Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях - «Новости рынка недвижимости»
Николай Травкин – о реновации, ставке по ипотеке, доходных домах и государственном регулировании
Кто не знал в советское время Николая Травкина? Почетный строитель, Герой Социалистического труда, автор идеи коллективного подряда, положившей начало хозрасчетным отношениям в строительстве. Не пропал из поля зрения Николай Ильич и в новую, ельцинскую, эпоху. В лихих 90-х и начале 2000-х был депутатом Госдумы, лидером им же созданной Демократической партии России.
Трудился Николай Ильич и на руководящей работе. С 1992 по 1996-й проводил демократические реформы в качестве главы администрации в своем родном Шаховском районе Московской области. Совмещал должность руководителя района с депутатской деятельностью, причем довольно успешно.
Николай Травкин всегда отличался честным, непредвзятым взглядом на происходящие события. Говорил всегда то, что думал – напрямик, не скрываясь за обтекаемыми формулировками.
Его обезоруживающая искренность до сих пор подкупает всех, с кем ему приходится общаться. Не стал исключением и журналист «Строительство.RU». Нам было интересно узнать, а что думает «патриарх» стройиндустрии советской эпохи о процессах, которые сегодня происходят в строительстве.
«Против реновации те, для кого хрущевка - это бизнес»
- Николай Ильич, вы имеете колоссальный опыт в области строительства, какими вам видятся самые болевые точки современного строительного процесса? Что вы, например, думаете по поводу реновации Москвы?
- …Я тут недавно навестил пару микрорайонов, предназначенных под снос. Был, например, на Новой Черемушкинской, там, где когда-то территорию массово застраивали хрущевками. Разговаривал с людьми. И надо сказать, что 80% из тех, кто там живет, не только сторонники переезда, но и горячо ждут этого момента.
Смотрите, половина из тех, кто сейчас обитает в этих домах – это приезжие. Большей частью, из других российских регионов.
20 % этой «половины» – старики, которые получали жилье еще в те годы, при Никите Сергеевиче. Вот, дали ему квартиру на четвертом или пятом этаже панельного дома. По тем временам, счастье! Но годы идут. Сейчас уже не так-то просто подняться и на 2-й этаж. А лифта в таких домах нет. Нет и мусоропровода. Да и отремонтировать свою квартиру старики практически не могут – возраст и пенсия не позволяют! Для таких людей переехать в квартиру с улучшенной бытовой инфраструктурой – это спасение.
Против те, кто использует эти квартиры в коммерческих целях. Проще говоря, сдают.
Я часто гуляю в районе Новых Черемушек, я там недалеко живу, и могу с уверенностью сказать, что в значительной части жилого фонда обосновались выходцы из среднеазиатских республик – те, кто приехал сюда на работу. Именно они живут в 1/5 хрущевских квартир по 5 человек на квадратный метр.
А для тех москвичей, кто эти квартиры сдает (сами уже давно купили себе жилье в более престижном районе), это хороший бизнес. И понятно, что они категорически против сноса! Ну как же, рушится коммерция! Именно эти люди ходят по домам и рассовывают по ящикам «супротивные петиции». Поэтому не все так однозначно с протестами против реновации
- То есть, вы «за» реновацию?
- Безусловно. Я считаю, что Собянин абсолютно прав, затеяв такое масштабное переустройство Москвы.
И когда оппозиционные партии проводят митинги «против реновации», мне как-то неловко. Потому что из окон близлежащих пятиэтажек на такого «оппозиционера» смотрят те самые приехавшие из Рязани, Орла, Липецка, Смоленска да посмеиваются: «Эк, молодец какой! Считай, что мы тоже под твоими знаменами. Ты ведь, наверное, тоже в хрущевке проживаешь?» Наш народ на мякине не проведешь. Понимает, где зерна, а где плевелы.
Поэтому уж никак не отношу то, что делается, к болевым точкам. Еще раз повторю: реновация, на мой взгляд, это верно.
И не надо скидывать со счетов такой фактор, что сейчас деньги в московском бюджете (и в фонде капремонта) есть, а затра их может и не быть. Отнимут в пользу «бедных».
«Посредники, имея шальные деньги, могут купить любую проверяющую инстанцию»
- Так в чем же тогда, на ваш взгляд, главная проблема отрасли?
- Я скажу. Ведь что такое была строительная отрасль в советское время? Это около 12 млн человек, занятых только в строительстве. Напрямую.
