Капремонт многоквартирных домов: почему не хватает денег и где их взять? - «Дайджест»

Система капитального ремонта многоквартирных домов запущена в России с 2014 года. Ее основной целью является повышение безопасности и комфорта жителей, а главными источниками финансирования — взносы собственников квартир. Несмотря на семилетний срок действия программы, проблема состояния жилого фонда остается актуальной: взносы платятся, а многоквартирные дома по-прежнему нуждаются в обновлении.

В конце мая в Нижнем Новгороде состоялся VII Всероссийский съезд операторов капитального ремонта. Организаторами мероприятия выступили Минстрой РФ, Ассоциация регоператоров капремонта (АРОКР) и правительство Нижегородской области. Более 400 участников из разных уголков страны — регоператоры, региональные власти, представителей Госдумы и Совета Федерации — искали ответ на главный вопрос: когда система дала сбой и что в ней нужно менять?

Болевые точки капремонта

Как должна была работать программа капремонта, объяснил первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике МСУ и делам Севера Аркадий Чернецкий.

Алгоритм решения был абсолютно правильный: нужно было посчитать весь объем «недоремонта», выбрать длительный промежуток времени и определиться, сколько работ в год выполнять, чтобы этот «недоремонт» компенсировать. Дальше нужно было принять соответствующий тариф, у кого не хватает средств, — провести софинансирование со стороны региона. В идее все было правильно, но, к сожалению, жизнь иногда отличается от идеи , — заявил Аркадий Чернецкий.

Сенатор вынес неутешительный вердикт: финансов для проведения долгосрочного капремонта в полном объеме не хватает. Причинами тому он назвал, в частности, отсутствие индексации взносов в связи с инфляцией, а также нехватку у субъектов денег для софинансирования.

Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская не считает текущее положение дел в отрасли следствием превратностей судьбы. Она заявила, что к аварийному состоянию жилфонд приводит систематическое неисполнение государственными органами своих обязательств. В качестве примера Хованская привела деятельность Министерства обороны, которое «забывает» выделить средства на капитальный ремонт специализированных жилых помещений для военнослужащих.

Нас ждет надвигающаяся финансовая катастрофа и необеспеченность системы. Лет через 7–10 мы будем присутствовать на съезде региональных ассоциаций спецсчетов. «Общий котел» и все, что сопряжено с деятельностью регоператоров, — это мера вынужденая, связанная с тем, что государство десятилетиями не выполняло своих обязательств по проведению капитального ремонта, — убеждена Галина Хованская.

Заместитель полномочного представителя Президента РФ в Приволжском федеральном округе Алексей Кузьмицкий рассказал, что за последние три года в приемные главы государства в регионах ПФО поступило свыше 400 обращений по поводу капремонта многоквартирных домов. Более 90% из них были посвящены правомерности взносов, некачественно проведенным работам либо полному отсутствию таковых.

Региональная программа капремонта Нижегородской области на 2020 год включала 3 256 видов работ в 1 338 домах. План удалось выполнить на 92%, завершив 2 991 вида работ на общую сумму 3,4 млрд рублей. Из них 608 видов работ на 607 млн рублей считались долгом предыдущих лет.

Наиболее больным вопросом замполпреда Президента РФ назвал несоответствие размеров минимально установленных взносов экономически обоснованным значениям: в некоторых регионах он меньше необходимого в пять раз. Решение Кузьмицкий видит только одно — поднять цену минимальных взносов.

Напомним, что в 2021 году стоимость платы за капремонт в Нижегородской области составляет 6,51 рубля в расчете на один квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме.

Уровень платы на капремонт в некоторых регионах составляет 20–23% от экономически обоснованного, где-то 50–60%. Низкая база на старте не позволила поднять взнос в 4–5 раз, мы прекрасно понимаем, что за этим следует. С другой стороны в этой реформе вся доходная часть программы — это взносы, — заметил Алексей Кузьмицкий.

Усугубляют ситуацию высокая задолженность по взносам и малорезультативная работа регоператоров по ее взысканию. Спикеры отметили, что существенный размер долга за капремонт — прямая опасность того, что дома, где работы запланированы в конце отчетного периода, могут остаться без обновления.

Еще одной наболевшей темой оказалась замена устаревших лифтов в многоквартирных домах. По данным Алексея Кузьмицкого, в ПФО в ремонте нуждаются более 36 тысяч кабин — срок их службы либо уже истек, либо закончится к 2024 году. Решить эту задачу предстоит с федеральной поддержкой. Несмотря на то, что замполпреда Президента РФ не озвучил требуемую сумму, в ходе пленарной сессии стало известно, что замена одного лифта в среднем обходится в 2–2,5 млн рублей. Таким образом, нетрудно подсчитать, что обновление подъемников во всем округе потребует немалых 90 млрд рублей.

В 2021 году в Нижнем Новгороде планируется отремонтировать 154 крыши, 189 фасадов, заменить 87 лифтов, обновить 93 системы электроснабжения и обеспечить другие виды работ. В районах области обновлению подлежат 127 фасадов, 101 крыша, 55 лифтов, трубы холодного водоснабжения в 66 домах, трубы теплоснабжения в 42 домах, фундамент 21 дома.

Финансовая обеспеченность долгосрочных программ капитального ремонта составляет лишь 35%, а дефицит равняется 1 трлн 800 млрд рублей. В то же время немалые средства скопились на спецсчетах: по словам Алексея Кузьмицкого, речь идет о миллиардах рублей — эти деньги собрали с собственников, но не используют. Напомним, что согласно статье 170 Жилищного кодекса РФ, жильцы по своему желанию могут выбрать один из двух способов создания фонда капремонта — направить деньги в «общий котел» региональному оператору, либо создать в банке собственный специальный счет.

