Названы условия для краха на рынке российской недвижимости - «Ипотека»

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина вновь предупредила о рисках появления на ипотечном рынке долгового пузыря. Обеспокоенность связана со льготной госпрограммой кредитования под 6,5% годовых, действующей до 1 июля 2021-го. Эта вроде бы благая мера оказалась палкой о двух концах: с одной стороны, помогла многим россиянам решить жилищную проблему, с другой – взвинтила цены на недвижимость и привела к быстрому нарастанию совокупной задолженности россиян по ипотечным займам.

«Для заемщиков во многих регионах низкая ставка уже перекрыта выросшей ценой квартиры», - заметила Набиуллина. По ее мнению, доступность ипотеки нужно обеспечивать не искусственно сниженным процентом по кредиту, адресными шагами – поддержкой отдельных групп населения, например, молодых семей с детьми в малых городах, в сельской местности.

За последние месяцы Центробанк не раз указывал на серьезные изъяны ипотеки с пониженной процентной ставкой. Смысл высказываний его первых лиц в следующем: как антикризисная мера программа себя оправдала, но сейчас уже неэффективна.

Льготная ипотека не делает жилье доступным для широких слоев населения, заявила недавно глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. В крупных городах ею пользуются в основном обеспеченные граждане, причем сугубо в инвестиционных целях. То есть приобретают жилье под низкий процент, чтобы потом перепродать уже по реальной рыночной стоимости - естественно, с выгодой для себя. Таким образом мера теряет свою социальную направленность, превращаясь в средство для заработка. Продлить ее, по мнению ЦБ, стоит лишь в тех регионах, где наблюдается «более сложная ситуация на рынке жилья».

Что же касается риска надувания пузыря на ипотечном рынке, то это не просто страшилка от руководства ЦБ, а факт, подтверждаемый статистикой. По итогам 2020 года, на фоне ажиотажного спроса на жилищные займы, россияне задолжали банкам по ипотеке более 9 трлн рублей. А цены на недвижимость выросли в целом по России на 20%, в ряде крупных городов – на 40%.

Предпосылки к появлению такого «пузыря» есть, но, скорее, теоретические, рассуждает заместитель руководителя ИАЦ «Альпари» Наталья Мильчакова. По ее словам, низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, тем более, в отдаленных регионах, едва ли можно отнести к факторам глобального финансового риска. В контексте этой темы часто упоминают коллапс на ипотечном рынке в США в 2008 году, который спровоцировал мировую рецессию, но нынешние российские реалии сильно отличаются от тогдашних американских. Например, в России недвижимость, если и приобретается с инвестиционными целями, то только для долгосрочных вложений. А в США недвижимость – это высоколиквидный товар, который покупают, чтобы перепродать в короткий срок. Там обвал цен в 2008-м привел к таким же последствиям, какие бывают на фондовом рынке: многие инвесторы понесли убытки, ликвидность актива драматически снизилась.

На взгляд Мильчаковой, в России ничего подобного быть не может из-за изначальной неликвидности и непривлекательности для спекулянтов рынка нового жилья. Чтобы у нас сработал «пузырь» долгового рынка, необходим некий кумулятивный эффект от массовой безработицы (не менее 10% трудоспособного населения) и сокрушительного падения доходов граждан. Но даже если все это сложится воедино, не факт, что «пузырь» обязательно возникнет, поскольку в период пандемии резко выросло число физлиц, досрочно погашающих ипотечные и другие кредиты. То есть люди начали экономить на самом необходимом, лишь бы не оказаться выселенными из квартир и домов.

У льготной программы ипотечного кредитования «плохой дизайн», она экономически неэффективна, однако сворачивать ее не стоит, считает инвестиционный менеджер «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин. Основную проблему эксперт видит в том, что государство фактически субсидирует не домохозяйства, а застройщиков. Высокие цены на недвижимость порождены ажиотажным спросом, и, таким образом, размер минимального платежа остался прежним, несмотря на снижение процентных ставок по ипотеке. Между тем, по мнению нашего собеседника, вопрос решается легко: нужно лишь поставить застройщикам ограничения по стоимости квадратного метра жилья. В российской столице это было сделано директивно в рамках программы реновации. «Что касается перспективы возврата к прежним ценам за квадратные метры в новостройках, то они призрачны. Вместе с тем, не видно пока и особых рисков, связанных с пресловутым долговым пузырем на ипотечном рынке», - утверждает аналитик.