Как заработать на недвижимости? - «Недвижимость» » Строительные Решения
Свежие новости строительства » Недвижимость » Как заработать на недвижимости? - «Недвижимость»
Как заработать на недвижимости? - «Недвижимость»
Недвижимость - очень надежный актив с точки зрения большинства частных инвесторов Стоит ли влезать в долги ради инвестиций в недвижимость? - Вот видишь эти дома? - рассказывал мне коллега, когда мы проезжали через пригород Лондона. - В них почти все квартиры сдаются. Англичане очень хитро


Как заработать на недвижимости? - «Недвижимость»

Недвижимость - очень надежный актив с точки зрения большинства частных инвесторов


Стоит ли влезать в долги ради инвестиций в недвижимость?
 
- Вот видишь эти дома? - рассказывал мне коллега, когда мы проезжали через пригород Лондона. - В них почти все квартиры сдаются. Англичане очень хитро поступают: берут ипотеку под низкий процент, а потом заселяют туда жильцов. В итоге все ежемесячные платежи по кредиту оплачивают квартиросъемщики. Ноль затрат. Очень удобно. Многие так уже несколькими квартирами обзавелись.
 

НЕДВИЖИМОСТЬ - ВСЕГДА В ЦЕНЕ


Недвижимость - очень надежный актив с точки зрения большинства частных инвесторов. Валюте и ценным бумагам доверия в народе нет. Первая может обесцениться (как было неоднократно в нашей истории), а вторые из-за кризиса могут резко упасть в цене. А при банкротстве компании есть риск и вовсе потерять свои сбережения. Квартира - другое дело. Даже если ее цена из-за проблем в экономике снизится, стены все равно останутся. И жить в ней можно будет точно так же, как и раньше.


- Население планеты растет. Значит, надо инвестировать в землю и недвижимость. Она всегда в цене будет, - так обычно объясняют свою позицию те, кто либо продает, либо покупает квадратные метры с целью подзаработать или сохранить деньги на будущее.


Эта идеология особенно была распространена в середине 2000-х годов. Тогда начался резкий рост цен на недвижимость. Сначала жилье стало дорожать в Москве, а затем лихорадка стала перемещаться в регионы. В итоге всего за несколько лет стоимость квадратного метра выросла на порядок. И если бы не мировой финансовый кризис, притормозивший бешеный рост, цена на жилье могла взлететь еще выше. Для сравнения, сейчас в столице 1 кв. м. в среднем стоит $5000. А в регионах, по данным АИЖК, около $1500.


В этот период инвестиции в недвижимость были очень выгодными. Во-первых, росла стоимость самого жилья. Во-вторых, дополнительный доход приносила его сдача в аренду. Те, у кого были свободные деньги, этажами выкупали квартиры в новостройках, чтобы затем зарабатывать на ренте. Есть ли смысл это делать сейчас?


- В этом нет никакого смысла - банковский депозит сейчас приносит больше, - объяснил мне знакомый риэлтор.


Инвестировать в недвижимость с целью сдачи в аренду есть смысл лишь в крупных городах. К примеру, однушка на окраине Москвы стоит 25 - 40 тысяч рублей в месяц: в зависимости от ремонта и близости к метро. При этом стоимость такой квартиры варьируется от 5 до 7 млн. рублей. Нетрудно подсчитать, что доходность такого вложения составит всего 5 - 6% годовых.


По данным экспертов, если в 2005 году количество сделок на покупку жилья в инвестиционных целях составляло 20 - 25%, то сейчас менее 10%. На первый взгляд, это действительно невыгодно. Те же вклады в рублях сейчас приносят до 10 - 11% годовых. То есть вдвое больше. Однако, если речь идет о рынке недвижимости, то не стоит забывать о том, что стоимость квадратных метров тоже растет. И хотя такого бешеного подъема ценников, как в докризисные годы, ожидать не приходится, в последнее время жилье дорожает примерно со скоростью инфляции. А значит, прибавляем еще 6 - 7%. И получаем вполне сносную доходность.


