Почему опасно надеяться только на нотариуса, заключая сделку, и как самому уменьшить риск ее отмены - «Риэлторские технологии»

Немало людей уверено в том, что если их сделку удостоверил нотариус, то ее уже не смогут отменить.

Но примеры из судебной практики говорят об ином: суд вполне может признать сделку недействительной, независимо от того, заверял ее нотариус или же нет.

Приведу несколько доводов, которые показывают, почему опасно надеяться только на нотариуса, заключая сделку.

1. Нотариус проверяет лишь дееспособность участников сделки, но не их психическое состояние

В числе оснований для отмены завещаний, договоров и прочих сделок нередко встречается т. н. «порок воли».

Это значит, что при заключении сделки ее участник не мог понимать значение своих действий — в результате чего его волеизъявление не соответствовало его истинной воле.

И главная проблема кроется в том, что от этого не защищен даже полностью дееспособный человек.

Признать недееспособным может только суд — когда экспертиза подтверждает наличие у человека такого психического состояния, что в течение длительного времени или даже пожизненно он не может адекватно осознавать свои поступки.

Пока нет такого решения суда, человек признается полностью дееспособным — и может заключать любые сделки. Однако это не означает, что у него не может произойти хотя бы временного помутнения сознания.

И если таковое будет доказано на момент заключения сделки, суд ее отменит (ст. 177 ГК РФ).

Нотариус обязательно проверяет дееспособность сторон. Для этого у него есть доступ к базе Росреестра, куда включаются все решения судов об ограничении или полном лишении дееспособности.

Однако он не может установить психическое состояние каждого участника — это не в его компетенции.

Об этом уже не раз говорил Верховный суд РФ: нотариус проверяет только дееспособность, но он не может полностью исключить вероятность порока воли — а значит, риск отмены сделки остается (определение от 10.09.2020 № 305-ЭС20-5407).

2. У нотариуса нет возможности достоверно проверить семейное положение продавца недвижимости

Для сделок с недвижимым имуществом требуется нотариальное согласие второго супруга, если недвижимость покупалась в браке (ст. 35 СК РФ).

При отсутствии такового сделку могут отменить по иску второго супруга. Но при этом нельзя достоверно узнать, был ли продавец недвижимости в браке, покупая это имущество, или нет.

В практике судов есть примеры, когда неожиданно объявлялся второй супруг с претензией, что он не давал согласия на продажу недвижимости — при том, что в паспорте продавца не было штампа о браке.

Несколько лет назад было объявлено, что нотариусам открыли полный доступ к базе данных ЗАГСов. Но процесс оцифровывания всех архивов ЗАГСа с 1926 года займет не один год.

Поэтому до сих пор, к сожалению, нотариусы не могут достоверно проверить семейное положение продавца недвижимости. Особенно, если брак был заключен в другом государстве.

3. Нотариус не может гарантировать, что впоследствии не объявится другой собственник недвижимости

Нотариус проверяет, действительно ли продавец имущества является его собственником. Но это происходит лишь на момент заключения сделки.

Ни один нотариус не может предвидеть, что впоследствии суд признает собственником другого человека — а значит, у покупателя изымут это имущество.

Яркий пример — когда продавец получил недвижимость по завещанию, а через некоторое время суд отменяет его, передав имущество другому наследнику (например: определение ВС РФ от 06.08.2019 № 64-КГ19-3).

Во всех указанных случаях нет вины нотариуса: все эти обстоятельства он объективно не может проверить на 100%. Поэтому привлечь его к ответственности из-за отмены сделки не удастся.

Как же самому уменьшить риск отмены сделки?

- Если есть сомнения в психическом состоянии своего контрагента, запросите у него справку о том, что он не состоит на учете в ПНД.

Еще надежнее — получить справку от психиатра, который работает в учреждении, аккредитованном на проведение медицинских экспертиз.

- Запросите у продавца справку из ЗАГСа о заключении или расторжении брака.

- Возьмите с продавца письменное заверение об обстоятельствах (что он покупал недвижимость не в браке, недвижимость свободна от прав третьих лиц и т. д.).

В заверении желательно наличие пункта о том, что продавец должен выплатить большую неустойку, если его утверждения окажутся не соответствующими действительности.

Подобные меры, в частности, помогут покупателю недвижимости доказать, что он является добросовестным приобретателем и может рассчитывать на компенсацию от государства, если суд впоследствии отменит сделку.