродают за те же 3 млн рублей. Продавцу нужно будет подать декларацию в ФНС, но без уплаты налога.

Если жилье не покупалось (т. е. расходы на его приобретение подтвердить нельзя), то освобождение от налога полагается при цене сделки не выше 1 млн рублей, либо придется ждать окончания предельного срока владения (ст. 220 НК РФ).

6. Жилье покупалось, а потом было подарено или унаследовано

С недавнего времени у продавцов подаренной или унаследованной недвижимости появилась возможность продать ее без уплаты НДФЛ досрочно (не дожидаясь 3-х лет) — снизив налогооблагаемый доход на сумму расходов своего дарителя или наследодателя на покупку этого жилья.

Например, дочь унаследовала квартиру, которую мать в свое время купила за 2 млн рублей. Если она еще до истечения 3 лет продаст ее за те же 2 млн рублей, то налог платить не придется (п. 2 ст. 220 НК РФ).

7. Квартира получена по программе реновации

Если продается квартира или дом, которые были получены собственником взамен освобожденного жилья по программе реновации, то предельный срок владения будет исчисляться не заново, а с учетом владения прежним жильем.

Иными словами, можно продавать новую квартиру сразу же, если изъятая по реновации квартира находилась в собственности более 5-ти лет (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).