Если взять мою родную Шаховскую (один из районов Подмосковья в 150-ти км от Москвы, где Николай Травкин работал строителем, внедрял коллективный подряд, а в 90-е годы стал главой районной администрации), то где была самая большая занятость людей? Правильно, в строительстве с учетом стройиндустрии и соответственно транспорта. Для многих профессия строителя была потомственной.
В «новое время» все обрушилось. Строительство – как большая сфера занятости для МЕСТНЫХ жителей перестало существовать. Специалисты ушли кто куда: кто в охранники, кто в челноки и т.д. На замену пришла более дешевая рабочая сила. Если мы говорим о Москве, то сначала из ближнего Подмосковья, потом люди поехали из других областей. А дальше появились ушлые ребята: «А что это мы! Зачем привлекать наших, когда есть рабсила из Средней Азии, готовая работать за копейки?» С этого момента стали завозить их.
В первое время было много злоупотреблений. Случалось, человек работает месяц, второй, третий, потом, потеряв терпение, спрашивает: «А платить-то вы мне чего-нибудь собираетесь»? В ответ подъезжал ОМОН, грузил в автозак и на вокзал, на родину. Застройщику выгоднее было проплатить ОМОН, чем вернуть зарплату рабочим.
Сегодня, конечно, ситуация изменилась. Эта рабочая сила не такая бесправная: появилось какое-то законодательство, есть какие-то права. Эти люди научились работать, приобрели квалификацию, определенный профессионализм. И как следствие, их труд теперь не такой дешевый.
Но смотрите, что получается. Если с гастарбайтерами положение улучшилась, то с нашей, отечественной, рабочей силой оно аховое! Здесь профессионалы как раз потихоньку «вымываются»! Главная печаль и болевая точка заключается в том, что строительство перестало быть сферой занятости для людей, непосредственно проживающих в том или ином регионе! И как следствие, изменилась сама структура строительных подразделений.
Ведь раньше как было? Строительная организация имеет свою базу, технику, кадры. Какие-то вопросы более общего плана решали трест или главк. Но если уж ты брал заказ, ты выполнял его под свою ответственность и, что важно, своими силами. И никому бы в голову не пришло давать тебе заказ на строительство многоэтажки, если у тебя нет ни инженеров, ни специалистов, ни базы, ни техники.
А кто сегодня получает заказ? Часто это люди, абсолютно не имеющие отношения к строительству. Приходит такой человек и вдруг выигрывает этот тендер. И не обязательно даже, чтобы он предлагал меньшую цену (демпинговал). Тут главное – связи. Если связи есть, тебе тендер так «подчистят», что в нем будут участвовать только три твоих подставных фирмы.
Дальше происходит следующее. Вот, на тебя упали эти три миллиарда рублей госзаказа, а ты и не собирался его выполнять своими силами. У тебя же ничего нет - ни базы, ни строителей. Дальше ты начинаешь прикидывать, а кто это будет исполнять. Появляется еще один посредник, у которого тоже ничего нет. Пока дело доходит до субподрядчика, который и будет копать, вывозить грунт, заливать фундамент – от общей сметы останутся рожки да ножки. В лучшем случае - половина денег. Это очень известная схема, я тут Америк не открываю.
Но давайте подумаем, на чем такой подход скажется? Понятно, на чем. На качестве! Поэтому сегодня открывайте хронику любого дня: там башенный кран рухнул, там лифтовая шахта обрушилась, а вот в этом регионе в только что построенном доме ни с того ни с сего отвалилось три подъезда. И никого не накажут! Потому что те подрядчики, которые забрали 50% «госзаказовских» денег, имея такой шальной навар, могут легко купить и технадзор, и другие проверяющие инстанции.
«Госрегулирование: чем нам грозит очередное упражнение с граблями»
- Сегодня идет полномасштабное регулирование строительной отрасли со стороны государства. У многих создается впечатление, что рыночная экономика в этой сфере скоро закончится. Что вы по этому поводу думаете?
- Если экономика будет идти в сторону усиления роли государства, то к хорошему это не приведет. Отрасль еще быстрее деградирует. Ведь что такое государственное регулирование? Это финансовая ответственность! Вот ты отрегулировал – давай деньги под свою «отрегулированность»! Либо мы будем повышать себестоимость. А себестоимость уже некуда повышать - и так квартиры не покупают.
Офисные площади стоят, квартиры стоят, а государство мне так отрегулировало, что я на 20 % должен поднять цену на свое построенное жилье. Ну и что? Ну, завтра я банкрот. Государству придется взять на себя мои долговые обязательства и обязательства перед дольщиками.