ДОЛГ ЖИЛИЩНЫЙ - ДОХОД АРЕНДНЫЙ


Тем не менее все эти расчеты подходят лишь для тех, у кого есть на руках несколько миллионов рублей. Как показывают опросы Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), позволить себе купить квартиру без помощи кредитных средств может менее 1% населения страны. Остальным же приходится надеяться на банки и брать ипотеку. В данном случае вопрос усложняется: стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы затем сдавать ее внаем?


- Обычно так поступают родители, которые покупают жилье на будущее для своих детей, - говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. - Квартира в любом случае пригодится. А пока ребенок несовершеннолетний или еще живет с родителями, жилье можно сдавать и тем самым компенсировать ипотечные платежи.


- Лично я считаю столь долгосрочные денежные вложения не очень перспективным способом сохранения средств, - Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».


Для сравнения, еще в 2005 году рентабельность такого «бизнеса» достигала 15%. Со временем стоимость аренды росла не такими высокими темпами, как цена на недвижимость.


Сейчас средняя ставка по ипотеке сейчас составляет 12% годовых. Таким образом, нетрудно подсчитать, что арендные платежи будут полностью окупать ипотечные лишь в том случае, если первоначальный взнос составит не менее 50% от стоимости квартиры (см. «Только цифры»).


Конечно, размер ежемесячных платежей по кредиту можно настроить под себя. Он зависит не только от величины первоначального взноса, но и от срока кредитования. Чем больше срок, тем меньше взнос и наоборот. Однако если разница в платежах при сравнении кредитов на 10 и 15 лет довольно существенная, то затем с каждым дополнительным годом размер платежа снижается незначительно.


Тем не менее у арендных платежей есть один большой плюс. Как правило, стоимость съемного жильярастет в рамках инфляции. Значит,  даже если в первые годы арендная плата не покрывает полностью ипотечных платежей, то потом заемщик-инвестор обязательно выйдет в плюс.


Получается, что если еще год-два назад такая схема инвестирования в недвижимость была и надежной, и высокодоходной, то сегодня она стала просто надежной.


ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ


Однако перед тем, как принять решение, об инвестициях в «доходную квартиру», нужно все хорошенько просчитать. Ведь помимо изначальных вложений и ежемесячных платежей по кредиту, есть различные дополнительные расходы.


Во-первых, коммунальные платежи. В большинстве случаев их, конечно, перекладывают на плечи квартиросъемщиков. Но это в любом случае расходы, которые снижают доходность инвестиций.


Во-вторых, ремонт. Чем лучше выглядит квартира, тем дороже ее можно сдать.  Однако не всегда разумно покупать «убитую» квартиру, делать в ней капитальный ремонт и пускать жильцов. В этом случае только ремонт будет отбиваться несколько лет. Это увеличит срок окупаемости и снизит реальную доходность.


В-третьих, мебель. Если речь идет о новой квартире, а не доставшейся вам по наследству от старших родственников, то ее нужно обставить хотя бы самым необходимым. А это еще одни дополнительные затраты.


И наконец, с доходов, полученных от сдачи недвижимости внаем, необходимо заплатить 13% (НДФЛ). К примеру, если вы получили прибыль в 2012 году, то декларацию необходимо подать до конца апреля 2013 года, а заплатить сбор - до конца июня. Можно оформить ИП и платить всего 6% с доходов по «упрощенке». Но эксперты советуют делать это лишь в том случае, если вы сдаете несколько квартир. В противном случае игра не стоит свеч.


Все эти расходы стоит вычесть из реального дохода по квартире. Если это вас все равно устраивает, тогда можно принимать решение о покупке в кредит.


БАНК ДОЛЖЕН ЗНАТЬ


Человек, купивший квартиру в кредит, на самом деле может в ней только жить, делать косметический ремонт и прописывать ближайших родственников. По крайней мере, так указано в большинстве кредитных договоров. Конечно, вряд ли кто-то из банков будет ежемесячно проверять, что вы делаете у себя дома. Ведь таких клиентов у него сотни, а то и тысячи. Однако такая возможность прописана в федеральном законе «Об ипотеке». Закон гласит так: «Банк вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Этим правом банк может воспользоваться и в том случае, если заложенное имущество передано заемщиком на время во владение третьих лиц».


