Изменились правила оформления паспортов: три новых риска при покупке недвижимости - «Дайджест»

Постановлением от 15 июля 2021 г. № 1205 Правительство РФ внесло ряд изменений в действующее Положение о паспорте гражданина РФ:

- во-первых, теперь паспорт не признается автоматически недействительным со дня достижения гражданином возраста 20 или 45 лет.

Он сохраняет свою юридическую силу до момента выдачи нового паспорта, но при условии, что это произойдет в течение 90 дней,

- а во-вторых, обязательными в паспорте остаются только два штампа: о регистрации по месту жительства и об отношении к воинской обязанности.

Отметки о регистрации и расторжении брака, о детях, о ранее выданных паспортах могут проставляться исключительно по желанию гражданина.

Казалось бы, изменения вполне себе демократичные. Однако специалисты по сделкам с недвижимостью бьют тревогу, и не просто так: они добавляют, как минимум, три новых риска для покупателей жилья.

1. Неожиданный иск от супруга продавца

Если недвижимость покупалась в браке, по закону она признается совместной собственностью супругов. То есть каждый из них имеет равные права на объект, а в случае раздела имущества может претендовать на 1/2 в праве собственности.

Нередко общая недвижимость оформляется только на одного супруга, но это не означает, что только он является ее собственником: права второго супруга полностью сохраняются. Поэтому, когда такой объект продается, требуется нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ).

При его отсутствии сделке грозит отмена. Но как покупатель выяснит, был продавец женат на момент приобретения недвижимости или нет?

Единственным легко доступным источником информации до недавнего времени была отметка в паспорте о регистрации брака. Но теперь она необязательна — значит, продавец вполне может скрыть свой брак, а после отменить сделку из-за отсутствия нотариального согласия супруга.

В результате покупателю придется вернуть недвижимость, а вот удастся ли ему вернуть уплаченные за нее деньги — большой вопрос.

2. Материнский капитал

Наличие в паспорте продавца штампа о рождении ребенка — это сигнал для покупателя, чтобы проверить, а не покупалось ли жилье на средства материнского капитала.

Если это подтвердится, то недвижимость по закону должна быть оформлена в долевую собственность всех членов семьи — в т.ч. и детей (п. 15 (1) ПП РФ от 12.12.2007 № 862).

Поэтому без согласия органа опеки и попечительства продать такое жилье невозможно. Бывает, что продавцы, не желая иметь дело с опекой, не спешат выделять доли детям и продают недвижимость только от своего имени.

Однако есть риск, что сделку отменят по иску ПФР или прокуратуры: они контролируют, чтобы цель использования материнского капитала (улучшение жилищных условий семьи) была достигнута.

А когда дети так и не получают долю в собственности на жилье, это явное нарушение закона. Поэтому покупатель опять-таки рискует лишиться приобретенной недвижимости из-за отмены сделки судом.

3. Скрытый ребенок

Еще один важный момент, связанный с наличием у продавца детей: суд может признать договор купли-продажи жилья недействительным, если установит, что его главной целью было выселение ребенка с жилплощади (Постановление КС РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П).

Бывает, что после развода супруг не может выселить бывшую супругу из своей квартиры потому, что там проживает их общий ребенок, а суд определил право матери пользоваться этим жильем, пока ребенок не вырастет.

Тогда муж продает квартиру — и новый собственник жилья может выселить всех членов семьи бывшего владельца. Но такую сделку могут признать недействительной, поскольку в результате нее ребенок остается без жилья.

Поэтому покупатель рискует получить массу неприятностей из-за того, что в проданной квартире проживал ребенок. А узнать о наличии детей у продавца в отсутствие штампа в паспорте весьма непросто.

Как же минимизировать эти риски?

Во-первых, сделку лучше оформлять у нотариуса. Он может запросить в ЗАГСе сведения о регистрации брака, а также рождения детей у продавца недвижимости.

Во-вторых, обязательно нужно включить в договор условие о том, что продавец заверяет об отсутствии обстоятельств, влекущих отмену сделки (квартира покупалась не в браке, не на средства материнского капитала и т. д.).

Это позволит покупателю в случае спора доказать, что он являлся добросовестной стороной в сделке.