Локдаун и дешевая ипотека уравновесили друг друга. Квартиры в Москве и Подмосковье в 2020 году - «Аналитика рынка» » Строительные Решения
Свежие новости строительства » Аналитика рынка недвижимости » Локдаун и дешевая ипотека уравновесили друг друга. Квартиры в Москве и Подмосковье в 2020 году - «Аналитика рынка»
Локдаун и дешевая ипотека уравновесили друг друга. Квартиры в Москве и Подмосковье в 2020 году - «Аналитика рынка»
Источник: IRN.RU Карантин весной 2020 г. буквально обрушил вторичный рынок жилья, однако ажиотаж во второй половине года позволил не только компенсировать форс-мажорную просадку спроса, но и разогнать цены на квартиры. Впрочем, с ростом цен продавцы все же перестарались, поэтому уже осенью

Источник: IRN.RU
Локдаун и дешевая ипотека уравновесили друг друга. Квартиры в Москве и Подмосковье в 2020 году - «Аналитика рынка»

Карантин весной 2020 г. буквально обрушил вторичный рынок жилья, однако ажиотаж во второй половине года позволил не только компенсировать форс-мажорную просадку спроса, но и разогнать цены на квартиры.

Впрочем, с ростом цен продавцы все же перестарались, поэтому уже осенью наметились признаки снижения покупательской активности. Скорее всего, этот тренд сохранится и в 2021 г.

Спрос

В 2020 г. Росреестр оформил 148 946 переходов прав на квартиры в Москве в рамках сделок купли-продажи жилья – на 2,3% больше, чем в 2019 г. Таким образом, спрос, фактически, остался на уровне предыдущего года. «С одной стороны, в период всеобщей самоизоляции спрос на рынке был крайне низким, с другой – после его окончания на «вторичке» начался резкий рост покупательской активности. В итоге два этих фактора уравновесили друг друга», - отмечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

А вот для подмосковного рынка 2020 г. оказался урожайнее 2019-го, даже несмотря на коронакризис – во всяком случае, по оценкам местных риелторов. По словам Ольги Власовой, вице-президента Гильдии риелторов Московской области, гендиректора АН «Удачный выбор», в среднем уровень спроса в Подмосковье по числу сделок и внесенных авансов вырос за год от 30 до 40%.

В начале 2020 г. специалисты «Инкома» ожидали, что на вторичном рынке Москвы в 2020-м будет заключено как минимум на 20% больше сделок, чем по итогам 2019-го, в основном за счет активности покупателей-ипотечников и держателей крупных банковских вкладов. Последние еще в начале года начали активно интересоваться покупкой недвижимости из-за снижения доходности депозитов на фоне смягчения монетарной политики ЦБ.

Но пандемия перечеркнула все предыдущие прогнозы – в период карантина сделки на «вторичке» было проводить крайне трудно из-за закрытия МФЦ. По словам Куликова, в апреле 2020 г. «Инком» получил в четыре раза меньше авансов от покупателей, чем годом ранее; в мае - в 2,5 раза меньше. Относительно докарантинного периода количество сделок в компании в мае уменьшилось в четыре раза, авансов – в восемь раз. В целом по вторичному рынку Москвы, согласно статистике Росреестра, спрос в апреле сократился на 65% к марту, в мае – на 24,6% относительно апреля. В области, по данным агентств недвижимости, спрос во время карантина упал как минимум на половину.

Однако уже в июне, сразу после окончания «самоизоляции», продажи вторичного жилья в Москве и Подмосковье резко увеличились. Помесячная динамика сделок была положительной все лето и большую часть осени - рынок стимулировал отложенный спрос и удешевление ипотеки. Власти не субсидировали кредиты на вторичном рынке, однако благодаря снижению ключевой ставки Центробанка средняя ипотечная ставка на покупку готового жилья в России, по данным «Дом.рф», в 2020 г. сократилась на 1,2 п.п. – с 9,32% годовых в январе до 8,1% в конце года. В московском регионе ставки на вторичном рынке в конце года стартовали с 7,8%, хотя, конечно, такие кредиты были доступны небольшому количеству «идеальных» заемщиков.

В итоге количество ипотечных сделок на столичном рынке недвижимости в 2020 г. увеличилось значительно больше, чем вырос спрос, - на 15,8%, до 104 231. Отдельной статистики по сегментам Росреестр не приводит, но, например, на вторичном рынке Новой Москвы число сделок с ипотекой увеличилось минимум на 20%, говорит Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком».

Соответственно, выросла и доля ипотеки в общем объеме спроса. За МКАД, в Новой Москве и Подмосковье, с привлечением заемных средств совершалось до 60% сделок на вторичном рынке. В «старой» Москве – примерно половина. Скорее всего, процент ипотеки был бы еще выше, если бы не инвесторы с наличными деньгами, которые продолжали искать способы сохранения капитала в условиях падения ставок по вкладам. «Это несколько размыло картину, когда все ожидали новых абсолютных рекордов в сфере ипотечного кредитования», - отмечает Ольга Власова.