Убежден, любое бездумное регулирование приводит к плановой экономике. Плановая экономика приводит к быстрому разрушению экономики государства. Что тут можно сказать? Мы любим это упражнение с граблями. Поэтому периодически то тут, то там на них наступаем. Можем и в строительной сфере наступить. Но думаю, удар ручкой в лоб будет намного сильнее, чем когда такие ошибки делаются в огосударствлении нефти или какой либо отрасли промышленности.
«Почему жилье должно быть в собственности, а не в долгосрочной аренде?»
- Как, на ваш взгляд, необходимо организовать работу рынка недвижимости, чтобы и девелоперы могли спокойно работать, и люди имели возможность улучшить свои жилищные условия без обмана?
- В чем роль государства, на самом деле, заключается? В том, чтобы предложить приемлемый на сегодняшний день формат решения квартирного вопроса. Понятно, что все меньше людей, которые могут купить жилье даже с ипотекой. И тут встает вопрос: а почему, собственно, жилье должно быть обязательно в собственности? Где мы это взяли? А почему не в долгосрочной аренде, например?
- Говоря о долгосрочной аренде, вы имеете в виду доходные дома? Инициативу, которую выдвинула Госдума?
- Совершенно верно. Только пока это очень «хлипкая» инициатива. Считаю, здесь должна быть четкая государственная политика стимулирования таких доходных домов, когда мы помогаем целому бизнесу встать на ноги.
Компания строит доходный дом, а потом сдает его в аренду. Этот вариант мне кажется гораздо более подходящим для молодой семьи. А дальше, когда появятся соответствующие доходы, эта семья будет определяться: покупать ей собственное жилье или и дальше оставаться в арендованном. Но должно быть и муниципальное арендное жилье без права приватизации. То есть третьим участником сделки здесь как раз уместно государство или чаще всего органы местного самоуправления.
И тогда не будет таких ситуаций, когда какому-нибудь очередному замминистра, приглашенному в Москву, выдается материальная помощь 50 млн на решение жилищной проблемы – обратите внимание, безвозвратная и безвозмездная.
Может быть, правильнее было бы так? Вот тебе «трешка», нормальная квартира. Ты работаешь, допустим, тем же замминистра, живешь в арендованном жилье. Завтра ты не замминистра, ну так освободи! На тех же условиях может предоставляться жилье, если муниципалитету нужен врач или учитель.
- За рубежом, кстати, очень мало квартир приобретается в собственность…
- Совершенно верно. В странах с устоявшимся рынком существуют разные формы. Это и ипотека, и аренда, и приобретение в собственность, и социальное жильё.
- Сколько на ваш взгляд, должна стоить такая аренда?
- Если мы возьмем «двушку», то на мой взгляд аренда от муниципалитета должна быть не дороже 8 тыс. рублей в месяц. Коммерческий вариант будет стоить 10-12 тыс. По сегодняшним ценам, по зарплатам в Москве. Ведь не все московские семьи работают в Газпроме… даже уборщицами с сумочками «от Гуччи».
- Создается ощущение, что кто-то активно тормозит продвижение таких доходных домов…
- Как это кто? Те, кому это выгодно! У нас ведь сегодня процветает исключительно бизнес-подход. Некий ответственный чиновник наверху встретится с двумя-тремя девелоперами, и они вольют в него достаточное количество «уверенности»: мол, правильную политику ведешь, жилье должно стоить дорого. И ставку по ипотеке надо энергичнее заёмщику компенсировать бюджетными деньгами. Чего их жалеть! А мы снимем сливки и с ипотеки, и со всего остального. Вот так примерно рассуждают эти ребята. Потому что у всех в глазах вот эта латинская буква «S» с двумя вертикальными перечеркиваниями.
«Некий банк вдруг исчезает, а в Париже появляется политический изгнанник с 2-5 миллиардами долларов»
- Но все-таки современные наши реалии – это ипотека. С доходными домами пока туговато… На ваш взгляд, ипотека должна становиться доступнее? Или же снижение ставки будет способствовать тому, что люди, окажутся в долговой кабале у банков? А проблема собственного жилья так и не будет решена.
- Что значит «должна»? Ипотека – это рыночный инструмент. А дальше вы на нее можете воздействовать только системой льгот. «А давайте-ка мы ипотеку пониже сделаем для молодых семей и для сельских учителей. Где возьмем? Из госбюджета».
Любые поправки к ипотеке исходя из пожеланий пользователей – это бюджет, а бюджет – это карман всех остальных. Значит, в чем-то другом и кому-то другому будет недодано.
