Новая жизнь апартаментов: что должно измениться в этом декабре - «Дайджест»

В конце ноября российские СМИ облетела новость – с большой долей вероятности, с 2021 года в апартаментах возможно будет зарегистрироваться на постоянной основе. Получат статус «жилья» уже построенные объекты. Однако судьба строящихся апартаментов пока туманна. Что думают о предстоящем нововведении, связанном с апартаментами, эксперты отрасли и куда советуют инвестировать средства, читайте в материале.

Из прошлого к настоящему

Апартаменты стали массово появляться после 2014 года, когда привлекательность офисной недвижимости резко снизилась, и застройщики перепрофилировали свои коммерческие объекты в условно «жилые». Выгода для девелоперов при этом очевидна – строительство дешевле, согласование проще, а продать такой объект можно выгоднее.

«На начало декабря 2020 г. апартаменты можно строить на земле с разрешенным видом использования под коммерцию, и нет необходимости присваивать им статус жилого помещения. Также необязательно соблюдать нормы строительства жилья по инсоляции, звукоизоляции и т.д.; обеспечивать апарт-комплекс социальной инфраструктурой. Еще один нюанс – с апартаментами возможно точечное строительство (новый объект возводится в уже сложившемся жилом квартале – прим. ред.)», – объясняет генеральный директор технологичного агентства Homeapp Алексей Игошин.

В чем отличие апартаментов от жилья?

На сегодняшний день одной из основных проблем рынка апартаментов является непроработанность их правового статуса. В Жилищном Кодексе дается понятие только жилым помещениям, а апартаменты приравниваются к разряду нежилых помещений для временного пребывания. Кроме того, в законе о банкротстве апартаменты входят в массу нежилых помещений, и их покупатели не защищены от потери денег и недвижимости в случае банкротства застройщика.

«Потребитель должен понимать, что по крайней мере сейчас он покупает не квартиру, а нежилое помещение, которое обладает особым юридическим статусом и вытекающими отсюда особенностями. Это невозможность регистрации по месту проживания, более высокие ставки налога на имущество и коммунальные платежи. Также на апартаменты пока не распространяются некоторые законы (например, закон о шуме, запрет на перепланировку в части перемещения мокрых зон)», – рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Что еще важно знать про апартаменты?

Если обобщить, апартаменты бывают двух типов – сервисного и несервисного. Первые по своей сути являются гостиницами (апарт-отели), где у каждого номера – отдельный собственник. Номерной фонд находится в управлении у отельного оператора; собственники же получают пассивный доход, комментирует генеральный директор девелоперской группы PLG Марина Павлюкевич. Несервисные апартаменты представляют собой комфортное современное «жилье» с различным набором опций, которое подходит как для постоянного проживания самого владельца, так и для сдачи внаем.

Стоит ли инвестировать в апартаменты?

Причин, почему стоит вкладывать в апартаменты, несколько, считает Марина Павлюкевич. Апартаменты дешевле жилой недвижимости на этапе строительства на 10-20%, а в процессе строительства дорожают в 1,5 раза. Кроме этого, апартаменты сдаются в краткосрочную аренду и позволяют собственнику получать пассивный доход: процент годовых составляет от 8 до 16%. Это выше, чем по банковским вкладам, отмечает Павлюкевич.

«Сейчас цена аренды апартаментов в схожей локации (в сравнении с расположением ЖК с квартирами) сопоставима с арендой квартир. При этом, с точки зрения конечного арендатора, нет такой существенной разницы в аренде квартиры или апартаментов», – добавляет к мнению коллеги управляющий партнер Falcon Group Ольга Шакалова.

Прогнозы относительно будущего апартаментов

После принятия закона, регулирующего правовой статус апартаментов, «жильем» должны стать уже построенные объекты. Однако все будет зависеть от региона и города их расположения. Ожидается, что та же участь постигнет и строящиеся апартаменты.

«Эффект привлекательности апартаментов для потенциальных покупателей будет сохраняться, пока будет держаться разница в цене лота по сравнению с квартирами. В горизонте ближайших нескольких месяцев те застройщики апартаментов, которые не повышали цены на волне общего ажиотажного спроса на рынке жилой недвижимости, подогреваемого льготной ипотекой, скорее всего, смогут привлечь часть потенциальных покупателей из сегмента новостроек-квартир, где значительная часть ЖК стала просто финансово «недоступна» для потребителей», – комментирует Ольга Шакалова.

Что же касается той новости, что в будущем строить апартаменты будет нельзя (об этом тоже было заявлено в конце ноября замглавой Минстроя Никитой Стасишиным – прим. ред.) – пока четкого понимания ситуации у экспертов нет. Большинство из собеседников Domofond.ru надеется на компромисс между властью и застройщиками: когда вместе с запретом на строительство апартаментов будет предложена приемлемая альтернатива для дальнейшего развития этого сегмента рынка.

«Возможно, будут пересмотрены ВРИ (вид разрешенного использования) некоторых земельных участков с нежилых помещений на жилые. В сущности, многие апартаментные комплексы точечной застройки могли бы быть жильем, если бы не ВРИ земельного участка. Это особенно актуально для комплексов премиального сегмента», – рассказывает Наталия Кузнецова.

Вместе с тем определенную нагрузку на разрешение вопроса о статусе апартаментов в целом окажут санитарно-эпидемиологические нормы.

«При строительстве многих апартаментов не особо обращали и обращают внимание на размещение кухонь (или санузлов) над жилыми комнатами или инсоляцию жилых комнат. Причем вопрос с инсоляцией – тупиковый. Если в доме ее нет, она там уже никак не появится; наружные стены строения не подвинешь. А если эти два условия в здании нарушаются, жильем оно не станет никак», – рассуждают архитекторы «Архитектурной Мастерской Кашириных» Игорь и Алена Каширины.

Поэтому давать четкие прогнозы относительно будущего апартаментов еще рано.

На что обращать внимание при покупке апартаментов?

Если вы решились на покупку апартаментов либо планируете сделать это в будущем, помимо цены лота, следует обращать внимание на следующие факторы: репутацию застройщика, удобную транспортную доступность, инфраструктуру (собственную или районную), наличие рядом объектов досуга и отдыха (парки, скверы и т.д.). Но главное – документы.

«При выборе апартаментов надо смотреть на статус земельного участка и здания. Потому что, например, на намывных территориях в Санкт-Петербурге строятся апартаменты, которые по документам оформлены как гараж. В этом заключается заметный риск. При этом, если планируется покупка в инвестиционных целях, наиболее привлекателен вариант, когда апарт-комплекс оформлен как гостиница. Это позволит получать легальный доход от его сдачи в аренду и уберечься от возможного отзыва разрешения на строительство», – рассказывает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.

Стоит ли вкладываться в покупку апартаментом – личное дело каждого. Но для лучшего понимания ситуации будет правильным подождать до конца декабря. Чиновники планируют принять решение о судьбе апартаментов до конца текущего года.