Ипотека в Германии - «Зарубежная недвижимость»

Германия известна не только своей сильной экономикой, продуманным законодательством, политической стабильностью и высоким уровнем жизни, но и устойчивым рынком недвижимости, который даже в период пандемии коронавируса продолжает демонстрировать прекрасные показатели. Благодаря этому так востребованы ипотечные кредиты на приобретение жилья в этой стране.

Иностранцы рассматривают недвижимость в Германии как надежную «гавань» в плане вложения средств и сохранения капитала, ведь в стране отмечается стабильный ежегодный рост цен в ключевых ее городах и их окрестностях – в Берлине, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кельне и Штутгарте. В период с 2015 по 2018 гг. стоимость жилья в этих городах увеличилась более, чем на 30% и, по оценкам экспертов, этот показатель будет расти и дальше.

И если раньше немцы в связи с высокой мобильностью в Европе покупали себе жилье ближе к пенсии, то теперь под эти низкие проценты они покупают его для сдачи в аренду. По статистке в последние годы немцы потратили более 160 млрд евро в год на покупку недвижимости - и эксперты прогнозируют, что эта тенденция будет продолжаться. Таким образом иностранным инвесторам приходится конкурировать в достаточно жестких условиях в борьбе за хороший объект с местными инвесторами. Поэтому на данном этапе принято говорить, что Германия – рынок объекта, а не покупателя.

Доступная ипотека – секрет успеха рынка недвижимости Германии

Согласно последнему отчету компании PwC и института Urban Land, именно Берлин предлагает инвесторам максимальную ликвидность и стабильность в Европе, оставив позади Лондон и Париж. И причины такого положения дел вполне очевидны - спрос в несколько раз превышает предложение в связи с большим притоком рабочего населения в крупные города западной Германии. При этом высоко востребована не только жилая, но и коммерческая недвижимость, ведь доход от нее составляет в среднем от 5% до 8%, тогда как прибыль от сдачи квартиры в аренду будет около 3,8%. Стоит также отметить, что Германия после британского Брекзита стала самым крупным ипотечным рынком в Евросоюзе.

Причина такого успеха страны проста - низкие кредитные ставки в размере от 0,8 % до 1,8%. То есть, в среднем, ипотеку на десять лет немецкие банки выдают сейчас немцам за 0,75% годовых, на 15 лет - за 1,04%. Это и стало ключевым фактором, обеспечивающим по-прежнему высокий спрос на жилую недвижимость и растущие цены. Например, в Германии ставки десятилетних кредитов находились в августе 2020 года около своих исторических минимумов, а самая низкая точка была достигнута в минувшем марте - в момент стремительного нарастания пандемии - когда ставка опускалась до небывалых ранее 0,68%. Тогда как пять лет назад ее показатель составлял 1,8%, а десять лет назад он превышал 4%.

При этом в стране совсем непопулярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общей сложности не более 1%, тогда как в Великобритании - 72%, а в Испании – 75%. Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, возможно, начнет расти, но вопрос – когда именно.

Эксперты считают, что в течение ближайшего года не ожидается дальнейшего снижения ставок, поэтому, пока сохраняются столь беспрецедентно выгодные условия кредитования, высокий спрос на жилые объекты фактически гарантирован. Тем более, что те, кто покупает квартиру или дом для собственного проживания, могут воспользоваться еще и системой льготных кредитов в размере до 100 000 евро от государственного банка KfW.

Как оформить ипотеку и сколько это будет стоить

Все банки Германии дают ипотечный кредит как гражданам страны, так и представителям других стран, но с рядом необходимых условий. Кроме того, если для граждан Германии ставки составляют 1–2%, то для иностранцев они будут выше, в среднем от 3% годовых. Каждый кандидат на получение займа в этой стране рассматривается в индивидуальном порядке. В первую очередь банки начинают проверять его кредитную историю и платежеспособность. По законам Германии потенциальному заемщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не более трети от его общего ежемесячного дохода. Большую роль играет наличие первоначального взноса, сумма сделки и ликвидность самой недвижимости. Заемщик должен внести первоначальный взнос для иностранных покупателей, как правило, это 40–50% от стоимости объекта.
Обычно, если иностранец хочет оформить ипотеку в Германии в первый раз, то банк с большой вероятностью профинансирует не более 50% стоимости недвижимости. Вообще в Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила можно найти только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять 80%, но только для резидентов. Если иностранец не работает в этой стране, то максимум, на что он может рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, но в реальности обычно речь идет о половине цены объекта.

Но в том случае, если у него уже есть собственность в этой стране и в истории фигурирует, что иностранец уже успел погасить хотя бы один ипотечный кредит в Германии, то тогда уже можно рассчитывать на финансирование в размере 60-70% от стоимости объекта. Также важно понимать, что немецкую ипотеку охотнее всего утверждают состоятельным клиентам на объекты стоимостью от 300 000 евро, поэтому чем дешевле недвижимость, тем сложнее получить на нее кредит.

Как правило, банк предоставляет ипотечный заем на срок от 5 до 30 лет, но здесь важно понимать, что к окончанию срока кредитования возраст заявителя не должен превышать 65 лет. Что касается нижней планки по возрасту, то это 21 год. Плавающая ставка в среднем составляет 3-4,5% годовых, тогда как фиксированная может превышать 5% годовых. Что касается выплат, то, как и во многих странах, они должны покрывать не более 35% дохода заемщика за месяц. Процедура оформления ипотечного кредита обычно занимает около месяца и расходы, которые уйдут на нее, включая дополнительные затраты на нотариуса при заключении договора на покупку, составят около 1% от суммы займа. Но для начала оформления получения кредита у покупателя обычно должно быть около 40% от стоимости объекта.

Как гражданину Германии, так и иностранцу, для получения кредита необходимо предоставить в банк подтверждение наличия средств и регулярного высокого дохода. Для граждан стран, не входящих в состав Евросоюза, кредит выдается при предоставлении вида на жительство с неограниченным действием, подтверждения рабочего места с высоким доходом на территории Германии, и документов. Подтверждающих его высокую кредитоспособность. В некоторых случаях длительное проживание на территории Германии более 10 лет также играет большую роль.

Как для резидента, так и для нерезидента страны действует спекулятивный налог: в течении 10 лет после покупки продажа недвижимости облагается налогом в размере 30 %, после 10 лет – уже нет. Покупателю недвижимости в Германии через ипотеку также полезно будет знать, что у него снизится размер подоходного налог, благодаря тому, что расходы по процентам будут вычитаться из дохода инвестора, что, в свою очередь, снизит размер налога.

Под какую недвижимость выдается ипотека

Проще всего оформить ипотечное кредитование в Германии для квартир, которые владелец будет сдавать в аренду или использовать для собственного назначения. Также относительно легко можно получить кредит под доходные дома: здесь будет учитываться качество здания, расположение и количество сданных квартир в аренду (то есть объем дохода). Популярным вариантом сегодня также стали магазины с длительными договорами аренды, превышающие 10 лет. Но под отели банки неохотно дают кредиты – такой вариант рассматривается, но только при наличии более 100 номеров фонда.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Елену Ваккер, консультанта компании Leo Wacker Immobilien

Екатерину Демидову, эксперта компании DM Group