Снижение ставок по ипотеке – это еще и региональный бюджет. Потому что эта система может включаться еще и на региональных уровнях. Человеку говорят: «Мы не можем тебе понизить ставку, но мы дадим тебе муниципальную помощь. У кого возьмем? Да у того же учителя, который уже имеет жилье: и не получал его, а, например, живет в своем доме». А тому учителю говорят: «Поделись! Надо помочь молодому специалисту, и кроме как из твоей зарплаты, взять неоткуда».
- Но некоторые банки стали снижать ставку по ипотеке по своей собственной инициативе…
- Некоторые банки, извините, дают мини-кредиты любому бомжу. А некоторые банки по депозиту дают 15 % годовых. А потом некоторые банки вдруг исчезают, а в Париже появляется «политический изгнанник» с 2-5-ю миллиардами долларов. И власть затем только разводит руками по этому поводу.
- Более того, государство начинает санировать этот обанкротившийся банк.
- Санируют, вливают, а потом смотрят: «Ай-ай! Оказывается, дырявое было. Ну ладно, давай снова».
«Был еще один дольщик, тот, кто сидит в мэрии, и о котором все забыли»
- Как, по-вашему, решать проблему обманутых дольщиков? Проблема по-прежнему острая.
- Давайте начнем с неприятного. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И если люди попали в категорию обманутых дольщиков в надежде срубить хорошие бабки – сейчас, а потом продать – то я чувства жалости к ним не испытываю. Ребята, вы влезли в бизнес, бизнес рискованный. Вам не повезло. Хотели обмануть вы, а обманули вас.
Но вот ведь в чем загвоздка. Большинство обманутых дольщиков – это обычные люди, с советским мышлением, которое не меняется очень быстро. И вот эти люди говорят: «Как же так! Я этого девелопера видел рядом с мэром, он еще мэру руку жал. А теперь бросил нас, дольщиков, на произвол судьбы».
Здесь, на мой взгляд, надо отвечать честно: обманул дольщика не бизнесмен Полонский (Иванов, Петров, Сидоров), обмануло дольщика государство в лице того, кто это строительство разрешал и контролировал.
Просто был еще один дольщик - кроме вас, десяти тысяч - десять тысяч первый. Тот, который сидит в мэрии. Но про этого дольщика как-то все забывают. Я глубоко убежден, за все, что делается в государстве, и где действие основано на доверии граждан, должна отвечать власть.
«На Собянина могли бы обижаться тамбовцы, питерцы, и кемеровчане, но не москвичи»
- Перспективы развития строительной отрасли как вы расцениваете?
- Я ее расцениваю не ниже, и не выше, чем перспективы развития всей страны. Мы не можем сегодня ничего рассматривать отдельно.
До 2014 года все казалось нормально: общемировой кризис, и мы в него попадаем. Дальше выздоровление, и мы выздоравливаем. Можно было как-то смотреть в завтрашний день. После Крыма, Донбасса, затем последующих санкций и постепенной изоляции нашей экономики от мировой, в завтрашний день смотреть очень сложно.
- Ну, вы тут, по-моему, уж чересчур пессимистичны. В вопросе перспектив. Все-таки есть и хорошее, и его немало. Вот, начали благоустраивать наши российские города. Та же программа реновации, которую вы одобрили…
- Каждый смотрит со своих позиций. Да, я, действительно, сторонник того, что Собянин делает с Москвой. Мне это все нравится. И реновация – очень правильная затея. Вот, говорят, своруют! Да, что-то своруют. На плитке. На бордюрах. Но своровали бы все равно. И ничего бы не было. Если включить мозги и память, то два мэра – это две разные программы развития и видения Москвы. Лужков и Собянин. Два разных подхода. И мне подход Собянина нравится гораздо больше.
- А то, что пол-Москвы перекопали, и москвичи теперь ворчат…
- Да, ремонтируют, да, копают. Я сам из метро к Новой Черемушкинской не мог пройти все лето. Можно было эту вещь растянуть на 10 лет – и ремонтировать по 10 метров в год. Сергей Собянин решил сделать все и сразу. Потому что понимает, надо ковать железо, пока горячо. Надо вложить деньги сегодня, пока они есть в московской казне, в фонде на капремонт. На мэра Москвы при этом могли бы обижаться тамбовцы, могли бы обижаться жители Кемеровской области и т.д. Потому что Москва, на их взгляд, жирует, начинает перекладывать бордюры, заменяет их на гранитные. А у нас, кемеровчан и тамбовцев, их вообще нет, - могли бы сказать недовольные жители этих городов. А вот москвичам на Собянина, считаю, обижаться грех.
Беседовала Елена МАЦЕЙКО
И будьте в курсе первыми!
