Рынок новостроек на «американских горках»: чем запомнился 2020 год, что ждет впереди - «Аналитика рынка»

Согласно опросу ВЦИОМ, словом прошлого года стал «коронавирус», а событием – пандемия, ничего удивительного. Чтобы выяснить, каким в итоге оказался противоречивый 2020-й для строительной отрасли и первичного рынка Москвы и Московской области, Новострой-М поговорил с экспертами, которые поделились не только впечатлениями об ушедшем годе, но и прогнозами на 2021-й.

Все по порядку: краткая хронология событий

Начало года было достаточно спокойным. А потом привычный мир разрушился: ВОЗ объявил пандемию. Попытки сдержать распространение инфекции и политические игры ударили по мировой экономике, что привело к резкому падению цен на нефть и обесцениванию рубля. Россияне, наученные горьким опытом, побежали конвертировать деньги в квадратные метры.

Затем случился локдаун. В борьбе с коварным вирусом власти принимали беспрецедентные решения: обязательная самоизоляция, переход на удаленную работу для большинства отраслей, введение цифровых пропусков и штрафов за выход на улицу. Девелоперам пришлось осваивать новые инструменты для работы с покупателями – онлайн-продажи и дистанционные сделки.

Затем последовала остановка строек в Москве почти на месяц.

Вот тут население всерьез перепугалось: полная неопределенность и невозможность посетить офис застройщиков практически парализовали рынок недвижимости. Граждане уже не просто не спешили совершать покупки, а почти полностью от них отказались. А кое-кто уже не мог их себе позволить из-за упавших доходов.

Строительной отрасли явно нужна была помощь. И федеральные власти экстренно разработали комплекс мер поддержки, в том числе – программу льготной ипотеки. Так постепенно началось «излечение» рынка. В июле спрос почти восстановился до значений 2019 года, а затем начался его галопирующий рост, который продолжался до октября, пока программу официально не продлили до 1 июля 2021 года.

Такая «горячка» не могла не отразиться на ценах: они уверенно пошли вверх. Так что выгода от низкой процентной ставки оказалась не такой уж значительной.

«2020 год стал неожиданным не только для строительной отрасли, но и для всей экономики страны. Девелоперы столкнулись с уникальной ситуацией, которую не стоит расценивать однозначно. Были и взлеты, и падения, напоминающие катание на американских горках: в начале года небольшой подъем, затем драматический спад, который сменился ажиотажным спросом. Зато все получили исключительный опыт и ускорили цифровую трансформацию рынка недвижимости»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Если опираться на «сухую статистику», то можно сделать выводы, что отрасль в целом осталась в плюсе, комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». В «старой» Москве количество сделок увеличилось на 7% (предварительные подсчеты за 11 месяцев). Выручка девелоперов также продемонстрировала рост – московские компании сумели заработать на 26% больше, чем годом ранее. Суммарный бюджет сделок превысил 648 млрд руб.

В Новой Москве и Подмосковье при более низком числе заключенных ДДУ выручка застройщиков практически не сократилась.

За счет старта программы льготной ипотеки банки нарастили выдачу кредитов: годовой рекорд был установлен еще в конце октября. Всего по РФ было выдано более 3,25 трлн руб.

«Практически все значимые моменты, произошедшие в строительной отрасли в 2020 году, так или иначе связаны с пандемией. Но есть одно крупное событие, никак от нее не зависящее – это амнистия апартаментов. Министерство строительства заявило, что планирует утвердить за апартаментами статус жилья, а также ввести запрет на строительство такого формата»

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Что повлияло на отрасль больше всего

По мнению Петра Барсукова, директора департамента финансов ГК «Инград», в 2020 году на рынок сильно повлияли пять основных факторов:

Закрытие офисов продаж и последующее за этим падение клиентской активности

Во втором квартале 2020 года крупные компании «просели» от 30 до 50%, продажи небольших региональных компаний упали до 70%. Не все игроки рынка смогли компенсировать это падение за счет увеличения клиентской активности в августе-сентябре.

