Как рынок жилья преодолевал сложности пандемии - «Аналитика рынка»

Для строительной отрасли 2020 год оказался противоречивым: сначала на фоне пандемии COVID-19 в России приостанавливались стройки, произошло снижение спроса на жилье, замедлялись продажи. Позднее запущенная правительством программа льготной ипотеки по ставке до 6,5% помогла рынку стабилизироваться.

При этом беспрецедентно низкие ставки и возросший спрос на новостройки привели к подорожанию жилья и значительному сокращению объема предложения. О том, как это было и стоит ли ждать перемен на рынке недвижимости в следующему году, рассказали опрошенные "Интерфаксом" эксперты.

Спасательный круг для новостроек

Весной этого года на фоне пандемии COVID-19 в России были приостановлены стройки: точечные ограничения на стройплощадках в той или иной степени были введены в 51 регионе России. Полностью остановилось строительство жилья в Москве и Подмосковье, ограничения продлились 13 апреля по 18 мая. Подобная ситуация привела к тому, что застройщики оказались в непростом положении.

"Значительное падение спроса, а вместе с ним и спад продаж, пришлись на второй квартал 2020 года — период введения ограничений и самоизоляции. Спрос на первичное жилье сократился до 30% к аналогичному периоду прошлого года", — отметил вице-президент ГК "Инград" Артём Бортневский.

Для поддержания строительной отрасли правительство запустило в апреле льготою программу ипотеки с беспрецедентно низкой ставкой в 6,5% годовых.

"Льготная ипотека, безусловно, повлияла на спрос – она стала существенным стимулирующим фактором, но не единственным. Стоит отметить, что к неравномерности в спросе и аномальному количеству сделок во второй половине года привел весенний локдаун, когда рынок почти "замер". Также к увеличению количества сделок привела неопределенная экономическая ситуация: клиенты, напуганные колебаниями курсов валют и падением процентов по депозитам, предпочли вложить накопления в недвижимость как в наиболее ликвидный актив", — отметила управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Эксперты рассказали, что спрос на новостройки не только восстановился, но и значительно вырос по сравнению с прошлогодними показателями.

"В Москве объемы продаж по количеству лотов на рынке новостроек превышают показатели прошлого года на 8%", — подчеркнул управляющий партнер сети офисов "Миэль" Александр Москатов.

"Показатели по числу заключенных договоров долевого участия в Москве осенью – рекордные. Уже в третьем квартале в новой Москве, где реализует проект наша компания, спрос увеличился даже по сравнению с первым, докризисным кварталом, на 14%", — добавил совладелец Группы "Родина" Владимир Щекин.

Количество заключённых сделок с новостройками в столице по итогам ноября уже на 50% превысило аналогичный показатель прошлого года, отметили в компании "Донстрой".

"С учетом предварительных данных за октябрь-ноябрь можно оценить, что по итогам 2020 года спрос будет на 15-18% выше 2019, при этом доля ипотеки в структуре продаж возросла примерно на четверть", — считает руководитель аналитического центра АО "Главстрой" Юлия Сапор.

При этом эксперты отмечают, что с введением в России льготной ипотеки на рынке новостроек увеличился объем инвестиционных сделок. В частности, в сегменте жилья бизнес-класса возросло количество непрофессиональных инвесторов: покупатели используют льготную ипотеку как возможность сохранить и приумножить имеющиеся накопления, вложив средства в недвижимость, отмечает директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков.

"С момента старта государственной программы число таких сделок в общем объеме спроса — 13-15%", — подчеркнул эксперт.

Высокий спрос на новостройки может сохраниться до июля 2021 года — планируемого срока завершения льготной ипотечной программы, считает руководитель департамента консалтинга и аналитики "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Сергей Ковров.

"По нашим оценкам, до 1 июля спрос останется на высоком уровне, но уже значительных скачков происходить не будет, как это было в первые месяцы введения льготной ипотеки", — отметил Ковров.

Цены отыграли спрос

На фоне ажиотажного спроса цены на новостройки продемонстрировали рост в большинстве регионов России. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина ранее сообщила, что резкий рост цен на жилье уже частично нивелировал выгоду от льготной ипотеки.

"Ипотечная программа спровоцировала рост цен на новостройки", — отметил генеральный директор девелоперской компании Insolver Андрей Елисеев.

Больше всего новостройки подорожали в этом году в крупных городах. В частности, рекордный рост цен был отмечен на рынках Москвы и Московской области.

"С начала года по декабрь 2020 года средняя цена на новостройки Московского региона выросла на 11,3%", — рассказала директор по продукту "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.

Схожую динамику цен отмечают и другие девелоперы. По данным компании AFI Development, цена "нового" квадратного метра в Москве в 2020 году выросла, в среднем, на 10-12%. При этом себестоимость "квадрата" — на 18%. Рост цен был связан не только с возросшим спросом на жилье, но и с увеличением стоимости строительных материалов, почеркнул Ушаков.

"В России девелоперы активно используют иностранные материалы, стоимость которых зависит от конъюнктуры мирового валютного рынка. В структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов достигает до 40%. Пандемия, падение курса рубля, увеличение объемов добычи нефти, выход России из сделки ОПЕК+ — все это повлияло на закупочные цены", — пояснил он.

По мнению экспертов, умеренный рост цен на жилье может сохраниться до конца этого года, но в дальнейшем придет в стагнацию.

"Уже в начале 2021 года, вполне вероятно, мы будем наблюдать начало ценовой стагнации, так как уменьшается доля потенциальных покупателей, которые могут купить подорожавшее в 2020 году жилье. Кроме этого, тенденция сокращения доходов населения будет усиливаться, что также повлияет на плавное снижение спроса и стагнацию ценовых показателей", — считает Могилевцева-Головина.