О любых действиях с квартирой (перепланировка, сдача в аренду или продажа) заемщик должен уведомить банк. Иначе владельцу квартиры грозят неприятности. Если проверяющие обнаружат, что жилье сдается в аренду, а это не указано в договоре, то заемщику могут впаять штраф (возможные суммы прописаны в договоре) или даже потребовать от него досрочно вернуть кредит.


Более того, если произойдет страховой случай, виновником которого будут арендаторы, и страховая компания об этом узнает, то не видать вам ваших выплат, как своих ушей. Поэтому в стандартном договоре страхования имущества должно быть указано, что квартира сдается в аренду. Как показывает практика, при нынешней стоимости недвижимости и высоких затратах на ремонт лучше не экономить на таких мелочах.


- Первый вариант - сдавать квартиру не легально, не ставя банк в известность, - говорит Дмитрий Овсянников, автор проекта «Об ипотеке по-русски». - Не заметят - не узнают - вам повезло. Узнают - санкции возможны любые: от никаких до требования полностью вернуть кредит (раз кредитный договор нарушен). Лучше так не рисковать. Второй вариант - спросить согласие банка. Многие разрешают, но выставляют ограничения: например, повышают процент или платеж по страховке. Другими словами, отношение к аренде нужно узнавать в каждом конкретном банке.


И желательно до того, как вы купите квартиру и начнете ее сдавать.


СОВЕТЫ


Какую квартиру покупать для сдачи внаем


- Однокомнатная. Обычно чем меньше жилплощадь, тем меньше стоимость аренды. А большинство арендаторов, как правило, хотят сэкономить, но при этом жить в отдельной квартире (не в комнате с хозяевами за стеной).


- Эконом-класса. Приезжих много - денег у них мало. Поэтому такие квартиры пользуются наибольшим спросом у арендаторов.


- С нормальным ремонтом. Чтобы не надо было тратить дополнительные деньги и время на улучшение.


- На окраине города. Недвижимость в спальных районах стоит значительно дешевле, чем в центре. А вот стоимость аренды отличается не так сильно.


- С минимальным набором мебели. Как правило, у арендаторов уже есть часть имущества. В крайнем случае можно что-то докупить, исходя из потребностей «клиента».


ПЛЮСЫ И МИНУСЫ


+ Этот актив, в отличие от акций и облигаций, можно пощупать. В квартире можно жить, ее можно сдавать в аренду.


+ Стоимость жилья мало подвержена кризисам. Если котировки ценных бумаг могут проседать в несколько раз, то недвижимость, как правило, дешевеет очень медленно.


+ Это защита от инфляции. Если вклад в рублях может обесцениться, то квартира все равно останется.


- Жилье - это наименее ликвидный актив. Чтобы продать его и, как говорят финансисты, «выйти в кэш», потребуется довольно много времени. Кроме того, придется заплатить комиссию риелтору и банку за аренду ячейки.


- Если под окнами вашего дома построят мусоросжигающий завод или оживленную автомагистраль, то стоимость квадратных метров может резко упасть.


ТОЛЬКО ЦИФРЫ


Есть 50% на первоначальный взнос - можно брать ипотеку


Пример: хорошая однокомнатная квартира в районе метро «Алтуфьево» стоит примерно 6 млн. рублей.


Параметры кредита:


Ставка по ипотеке — 12% в рублях.


Первоначальный взнос - 3 млн. рублей (50%)


Срок - 20 лет


Ежемесячный платеж - 33 тысяч рублей (это и есть примерная средняя цена за такую квартиру на рынке аренды)


Если первоначальный взнос будет меньше, то в первые несколько лет доходы от сдачи квартиры в аренду не будут покрывать расходы на ежемесячные платежи по ипотеке. Тем не менее арендная плата обычно растет со скоростью инфляции.


Сколько стоит снять квартиру в Москве


Квартира


Стоимость аренды (тыс. руб.)


Спрос


Цена 1 кв. м. ($)


1-комн.


29,5


46,00%


5028


2-комн.


37


38,00%


4991


3-комн.


42


14,00%


4829


Источник: kp.ru

{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

       
Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика