Локдаун и дешевая ипотека уравновесили друг друга. Квартиры в Москве и Подмосковье в 2020 году - «Аналитика рынка»

Карантин весной 2020 г. буквально обрушил вторичный рынок жилья, однако ажиотаж во второй половине года позволил не только компенсировать форс-мажорную просадку спроса, но и разогнать цены на квартиры.

Впрочем, с ростом цен продавцы все же перестарались, поэтому уже осенью наметились признаки снижения покупательской активности. Скорее всего, этот тренд сохранится и в 2021 г.

Спрос

В 2020 г. Росреестр оформил 148 946 переходов прав на квартиры в Москве в рамках сделок купли-продажи жилья – на 2,3% больше, чем в 2019 г. Таким образом, спрос, фактически, остался на уровне предыдущего года. «С одной стороны, в период всеобщей самоизоляции спрос на рынке был крайне низким, с другой – после его окончания на «вторичке» начался резкий рост покупательской активности. В итоге два этих фактора уравновесили друг друга», - отмечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

А вот для подмосковного рынка 2020 г. оказался урожайнее 2019-го, даже несмотря на коронакризис – во всяком случае, по оценкам местных риелторов. По словам Ольги Власовой, вице-президента Гильдии риелторов Московской области, гендиректора АН «Удачный выбор», в среднем уровень спроса в Подмосковье по числу сделок и внесенных авансов вырос за год от 30 до 40%.

В начале 2020 г. специалисты «Инкома» ожидали, что на вторичном рынке Москвы в 2020-м будет заключено как минимум на 20% больше сделок, чем по итогам 2019-го, в основном за счет активности покупателей-ипотечников и держателей крупных банковских вкладов. Последние еще в начале года начали активно интересоваться покупкой недвижимости из-за снижения доходности депозитов на фоне смягчения монетарной политики ЦБ.

Но пандемия перечеркнула все предыдущие прогнозы – в период карантина сделки на «вторичке» было проводить крайне трудно из-за закрытия МФЦ. По словам Куликова, в апреле 2020 г. «Инком» получил в четыре раза меньше авансов от покупателей, чем годом ранее; в мае - в 2,5 раза меньше. Относительно докарантинного периода количество сделок в компании в мае уменьшилось в четыре раза, авансов – в восемь раз. В целом по вторичному рынку Москвы, согласно статистике Росреестра, спрос в апреле сократился на 65% к марту, в мае – на 24,6% относительно апреля. В области, по данным агентств недвижимости, спрос во время карантина упал как минимум на половину.

Однако уже в июне, сразу после окончания «самоизоляции», продажи вторичного жилья в Москве и Подмосковье резко увеличились. Помесячная динамика сделок была положительной все лето и большую часть осени - рынок стимулировал отложенный спрос и удешевление ипотеки. Власти не субсидировали кредиты на вторичном рынке, однако благодаря снижению ключевой ставки Центробанка средняя ипотечная ставка на покупку готового жилья в России, по данным «Дом.рф», в 2020 г. сократилась на 1,2 п.п. – с 9,32% годовых в январе до 8,1% в конце года. В московском регионе ставки на вторичном рынке в конце года стартовали с 7,8%, хотя, конечно, такие кредиты были доступны небольшому количеству «идеальных» заемщиков.

В итоге количество ипотечных сделок на столичном рынке недвижимости в 2020 г. увеличилось значительно больше, чем вырос спрос, - на 15,8%, до 104 231. Отдельной статистики по сегментам Росреестр не приводит, но, например, на вторичном рынке Новой Москвы число сделок с ипотекой увеличилось минимум на 20%, говорит Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком».

Соответственно, выросла и доля ипотеки в общем объеме спроса. За МКАД, в Новой Москве и Подмосковье, с привлечением заемных средств совершалось до 60% сделок на вторичном рынке. В «старой» Москве – примерно половина. Скорее всего, процент ипотеки был бы еще выше, если бы не инвесторы с наличными деньгами, которые продолжали искать способы сохранения капитала в условиях падения ставок по вкладам. «Это несколько размыло картину, когда все ожидали новых абсолютных рекордов в сфере ипотечного кредитования», - отмечает Ольга Власова.

Ипотечников, бывших банковских вкладчиков и покупателей, отложивших сделки из-за карантина, оказалось достаточно для того, чтобы во второй половине 2020 г. на рынке Москвы и области возник ажиотаж или нечто к нему очень близкое. По данным Росреестра, число сделок с московской «вторичкой» в июле-декабре увеличилось на 87% по сравнению с I полугодием 2020-го, что полностью компенсировало провал во время локдауна.

На фоне роста спроса, достигшего пика в сентябре-октябре, предложение начало быстро сокращаться, в первую очередь в массовых сегментах, а цены, наоборот, быстро пошли вверх. Как следствие, в середине осени появились признаки снижения покупательской активности. «К ослаблению спроса привело существенное сокращение ликвидного предложения, а также неготовность потенциальных покупателей принять новую ценовую реальность», - подчеркивает Михаил Куликов.

Формально, наибольшее число новых прав на столичной «вторичке» Росреестр зарегистрировал в декабре - 20 128, на 17,9% больше, чем в ноябре, и на 27,5% - чем в декабре 2019 г. Однако традиционный всплеск спроса в конце года во многом носит технический характер – Росреестр старается оформить в декабре как можно больше документов в преддверии длинных январских праздников. При этом, по наблюдениям риелторов, в декабре покупательская активность снижалась – как и в ноябре.

По словам Анастасии Ковалевой, на вторичном рынке Новой Москвы спрос в декабре упал на 20% относительно ноября. В Подмосковье число авансов и сделок сократилось примерно на 10%, сообщает Ольга Власова. Причины все те же – недостаток ликвидных, то есть адекватно оцененных квартир.

В начале января покупательская активность на вторичном рынке Москвы и области была минимальной – в отличие от начала 2020 г. Однако ближе к середине месяца показатели вернулись на декабрьский уровень. Впрочем, по мнению Ольги Власовой, радоваться пока рано, так как цены вновь выросли: «Январь всегда был не самым лучшим месяцем в году в плане активности рынка, и растущие ценники на «вторичку» в нынешнем январе могут только усугубить ситуацию, которая и без того непростая из-за нехватки ликвидных объектов на рынке».

Предложение

Одним из главных трендов на вторичном рынке московского региона в 2020 г. стало сокращение объема предложения. В начале года многие продавцы решили повременить с продажей своих объектов в связи с ослаблением курса рубля, напоминает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья». Весной процесс исхода продавцов с рынка ускорился из-за неопределенности ценовой динамики и боязни личного общения с потенциальными покупателями во время пандемии. В июне, после снятия ограничений, предложение начало восстанавливаться, однако к осени, на фоне высокого спроса, возник острый дефицит качественных и относительно недорогих объектов. По оценке «Инкома», в октябре количество запросов покупателей в масс-маркете в три раза превышало объем ликвидного предложения. Осенью недостаток предложения начал негативно влиять на объемы продаж, так как многие потенциальные покупатели уже не могли найти подходящий по цене и качеству объект.

По данным «Азбуки Жилья», в конце 2020 г. на вторичном рынке жилой недвижимости «старой» Москвы экспонировалось 9,07 тыс. квартир или, в пересчете на квадратные метры, – 703 тыс. кв. м. По сравнению с ноябрем объем предложения уменьшился на 18% в лотах и на 20% в метрах, а в годовом выражении – на 54 и 55% соответственно.

В Новой Москве, по словам Анастасии Ковалевой из АН «Century 21 Римарком», число квартир на рынке сократилось в декабре на 20% по сравнению с ноябрем и на 40% - относительно декабря 2019 г.

Впрочем, по информации «Инкома», объем предложения вторичного жилья на присоединенных территориях в 2020 г. не уменьшился, а вырос – с 5 638 до 5 850 лотов, то есть на 3,8%, за счет перехода объектов с первичного рынка.

В Подмосковье, где в конце декабря было выставлено на продажу 6,8 тыс. квартир суммарной площадью 397 тыс. кв. м, в месячном выражении предложение упало на 16% - как по числу лотов, так и по их общей площади, а в годовом - на 18%, рассказывает Ярослав Дарусенков.

Вице-президент ГРМО Ольга Власова приводит немного другие цифры. По ее оценке, объем предложения на вторичном рынке жилья Московской области в декабре уменьшился на 15-20% к ноябрю, а по сравнению с декабрем 2019 г. - более чем на 30%.

«Многие покупатели так и остались «у разбитого корыта» и не смогли найти подходящий объект. Кто-то, отыскав приемлемый вариант, был удивлен новой стоимостью выставленных на продажу лотов и решил отложить покупку в надежде на снижение цен. И если в декабре такое поведение казалось оправданным, то уже в январе 2021 г. многих из них удивил продолжившийся рост цен. Насколько долго он продлиться и поможет ли нарастить объем предложения, предсказать сейчас практически невозможно», - говорит Власова.

Особенно учитывая, что, по словам Анастасии Ковалевой, многие собственники все еще надеются продать свои квартиры позже и дороже.

Цены

Существенный рост спроса во II полугодии 2020 г. в сочетании со значительным сокращением предложения привел к рекордному ценовому скачку. По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы в прошлом году прибавила 16,2% и достигла 207 460 руб. Так быстро жилье не дорожало с 2008 г. – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года».

Средняя стоимость квартиры в предложении, по оценке «Азбуки Жилья», за год увеличилась на 10% до 25,73 млн руб. Цены росли в основном в массовых сегментах: в экономклассе средний бюджет покупки увеличился на 16% до 10,74 млн руб., в комфортклассе – на 10% до 20,62 млн. При этом квартиры бизнес-класса даже подешевели – на 5% до 38,5 млн руб. в среднем.

За МКАД жилье дорожало еще быстрее, чем в «старой» Москве, так как в Новой Москве и области «вторичка» активнее пополняется более качественными квартирами с первичного рынка. По данным «Инкома», в ТиНАО стоимость 1 кв. м за год увеличилась на 17%, квартиры – на 12,7%. Метр сейчас в среднем стоит 169,6 тыс. рублей, квартира — 8,9 млн рублей.

По данным Анастасии Ковалевой (АН «Century 21 Римарком»), за год цены на новомосковскую «вторичку» увеличились примерно на 25-28%.

В Подмосковье, по словам Михаила Куликова («Инком»), годовой рост цен составил 21,7% и 22% - соответственно, за метр и за объект. Но, как отмечает Ольга Власова (ГРМО, АН «Удачный выбор»), динамика роста цен в области сильно различалась в зависимости от расстояния до МКАД. Если в ближнем Подмосковье квартиры подорожали на 22-26%, то в среднем и дальнем Подмосковье – только на 6-15%. В конце декабря среднестатистическая подмосковная квартира, по данным «Азбуки Жилья», стоила 6,64 млн руб.

Советы риелторов продавцам и покупателям

Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, генеральный директор АН «Удачный выбор»:

«Если вы продаете свою квартиру и собираетесь улучшить жилищные условия, приобретая другую, то для осуществления этих целей подойдет любой период и чего-то выжидать не стоит. Правда, в условиях роста цен нужно позаботиться о том, чтобы временной отрезок между сделками был минимальным. Если собственник собирается просто продать квартиру, то сейчас сложно выйти на объективную рыночную стоимость лота, потому что в нынешних условиях она иногда просто берется из головы. Здесь уже как повезет – либо получится продать объект дороже, чем он был бы реализован на спокойном рынке, либо продавец может и потерять в деньгах, не найдя покупателя, который в других условиях мог бы купить квартиру подороже.

А вот на что стоит точно обратить внимание, так это на прозрачность сделки. В связи с ужесточением мер контроля со стороны государства ввязываться в историю с экономией на налогах я бы никому из собственников не советовала. В свою очередь совет покупателям – чтобы избежать вполне реальных проблем в дальнейшем, старайтесь всегда указывать полную стоимость объекта в договоре.

Для покупателей с ипотекой еще важно не бежать в первый банк, одобривший кредит. Предложений сейчас на ипотечном рынке масса, и при тщательном подходе к этому вопросу всегда есть возможность заметно сэкономить и на ежемесячных платежах, и на процентах банку. Ну и в условиях скудного выбора на рынке, конечно же, стоит очень тщательно подбирать квартиры, тем более с заведомо низкой стоимостью. Лучше привлекать к сделке профессионала рынка, который может проверить все документы и не позволит вовлечь вас в мошеннические схемы, которых стало вновь достаточно много».

Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком»:

«В нынешних условия совет для продавцов может быть один: если вам действительно необходимо реализовать объект, то нужно это делать уже сейчас, пока желающих приобрести недвижимость на рынке много. Если не купит первый покупатель, то купит десятый. В порядке эксперимента мы повысили недавно стоимость одного объекта на 500 тыс. рублей выше рынка (подчеркну, что это возможно далеко не со всеми лотами), и буквально через неделю на него нашелся покупатель. Ожидать дальнейшего роста цен в надежде продать еще дороже не стоит, наоборот, еще совсем немного, и говорить с покупателем уже придется о дисконте. Или же придется долго продавать свой объект, на который необоснованно завышен ценник.

Что касается покупателей, то для тех, кто только продал жилье и вышел на рынок в качестве покупателя, ожидать более подходящего момента точно не стоит. А вот для клиентов, которые годами шли к своей покупке, вполне возможно, есть смысл пока не торопиться. Рост цен, по многим признакам, в 2021 г. должен прекратиться. И первые симптомы этого уже заметны в январе, когда собственники стали выражать готовность серьезно обсуждать дисконт».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.