Приостановка строительства и вызванный этим процессом массовый отток мигрантов

С 13 апреля на всех объектах Московского региона были полностью прекращены основные строительные работы в связи с угрозой распространения COVID-19. Они возобновились лишь в середине мая, однако за месяц многие специалисты уехали на родину, за пределы России. Вернуться обратно они уже не смогли.

Так, до временной приостановки строительства, общее число рабочих на всех объектах ГК «Инград» составляло порядка 9,5 тысяч человек. Сегодня там заняты около 7 тысяч человек.

Российских строителей не хватает. Подрядчики пытаются решить данную проблему, привлекая людей из регионов, а также перекупая бригады рабочих друг у друга. Те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги в среднем на 30%.

Увеличение себестоимости строительства

Волатильность курса рубля привела к резкому удорожанию долларовых позиций весной и резкому скачку цен на арматуру в декабре (примерно на 30%). Также на рост себестоимости повлияла необходимость соблюдения санитарных мер на стройке (например, в INGRAD затраты на содержание одного рабочего увеличились на 20 тысяч рублей ежемесячно).

Переход на «удаленку» и онлайн-продажи

Без механизмов онлайн-продаж строительные компании были бы вынуждены почти полностью остановить свою работу во время локдауна. Поэтому застройщикам пришлось приспосабливаться к новым реалиям.

«В силу того, что покупатели во время карантинных мер не могли физически присутствовать на осмотре жилого комплекса, лично пообщаться с менеджерами по продажам, а также приехать на сделку, цифровые сервисы среди застройщиков вышли на первый план. Тем девелоперам, которые ранее не использовали подобные механизмы, пришлось в сжатые сроки разрабатывать и запускать их. Это сервис «цифровая ипотека», виртуальные 3D и VR-туры по новой технологии, когда пользователь может свободно «гулять» по пространству (квартире, двору, парку и т.д.) без каких-либо видимых переходов, переговоры в ZOOM, видеопрезентации и т.д.», – поясняет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Программа льготной ипотеки под 6,5%

Эта мера поддержки стала спасением для всей отрасли и настоящим драйвером продаж. При этом важно понимать, что программа не обогатила застройщиков, а лишь помогла восстановить провал второго квартала.

Однако есть пессимисты, которые опасаются, что одним из отрицательных последствий госпрограммы может стать «перегрев» рынка жилья. Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», с этим не согласен: «При высокой доле ипотеки в общем объеме сделок, ее вклад в российский ВВП еще сравнительно невелик – менее 10%. В США, например, этот показатель составляет более 70%. К тому же у финансовых властей большой выбор различных инструментов по контролю за ситуацией на рынке недвижимости. Да и первоначальный взнос в 15% – хороший заградительный барьер для тех, кто переоценивает свои финансовые возможности».

«Кроме пандемии и других очевидных моментов произошло еще одно важное событие – изменение платы за ВРИ (механизм расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка). Но его последствия рынок увидит позже»

Илья Витковский, директор по аналитике и оценке Группы «Самолет»

Спрос и предложение 2020 года

В течение года динамику спроса определяло несколько факторов: ограничения в рамках борьбы с коронавирусом, программа льготной ипотеки, снижение ключевой ставки ЦБ, которое отразилось на ставках по депозитам и привело на рынок недвижимости частных инвесторов, турбулентность на валютных рынках и девальвация рубля, которые также активизировали инвестиционный спрос, рассказывает Андрей Колочинский.

Рекордным по количеству сделок на рынке первичного жилья в Москве стал III квартал, в котором было заключено почти 15,8 тыс. ДДУ в границах «старой» Москвы против 13 тыс. ДДУ в 2019 году.

Что касается объема предложения, в уходящем году оно заметно сократилось. Если по итогам ноября 2019 года объем предложения на рынке новостроек массового сегмента в столице составлял 15,7 тыс. квартир, то в аналогичное время в 2020 г. он уменьшился до 12,7 тыс. лотов.