Если же рост цен в следующим году сохранится, то он будет незначительным — на уровне инфляции, считают в ГК "Инград".

"Исходя из сегодняшней активности на рынке, ожидаем прирост в 2-3%", — отметил Артём Бортневский.

При этом в компании "НДВ-Супермаркет Недвижимости" считают, что предпосылок к снижению цен на жилье в ближайшем будущем пока нет.

"Если не будет происходить значительных потрясений, напротив, вероятен плавный рост цен на жилье, сопоставимый с показателями прошлых лет. Традиционно максимальный рост цен в году приходится на февраль, а также на весенние месяцы, за исключением мая", — пояснил Ковров.

Предпосылки для "перегрева" рынка

В конце июля замминистра финансов РФ Алексей Моисеев сообщил, что субсидирование ипотеки может привести к образованию "пузыря" на рынке жилищного кредитования. По его словам, дальнейшее расширение программы также может стать пирамидой для бюджета. Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина призвала к своевременному завершению льготной ипотечной программы, чтобы предотвратить появление "пузыря" на рынке, а также сбалансировать спрос и предложение.

Опрошенные "Интерфаксом" аналитики отмечают, что на рынке жилья существенных предпосылок для перегрева рынка пока не наблюдается.

"Предпосылок ни для перегрева, ни для возникновения "ипотечного пузыря", которым нас пугают в последнее время, я не вижу. Влияние льготной ипотеки на спрос переоценено – это не единственный фактор", — отметила Литинецкая из компании "Метриум".

С таким мнением согласились и российские девелоперы: об отсутствии предпосылок для перегрева рынка заявили в компаниях "Инград" и "Донстрой". При этом основным риском для рынка сейчас является рост цен, который рано или поздно столкнется с ограниченными финансовыми возможностями покупателя, отмечает совладелец Группы "Родина" Владимир Щекин.

В компании "Миэль" считают, что в ближайшее время рынок жилья, скорее всего, выйдет на плато и нормализуется.

"Ранее подгоняющим временным фактором была ипотека, а после ее продления люди перестали спешить", — отмечает Москатов.

"Если в течение года не будет происходить значительных экономических и политических потрясений, эпидемиологическая ситуация обостряться не будет, то вполне возможно дальнейшее плавное развитие жилого сектора", — заявили в "НДВ-Супермаркет Недвижимости".

Новостройки в дефиците

На фоне резкого увеличения спроса на жилье естественно наметилось существенное сокращение предложения на рынке новостроек, отмечают аналитики.

"Сейчас мы наблюдаем не самую "здоровую" ситуация для рынка. Лоты в ликвидных проектах реализуются в самые короткие сроки, покупатели стремятся воспользоваться ситуацией и приобрести недвижимость. В свою очередь застройщики активно ищут площадки и стремятся как можно скорее запустить новые проекты", — говорит Елисеев.

По его словам, во многих качественных проектах лотов уже не осталось и застройщикам нечего выводить в продажу. Более того, популярностью пользуются даже те объекты, которые ранее считались неликвидными.

В массовом сегменте довольно быстро вымываются лоты с минимальной ценой: их разбирают быстрее, чем выводят, отмечают в "Метриум".

"Но это результат повышенного спроса. Мы полагаем, что в дальнейшем ситуация стабилизируется", — подчеркнула Литинецкая.

В компании "Инград" подчеркивают, что число новых лотов в столице сократилось в этом году на 6%, однако к концу первого полугодия 2021 года прогнозируется 12-15%-ная потеря объёмов предложения на столичном рынке.

На начало следующего года уже анонсируется выход новых проектов, однако в продажу выходят как давно анонсируемые проекты, так и совершенно новые, неизвестные рынку, рассказали в компании "НДВ-Супермаркет Недвижимости".

"Вторичка" не сдает позиции

Льготная ипотека под 6,5% разогнала цены не только в сегменте новостроек, но и на рынке в целом, затронув "вторичку". Рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году, отметили в ЦИАН.

"Стоимость квадратного метра на вторичном рынке впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей. Средняя цена за год выросла на 16,1% — до 90,2 тыс. рублей. Рост цен оказался в два раза выше, чем в прошлом году", — отметили аналитики.

По их данным, основной рост цен на вторичное жилье произошел в период действия льготного кредитования на первичном рынке. При этом Москва прибавила в цене на "вторичку" на 12,6%, Санкт-Петербург – на 13%. В других городах рост был менее значительным и оставался в пределах 5-10%.

Эксперты рассказали, что вторичный рынок столкнулся в 2020 году с более ажиотажным спросом, чем сегмент новостроек.

"По сравнению с прошлым годом он увеличился на 30%, хотя госпрограмма льготного ипотечного кредитования пока не распространяется на вторичное жилье", — заявили в "Метриум".

При этом новостройки все же оттянули часть спроса со вторичного рынка, отметили в "Миэль".

"Обычно, количество сделок на первичном рынке не превышало 50% от вторичного, а в этом году оно достигло 73%. В целом поток покупателей уменьшился", — подчеркивают аналитики.

При этом соотношение цен на первичном и вторичном рынках жилья также изменилось.

"Если пять лет назад новостройка массового сегмента на старте продаж (котлован) по цене была ненамного дороже бюджетных вариантов вторичного жилья в локации, то сейчас на ранней стадии такие ЖК значительно дороже большинства вторичных объектов. Впрочем, этот процесс уже вызвал переток части клиентов на вторичный рынок", — сказал совладелец "Родины" Щекин.