Как проверить перед покупкой квартиру в историческом здании? - «Риэлторские технологии»

— Хочу заняться инвестированием в недвижимость. Есть возможность купить старый объект, отремонтировать его и сдавать посуточно или продать. Как проверить надежность объекта? Как узнать, входит ли он реестр охраняемых государством и, как следствие, возможна ли там перепланировка? Как сделать правильную оценку недвижимости?

Отвечает руководитель бюро «КРАСС Практик» Антон Гусев:

Для того, чтобы обезопасить себя и не потерять все инвестированные средства, необходимо провести проверку покупаемого объекта. Причем проверять нужно не только сам объект (здание), но и земельный участок, на котором он расположен.

В первую очередь необходимо выяснить, совпадает ли цель инвестора (в данном случае это посуточная аренда либо дальнейшая продажа) с реальными возможностями. Дальнейшая продажа объекта, скорее всего, юридических сложностей представлять не будет. А вот арендный бизнес может оказаться невозможным по ряду причин.

На этом этапе инвестор должен выяснить, какие виды разрешенного использования установлены для земельного участка, на котором стоит здание. Вполне реальна история, когда земельный участок может использоваться только для размещения музея, и реализовывать на нем арендное жилье запрещено.

Информацию о видах разрешенного использования участка можно получить в Росреестре, запросив выписку.

Кроме того, целесообразно проверить, не расположен ли участок и здание в зоне с особыми условиями использования территории. Так, они могут оказаться в санитарно-защитной зоне какого-либо промышленного предприятия, в охранной зоне трубопровода и т.д. Разновидностей таких зон множество. Информацию о них можно получить в отделе архитектуры местной администрации.

Еще один возможный риск для инвестора – внесение здания в Реестр объектов культурного наследия. Проверить наличие такого риска можно на сайте Министерства культуры, а также на сайте местной администрации.

Если здание числится в таком реестре, для него могут быть установлены охранные обязательства: возможно, объект необходимо сохранить в первозданном виде. Может быть запрещена перепланировка или даже использование определенных материалов при реставрации: часто существует запрет на установку кондиционеров или пластиковых окон для того, чтобы здание сохранило исторический вид.

«Подводных камней» в подобных инвестиционных проектах бывает достаточно много. Проверка и подготовка такой сделки будут, скорее всего, более сложными, чем при сделке с квартирой или жилым домом. Поэтому инвестору для выявления и оценки рисков целесообразно воспользоваться услугами опытных специалистов.

Отвечает куратор проектов Alliance Legal CG Никита Роженцов:

Проверка юридической «чистоты» планируемой сделки – первое, на что традиционно обращается внимание. Необходимо убедиться в том, что продавец является законным правообладателем (собственником) объекта недвижимости и сведения об этом внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Особое внимание следует уделить проверке правоустанавливающих документов. Выписка из ЕГРН поможет узнать, имеются ли в отношении недвижимости действующие обременения правами третьих лиц, например, залог, длительная аренда и т.д.Если недвижимость является объектом культурного наследия, сведения об этом будут также указаны в выписке из ЕГРН, а более детально – в выписке из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.

Приобретение такого объекта накладывает на покупателя, а также иных пользователей (арендаторов) дополнительные обязательства и ограничения. Закон запрещает проведение работ, изменяющих предмет охраны культурного значения. В этой связи такие действия, как перепланировка или ремонт, требуют обязательного согласования с уполномоченным государственным органом в области охраны объектов культурного наследия.

Целесообразно проанализировать сведения судебных картотек (Арбитражный суд Московского округа и ГАС РФ «Правосудие») на предмет участия в судебных спорах предыдущих правообладателей данного здания. Там может содержаться информация о значимых судебных спорах в отношении недвижимости, обеспечительных мерах, иных судебных притязаниях, которые по каким-то причинам не были отражены в ЕГРН или же просто имеют значение для принятия решения при совершении сделки. К примеру, если в отношении правообладателя подано заявление о банкротстве, сделка по продаже им своей недвижимости будет потенциально оспорима.

Оценка объекта – еще один важнейший этап при совершении сделки. По данному вопросу целесообразно обратиться к независимому оценщику для получения отчета об определении рыночной стоимости.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Инвестирование в объект старого фонда – прекрасная идея, но здесь есть необходимые этапы проверки. Помимо анализа качественных характеристик, есть важные нюансы, связанные с культурным наследием, на что вы правильно обратили внимание. Существует реестр объектов, который можно найти на сайте департамента культуры Москвы (это касается московской недвижимости). В данном реестре представлен перечень зданий, утвержденный постановлением правительства Москвы, которые являются особо охраняемыми.

Кроме того, вам необходимо проверить сам объект, правоустанавливающие документы, его юридическую чистоту и права третьих лиц, право пользования; проверить субъектную часть – дееспособность правообладателя, – и далее провести чистую сделку.

По поводу последующей сдачи в аренду либо перепродажи после ремонта – действуйте на ваше усмотрение, но имейте в виду, что, согласно законодательным нормам, сдача в аренду, в том числе и посуточно, должна осуществляться только на договорной основе.