По данным на конец ноября, объем продаваемой первичной недвижимости оценивался в 4 млн кв. м. Это на 30% меньше, чем в этот же период в прошлом году и почти вдвое меньше, чем в 2017 году, когда отмечалось максимальное насыщение рынка. Сокращение объема происходит, в первую очередь, в области и Москве. В Новой Москве он стабилен. Это связано с сокращением числа девелоперов – несистемные игроки уходят с рынка.

«В 2020 году на рынке новостроек Москвы наблюдалась и положительная, и отрицательная динамика спроса. Во время действия режима самоизоляции продажи уменьшились в два раза. Во II квартале после запуска программы льготной ипотеки спрос восстановился и в III квартале продемонстрировал стремительный рост. В III квартале 2020 года число зарегистрированных ДДУ увеличилось на 34% относительно аналогичного периода 2019 года. На фоне повышения покупательской активности произошло вымывание самых доступных лотов, что привело к сокращению предложения. В сентябре объем экспозиции уменьшился на 17,6% относительно начала года»

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Что покупали чаще всего

Повышенным вниманием в 2020 году традиционно пользовались студии и однокомнатные квартиры классической планировки, а также «двушки» евроформата в сегменте «масс-маркет». Такие лоты обладают большой инвестиционной привлекательностью. Интерес к ним, помимо рядовых покупателей, проявляют клиенты, приобретающие недвижимость с целью вложения средств, говорит Петр Барсуков.

В 2020 году в первые месяцы после введения ипотеки с господдержкой средняя площадь продаж увеличилась на 2 кв. м. Особой популярностью пользовались двухкомнатные квартиры площадью 50-55 кв. м, информирует Илья Витковский.

При этом средняя площадь лота в сделках практически не изменилась. Она так и осталась в районе 58 кв. м. Это говорит о том, что люди не стали покупать больше метров благодаря льготной ипотеке. Их главной целью по-прежнему остается экономия на бюджете покупки, считает Ирина Доброхотова.

Алексей Лухтан отмечает изменения в структуре спроса на новостройки Московского региона. Покупатели в 2020 году в большей степени рассматривали проекты в завершающей стадии строительства, где была заявлена качественная внутренняя инфраструктура, в том числе и социальная. Их интересовал подземный паркинг, закрытые дворы, а также наличие в шаговой доступности от дома станции метро и торговых галерей. То есть выбор покупателя основывался не только на локации, цене и стадии строительной готовности, но и дополнительных характеристиках жилого комплекса.

«В 2020 году в сегменте массового жилья в первую очередь были востребованы квартиры небольшой площади – студии, однушки, а также евроформаты, которые позволяют эргономично и функционально организовать меньшее, по сравнению с обычными квартирами, пространство. В 2021 году эта тенденция продолжится, причем даже в жилье бизнес-класса появятся квартиры с меньшей площадью, которые позволят сделать проекты в этом классе доступнее»

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Неизбежный рост цен

Стоимость жилья в 2020 году повышалась рекордными темпами. Это было обусловлено в первую очередь беспрецедентно низкой ставкой ипотечных кредитов. Повышение доступности жилищных займов спровоцировало увеличение спроса, что привело к небывалому росту цен, поясняет Надежда Коркка.

В новостройках массового сегмента «старой» Москвы в ноябре 2020 года был зафиксирован рекордный годовой прирост средней стоимости квадратного метра. Относительно ноября 2019 года средний квадрат подорожал на 17% – со 175 тыс. до 203 тыс. рублей. Еще одним фактором, сыгравшим на повышение цены жилья, стало сокращение предложения. Из-за резкого увеличения продаж на рынке практически не осталось ликвидных лотов.

Аналогичная картина наблюдалась в Новой Москве. На присоединенных территориях годовой прирос цены жилья составил 25%, а предложение за 12 месяцев сократилось на 21%.