Ипотечников, бывших банковских вкладчиков и покупателей, отложивших сделки из-за карантина, оказалось достаточно для того, чтобы во второй половине 2020 г. на рынке Москвы и области возник ажиотаж или нечто к нему очень близкое. По данным Росреестра, число сделок с московской «вторичкой» в июле-декабре увеличилось на 87% по сравнению с I полугодием 2020-го, что полностью компенсировало провал во время локдауна.

На фоне роста спроса, достигшего пика в сентябре-октябре, предложение начало быстро сокращаться, в первую очередь в массовых сегментах, а цены, наоборот, быстро пошли вверх. Как следствие, в середине осени появились признаки снижения покупательской активности. «К ослаблению спроса привело существенное сокращение ликвидного предложения, а также неготовность потенциальных покупателей принять новую ценовую реальность», - подчеркивает Михаил Куликов.

Формально, наибольшее число новых прав на столичной «вторичке» Росреестр зарегистрировал в декабре - 20 128, на 17,9% больше, чем в ноябре, и на 27,5% - чем в декабре 2019 г. Однако традиционный всплеск спроса в конце года во многом носит технический характер – Росреестр старается оформить в декабре как можно больше документов в преддверии длинных январских праздников. При этом, по наблюдениям риелторов, в декабре покупательская активность снижалась – как и в ноябре.

По словам Анастасии Ковалевой, на вторичном рынке Новой Москвы спрос в декабре упал на 20% относительно ноября. В Подмосковье число авансов и сделок сократилось примерно на 10%, сообщает Ольга Власова. Причины все те же – недостаток ликвидных, то есть адекватно оцененных квартир.

В начале января покупательская активность на вторичном рынке Москвы и области была минимальной – в отличие от начала 2020 г. Однако ближе к середине месяца показатели вернулись на декабрьский уровень. Впрочем, по мнению Ольги Власовой, радоваться пока рано, так как цены вновь выросли: «Январь всегда был не самым лучшим месяцем в году в плане активности рынка, и растущие ценники на «вторичку» в нынешнем январе могут только усугубить ситуацию, которая и без того непростая из-за нехватки ликвидных объектов на рынке».

Предложение

Одним из главных трендов на вторичном рынке московского региона в 2020 г. стало сокращение объема предложения. В начале года многие продавцы решили повременить с продажей своих объектов в связи с ослаблением курса рубля, напоминает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья». Весной процесс исхода продавцов с рынка ускорился из-за неопределенности ценовой динамики и боязни личного общения с потенциальными покупателями во время пандемии. В июне, после снятия ограничений, предложение начало восстанавливаться, однако к осени, на фоне высокого спроса, возник острый дефицит качественных и относительно недорогих объектов. По оценке «Инкома», в октябре количество запросов покупателей в масс-маркете в три раза превышало объем ликвидного предложения. Осенью недостаток предложения начал негативно влиять на объемы продаж, так как многие потенциальные покупатели уже не могли найти подходящий по цене и качеству объект.

По данным «Азбуки Жилья», в конце 2020 г. на вторичном рынке жилой недвижимости «старой» Москвы экспонировалось 9,07 тыс. квартир или, в пересчете на квадратные метры, – 703 тыс. кв. м. По сравнению с ноябрем объем предложения уменьшился на 18% в лотах и на 20% в метрах, а в годовом выражении – на 54 и 55% соответственно.

В Новой Москве, по словам Анастасии Ковалевой из АН «Century 21 Римарком», число квартир на рынке сократилось в декабре на 20% по сравнению с ноябрем и на 40% - относительно декабря 2019 г.

Впрочем, по информации «Инкома», объем предложения вторичного жилья на присоединенных территориях в 2020 г. не уменьшился, а вырос – с 5 638 до 5 850 лотов, то есть на 3,8%, за счет перехода объектов с первичного рынка.

В Подмосковье, где в конце декабря было выставлено на продажу 6,8 тыс. квартир суммарной площадью 397 тыс. кв. м, в месячном выражении предложение упало на 16% - как по числу лотов, так и по их общей площади, а в годовом - на 18%, рассказывает Ярослав Дарусенков.

Вице-президент ГРМО Ольга Власова приводит немного другие цифры. По ее оценке, объем предложения на вторичном рынке жилья Московской области в декабре уменьшился на 15-20% к ноябрю, а по сравнению с декабрем 2019 г. - более чем на 30%.

«Многие покупатели так и остались «у разбитого корыта» и не смогли найти подходящий объект. Кто-то, отыскав приемлемый вариант, был удивлен новой стоимостью выставленных на продажу лотов и решил отложить покупку в надежде на снижение цен. И если в декабре такое поведение казалось оправданным, то уже в январе 2021 г. многих из них удивил продолжившийся рост цен. Насколько долго он продлиться и поможет ли нарастить объем предложения, предсказать сейчас практически невозможно», - говорит Власова.