Однако есть и прямо противоположная тенденция: в части субъектов баланс спецсчетов МКД равняется нулю. Все деньги с них были израсходованы не по назначению, например, на текущий ремонт вместо капитального. Кстати, в таких случаях закон пока не запрещает обанкротившимся жильцам перейти в «общаг» регоператора.

Вдумайтесь в суммы — от нуля до десятков миллиардов рублей. И это все благополучные регионы, в которых на должном уровне не организована работа по контролю за исполнением краткосрочных планов. Более того, хочу отметить, что эти деньги не размещены на депозитах, доход не приносят. А этот депозитный доход можно было бы использовать на погашение дефицита краткосрочных планов, — уверен Алексей Кузьмицкий.

В Нижегородской области на специальных счетах заморожено порядка 5 млн рублей. По словам главы региона Глеба Никитина, для решения этой проблемы необходимо проводить работу с владельцами накоплений — управляющими компаниями, ТСЖ и жилищными кооперативами.

Если за регоператора несет ответственность правительство Нижегородской области, соответствующие органы исполнительной власти, то в случае со спецсчетами ситуация сложнее — нужно, чтобы все участники процесса осознали необходимость проведения такой работы как можно быстрее, — пояснил Глеб Никитин.

Благодаря капремонту в 2021 году жилищные условия улучшатся более чем для 79 тысяч нижегородцев.

Что можно изменить?

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Максим Егоров заявил о разработке законопроекта, по которому субъекты Федерации получат право менять региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов — правки будут вноситься исходя из технического состояния жилого фонда. Тем самым регионы смогут оставить без ремонта не нуждающиеся в нем объекты и отдать приоритет тем зданиям, которым обновление остро необходимо.

Да, действительно, закон будет тяжелый, но, я думаю, что коллеги из Государственной думы и из Совета Федерации нас поддержат, и закон будет принят, — заявил Максим Егоров.

Федеральные власти также планируют отрегулировать размер минимальной стоимости взносов на капремонт и внести изменения в проведение закупочных процедур, ужесточив требования к подрядчикам. Предотвратить ситуацию, когда дома со значительным процентом износа остаются без ремонта, поможет реформа технического учета.

После каждого проведенного капремонта фонды будут направлять данные о нем в управляющие компании. Отдельно мы сделаем связку с Единой информационной системой жилищного строительства. Мы интегрируем две системы, и все сведения по проектным решениям автоматически переноситься в ГИС ЖКХ. Дальше управляющие компании совместно с Фондом капремонта будут наполнять ими систему, чтобы мы все знали о техническом состоянии дома», — объяснил задумку Максим Егоров.

Галина Хованская, в свою очередь, предложила расширить категорию граждан, которые могут претендовать на субсидию для оплаты взносов на капремонт. Постановлением Правительства № 541 утверждено, что если семья тратит свыше 22% своего совокупного дохода на оплату коммунальных услуг, она имеет право попросить у государства финансовую поддержку. Однако данная цифра — общее значение для своей страны, и собственные льготы на оплату услуг ЖКХ может устанавливать каждый регион. Например, в Москве субсидию могут получить семьи, которые отдают за «коммуналку» более 10% общего дохода.

В нынешней ситуации нужно снизить эту долю расходов по стране хотя бы до 15%. Потому что 22% — это безбожно. Возьмите пенсию, вычтите из нее 22% и поймите, как человеку в такой ситуации, если ему не на кого больше надеяться, выжить, — заявила Галина Хованская.

Также председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ посоветовала выдавать льготные кредиты для владельцев спецсчетов. Получать заемные средства собственники квартир в МКД могли бы в том же банке, в котором хранятся их взносы на капремонт. Еще одним предложением депутата стал переход от общих собраний к конференциям, на которых жильцы будут обсуждать возможный переход с «общего котла» на специальный счет.

На общих собраниях в домах, где по 500 квартир, невозможно выявить волю собственников. Кооперативы десятилетиями жили с конференциями и так решали проблемы. Например, 10 квартир или этаж направляют своего представителя на конференцию. Он докладывает, идет голосование, и все нормально: и смета утверждается, и проблема решается […] Мы постараемся это сделать, но нам опять оппонируют — говорят, что мы нарушаем волю собственников. В первом чтении мы закон провели, во втором пока не можем провести — нам возражает Минюст, — отметила Галина Хованская.

Губернатор Нижегородской области Глеб Никитин отметил, что региональные власти уделяют особое внимание состоянию домов, являющихся объектами культурного наследия. Для того чтобы своевременно приводить их в порядок, правительство предусмотрело субсидии на капитальный ремонт ценных строений.

Безусловно, только средств взносов на ремонт ОКН не достаточно — они стоят гораздо дороже, чем типовые объекты, которые мы привыкли ремонтировать. Мы полагаем, что этот вопрос требует и федерального внимания, надо такую систему вводить не только на региональном, но и на общероссийском уровне, — подчеркнул Глеб Никитин.

Трудно отрицать, что не оправдавшая себя система капитального ремонта сегодня действительно нуждается в новом дыхании. Все предложения, озвученные в ходе съезда, должны лечь в основу изменений федерального законодательства. Только вот окажут ли они реальную пользу или навсегда останутся лишь дополнительной статьей расходов для россиян?