Примерно такие же цифры сообщает и Петр Барсуков. По его информации, средневзвешенная стоимость «квадрата» в новостройках московского региона выросла на 15%. Однако эксперт делает акцент на том, что на этот показатель повлиял не столько реальный прирост стоимости, сколько «вымывание» предложения по самой привлекательной рыночной цене. Другими словами, средняя цена показывает не реальное изменение стоимости жилья, а изменение структуры предложения: чем меньше недорогих квартир на рынке, тем выше средняя цена. Кроме того, на рост цен влияет и степень готовности объекта – чем ближе к финалу, тем ценник традиционно выше.

Также после перехода отрасли на эскроу с рынка ушли небольшие застройщики с дешевым предложением. Это проекты невысокого качества со слабой экономикой. Банки были не готовы работать с такими партнерами из-за высоких рисков, что тоже повлияло на общую статистику.

Динамика изменения цены 1 кв. метра новостроек комфорт-класса в «старой» Москве (данные «Бест-Новострой»)

Ноябрь ‘19

Декабрь ‘19

Январь ‘20

Февраль ‘20

I кв. ‘20

II кв. ‘20

Июль ‘20

Август ‘20

Сентябрь ‘20

Октябрь ‘20

Ноябрь ’20

173
660

173
585

175
828

179
480

182
960

180
430

181
280

181
420

185
526

193
980

202
480

Ирина Доброхотова отмечает, что рост цен на недвижимость зависит от конкретной локации. Так, например, почти нулевой рост показали Вешняки (0,2%), а максимальный – Головинский район (39,5%).

«В минус» ушли Лианозово и Нагатино-Садовники. Там цена на новостройки сегмента «комфорт» стала ниже более чем на 10%.

Сильно «в плюсе» оказались следующие районы: Чертаново Южное (почти 36%), Лосиноостровский (более 34%), Ярославский, Солнцево, Тропарево-Никулино, Можайский, Очаково-Матеевское, Некрасовка, Головинский и Раменки.

Многие локации с наиболее интенсивным ростом цен оказались в Западном административном округе (ЗАО). Это вполне закономерно, так как там ведется активная застройка с акцентом на жилье бизнес-класса. Кроме того, относительно недавно (в августе 2018 года) там появилась новая ветка метро, что также повлияло на стоимость недвижимости в Ново-Переделкино, Солнцево и других местах.

Что ждет стройотрасль в новом году: мнения экспертов

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

«В 2021 году цены на новостройки продолжат расти, однако темп замедлится. Среди факторов, определяющих рост цен, будут: инфляция, продолжающийся переход на проектное финансирование и изменение стадии строительной готовности объектов.

Число покупателей может уменьшиться, так как большинство желающих уже улучшили свои жилищные условия в 2020 году. Вместе с тем среди людей, рассматривающих покупку квартиры в ипотеку, есть и те, кто не успел накопить на первоначальный взнос или не отработал на последнем месте полгода, как этого требуют банки.

В 2021 году рынок продолжит ощущать негативные последствия пандемии, так как на восстановление экономики понадобится определенное время. И хорошо бы, чтобы в течение этого времени строительную отрасль, как локомотив всей экономики страны, поддержало государство».

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development

«Делать прогнозы на 2021 год крайне сложно. Непонятно, как будет развиваться ситуация с коронавирусом, будет ли продлена программа «Господдержка 2020», много ли проектов выйдет на рынок и по каким ценам, какие будут ставки по депозитам и т.д.

Однако россияне понимают, что инвестиции в недвижимость – самый верный способ сохранения и преумножения капитала. Поэтому удачные проекты с адекватными ценами, которые будут выходить в этом году, продолжат пользоваться стабильным спросом.

Если же покупатель решил в ближайшее время купить квартиру, то не стоит откладывать это решение на потом. Во-первых, ипотеку под 6,5% продлили только до 1 июля 2021 года, а во-вторых, цены на качественные жилые комплексы Москвы, особенно в локации Новой Москвы, будут только расти».

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

«Среди факторов, которые определенно повлияют на развитие рынка в 2021 году, стоит отметить увеличение платы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земли в Москве. Это скажется на экономике проектов и их рентабельности. В то же время, документ предусматривает систему льгот для тех девелоперов, которые будут строить жилье и создавать новые рабочие места в спальных районах города.

Новые правила позволяют напрямую регулировать городскую застройку, ее характер и плотность. Цель таких изменений – децентрализация города. Если снизится плотность жилой застройки, то уменьшится нагрузка на транспортную инфраструктуру и улично-дорожную сеть, а места приложения труда более равномерно распределятся по районам.

Еще одна важная тенденция 2020 года, которая не потеряет своей актуальности и в 2021-м – внимание к благоустройству территории. В проектах комфорт-класса появляются опции, сравнимые по характеристикам с бизнес-классом: закрытые охраняемые территории с ландшафтным дизайном, продуманным функциональным зонированием, широкими возможностями для отдыха и спорта.

Также продолжает набирать темп программа реновации жилья. Предполагается, что эта практика будет распространена на всю территорию России, где будет применяться московский опыт. Для девелоперов, особенно столичных, реновация – фактор, который будет оказывать непосредственное влияние на рынок новостроек. Свободные объемы жилья, построенного в рамках этой программы, все больше будут конкурировать с коммерческими жилыми проектами».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»

«В первом полугодии спрос по-прежнему будет поддерживаться доступной ипотекой. Однако едва ли мы увидим какие-то потребительские рекорды, так как порог входа в проекты вырос. Так, выбор квартир в Москве до 5 млн руб. практически отсутствует, а средний бюджет покупки составляет 13,8 млн руб.

Спрос будет неизбежно упираться в рост цен, от чего зависит и сумма первоначального взноса по ипотеке. Рост цен хотя и подпитывается в том числе ростом издержек застройщиков, в свою очередь будет ориентироваться и на динамику спроса. Скорее всего, рынок ждет ценовая стабилизация, хотя многое будет зависеть от активности вывода на рынок новых проектов».

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»

«Цены на недвижимость в 2020 году активно росли. В 2021 году их рост существенно замедлится. Он будет незначительным, на уровне инфляции, в пределах 2-3%.

Проектов станет меньше, однако их качество будет расти. Количество строек также будет сокращаться, а сама отрасль будет консолидироваться. Рынок постепенно покидают мелкие застройщики с некачественным продуктом. Этот тренд появился после принятия закона об эскроу, и пандемия его лишь усилила.

Программа льготной ипотеки будет завершена. Возможно, не летом, а осенью, но она завершится. Такое стимулирование довольно затратно для государства. Но серьезных потрясений после отмены не будет. Во-первых, благодаря снижению ключевой ставки ЦБ обычные ставки уже приблизились к льготным. 6,5% или 7,5% – некритичная разница.

Во-вторых, рынок заполняется проектами с эскроу-финансированием. Сейчас на них приходится 40-50% предложений, в 2021 году будет 60-70%. Банки финансируют стройку, они не заинтересованы в падении объема продаж. Вместе с девелоперами они будут запускать свои собственные ипотечные программы и сохранят «околольготную» ставку.

В целом от 2021 года мы не ждем рекордных продаж. Возможно повышение клиентской активности к моменту завершения программы госсубсидирования ипотеки, однако оно будет не таким ощутимым как в этом году».

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

«В первой половине 2021 года на рынке новостроек Москвы сохранится высокий спрос, что обусловлено прежде всего доступностью ипотечных кредитов.

Если в июле 2021 года программа льготной ипотеки будет завершена, во второй половине года спрос снизится. Цена жилья продолжит расти, но не такими быстрыми темпами. Скорее всего, квадратный метр подорожает на 5-8% в зависимости от сегмента. Кроме того, к концу 2021 года ожидается восстановление предложения».