Особенно учитывая, что, по словам Анастасии Ковалевой, многие собственники все еще надеются продать свои квартиры позже и дороже.

Цены

Существенный рост спроса во II полугодии 2020 г. в сочетании со значительным сокращением предложения привел к рекордному ценовому скачку. По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы в прошлом году прибавила 16,2% и достигла 207 460 руб. Так быстро жилье не дорожало с 2008 г. – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года».

Средняя стоимость квартиры в предложении, по оценке «Азбуки Жилья», за год увеличилась на 10% до 25,73 млн руб. Цены росли в основном в массовых сегментах: в экономклассе средний бюджет покупки увеличился на 16% до 10,74 млн руб., в комфортклассе – на 10% до 20,62 млн. При этом квартиры бизнес-класса даже подешевели – на 5% до 38,5 млн руб. в среднем.

За МКАД жилье дорожало еще быстрее, чем в «старой» Москве, так как в Новой Москве и области «вторичка» активнее пополняется более качественными квартирами с первичного рынка. По данным «Инкома», в ТиНАО стоимость 1 кв. м за год увеличилась на 17%, квартиры – на 12,7%. Метр сейчас в среднем стоит 169,6 тыс. рублей, квартира — 8,9 млн рублей.

По данным Анастасии Ковалевой (АН «Century 21 Римарком»), за год цены на новомосковскую «вторичку» увеличились примерно на 25-28%.

В Подмосковье, по словам Михаила Куликова («Инком»), годовой рост цен составил 21,7% и 22% - соответственно, за метр и за объект. Но, как отмечает Ольга Власова (ГРМО, АН «Удачный выбор»), динамика роста цен в области сильно различалась в зависимости от расстояния до МКАД. Если в ближнем Подмосковье квартиры подорожали на 22-26%, то в среднем и дальнем Подмосковье – только на 6-15%. В конце декабря среднестатистическая подмосковная квартира, по данным «Азбуки Жилья», стоила 6,64 млн руб.

Советы риелторов продавцам и покупателям

Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, генеральный директор АН «Удачный выбор»:

«Если вы продаете свою квартиру и собираетесь улучшить жилищные условия, приобретая другую, то для осуществления этих целей подойдет любой период и чего-то выжидать не стоит. Правда, в условиях роста цен нужно позаботиться о том, чтобы временной отрезок между сделками был минимальным. Если собственник собирается просто продать квартиру, то сейчас сложно выйти на объективную рыночную стоимость лота, потому что в нынешних условиях она иногда просто берется из головы. Здесь уже как повезет – либо получится продать объект дороже, чем он был бы реализован на спокойном рынке, либо продавец может и потерять в деньгах, не найдя покупателя, который в других условиях мог бы купить квартиру подороже.

А вот на что стоит точно обратить внимание, так это на прозрачность сделки. В связи с ужесточением мер контроля со стороны государства ввязываться в историю с экономией на налогах я бы никому из собственников не советовала. В свою очередь совет покупателям – чтобы избежать вполне реальных проблем в дальнейшем, старайтесь всегда указывать полную стоимость объекта в договоре.

Для покупателей с ипотекой еще важно не бежать в первый банк, одобривший кредит. Предложений сейчас на ипотечном рынке масса, и при тщательном подходе к этому вопросу всегда есть возможность заметно сэкономить и на ежемесячных платежах, и на процентах банку. Ну и в условиях скудного выбора на рынке, конечно же, стоит очень тщательно подбирать квартиры, тем более с заведомо низкой стоимостью. Лучше привлекать к сделке профессионала рынка, который может проверить все документы и не позволит вовлечь вас в мошеннические схемы, которых стало вновь достаточно много».

Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком»:

«В нынешних условия совет для продавцов может быть один: если вам действительно необходимо реализовать объект, то нужно это делать уже сейчас, пока желающих приобрести недвижимость на рынке много. Если не купит первый покупатель, то купит десятый. В порядке эксперимента мы повысили недавно стоимость одного объекта на 500 тыс. рублей выше рынка (подчеркну, что это возможно далеко не со всеми лотами), и буквально через неделю на него нашелся покупатель. Ожидать дальнейшего роста цен в надежде продать еще дороже не стоит, наоборот, еще совсем немного, и говорить с покупателем уже придется о дисконте. Или же придется долго продавать свой объект, на который необоснованно завышен ценник.

Что касается покупателей, то для тех, кто только продал жилье и вышел на рынок в качестве покупателя, ожидать более подходящего момента точно не стоит. А вот для клиентов, которые годами шли к своей покупке, вполне возможно, есть смысл пока не торопиться. Рост цен, по многим признакам, в 2021 г. должен прекратиться. И первые симптомы этого уже заметны в январе, когда собственники стали выражать готовность серьезно обсуждать дисконт».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

       
Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика