Темпы роста цен затормозились до уровня инфляции. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам августа 2021 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Авг 21 Июл 21

Индекс стоимости жилья, Р/м2 232 760 +0,8%

Индекс стоимости жилья, $/м2 3 167 +1,5%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 691 +2,0%

Рост цен на вторичном рынке жилья продолжает замедляться. По итогам августа квадратный метр в «старой» Москве прибавил менее 1%, то есть, фактически, скорость подорожания квартир снизилась примерно до уровня инфляции. Напомним, еще в июле темпы роста цен были почти в два раза выше.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в августе квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 0,8% до 232 760 руб. Темпы роста цен на недвижимость замедляются второй месяц: по итогам июля метр прибавил 1,5%, а июня – 2,7%. Напомним, что именно с июля резко изменились условия льготной ипотеки. Конечно, фактическое сворачивание программы в столице больше всего ударило по первичному рынку, где спрос в июле просел сразу на 30%, так как государство субсидирует ставки только на покупку новостроек. Но вторичный и первичный рынок – это сообщающиеся сосуды, и динамика цен и спроса на новостройки, конечно, отражается и на «вторичке». Кроме того, на фоне повышения ключевой ставки ЦБ дорожает и ипотека на покупку готового жилья, что, естественно, тоже давит на спрос, который по итогам июля упал на 6,2%.

Долларовый индекс стоимости квартир, рассчитываемый IRN.RU, в августе увеличился на 1,5% благодаря укреплению рубля и достиг $3 170 за кв. м.

Достаточно высокие темпы роста цен сохраняются в средних сегментах рынка. Кирпичные дома - как пятиэтажки, так и 7-8-этажные дома советской постройки - подорожали на 1,6%, двух- и трехкомнатные квартиры - на 1% и 1,1% соответственно. При этом бюджетные края рынка – однушки (+0,7%) и квартиры в старых панельных домах (+0,5%) – отстают от рынка по темпам роста цен, а дорогие – современный монолит-кирпич и многокомнатные квартиры - по итогам августа прибавили лишь по 0,1%.

Что касается ценовой динамики в разрезе географии, то в августе она была смешанной: и возглавляют, и замыкают рейтинг демократичные округа, а в середине рейтинга оказалась как самая дорогая локация – Центральный округ, так и самая дешевая – районы за МКАД.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Авг 21 Июл 21

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 203 587 +0,5%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 207 986 +1,0%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 219 397 +0,9%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 235 369 +1,6%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 250 425 +1,6%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 238 396 +0,1%

Все панельные и блочные дома 210 323 +0,8%

Все монолитные и кирпичные дома 241 397 +1,1%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Авг 21 Июл 21

Однокомнатные квартиры 235 744 +0,7%

Двухкомнатные квартиры 231 030 +1,0%

Трехкомнатные квартиры 221 672 +1,1%

Многокомнатные квартиры 233 116 +0,1%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Авг 21 Июл 21

Центральный округ 364 784 +0,8%

Юго-Западный округ 263 631 +0,9%

Западный округ 253 860 +0,5%

Северо-Западный округ 242 732 +0,9%

Северный округ 230 719 +1,5%

Северо-Восточный округ 209 775 +0,8%

Южный округ 209 758 +0,3%

Восточный округ 208 938 +0,7%

Юго-Восточный округ 198 353 +1,0%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Авг 21 Июл 21

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 333 810 +1,2%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 174 532 +1,2%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,91 0,0%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Авг 21 Июл 21

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +1,4 %/мес. -0,3%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 4,4 б.деп. -0,9 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Цены на вторичное жилье очень сильно выросли за последний год: по данным IRN.RU, с июля 2020 г. по июль 2021 г. стоимость квадратного метр в «старой» Москве увеличилась на 25,9%. До недавнего времени негативное влияние роста цен на спрос компенсировала супердешевая ипотека (вторичную квартиру вполне реально было купить по ставке ниже 8%), переток средств с банковских вкладов, ставки по которым упали ниже уровня инфляции, и ажиотаж на рынке новостроек. Однако с окончанием покупательского бума на первичном рынке и ужесточением монетарной политики ЦБ и для вторичного рынка могут наступить более тяжелые времена.

По данным мониторинга «Дом.рф» топ-15 банков, к 20 августа средневзвешенная ипотечная ставка предложения на вторичном рынке достигла 8,55% годовых против 8,03% в марте. При этом реальные ставки выдачи кредитов уже находятся в районе 9%. Одновременно растут и ставки по вкладам, снижая тем самым инвестиционную привлекательность недвижимости. По информации Центробанка, в середине августа максимальная доходность депозитов в российских банках превысила 6%, тогда как еще в мае максимальные ставки были ниже 5%. Отметим, что, по оценкам риелторов, сдача квартир в аренду сейчас приносит в среднем 4,4% годовых.

Таким образом, рост ставок в экономике сводит на нет две основные причины роста цен на жилье, а третья – ажиотаж на первичном рынке – более не актуальна в связи с резким снижением лимитов и, де-факто, завершением программы льготной ипотеки в Москве. Соответственно, стагнация на рынке осенью куда более вероятна, чем новая волна роста цен. Впрочем, на фоне дефицита бюджетного предложения на вторичном рынке Москвы рост цен может еще какое-то время продолжаться «на малых оборотах» - даже при снижении спроса.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.