Все идет по плану: как проконтролировать капитальный ремонт своего дома - «Дайджест»

Можно ли сделать капремонт быстрее и лучше, как не упустить важные детали и избежать внутридомовой войны

Капитальный ремонт многоквартирного дома его жители зачастую воспринимают как стихийное бедствие, которое нужно просто пережить, не особо вникая в детали. Однако пассивная позиция чревата не только тем, что работы могут выполнить некачественно. Если проведению капремонта не содействует совет дома, это может привести к конфликтам подрядчика с жильцами и даже краху добрососедских отношений. Специально для активистов московский Институт экономики города разработал дорожную карту капитального ремонта. В ней пошагово расписан алгоритм действий, который поможет заинтересованным жильцам контролировать ход работ на объекте. С разрешения создателей мы подготовили текстовую версию этой схемы.

Этап 1. Подготовительный

На этом этапе нужно подтвердить необходимость проведения капитального ремонта дома в сроки, определенные региональной программой, а также понять, готовы ли его жители расширить перечень работ и увеличить для этого денежные взносы.

Шаг 1. Сбор и оценка информации, необходимой для принятия решения о проведении капитального ремонта

Первым делом необходимо узнать, какие работы по капитальному ремонту запланированы в региональной программе для вашего дома и какие из них будут проводить в ближайшие три года. Эту информацию можно получить на сайте оператора капитального ремонта (фонда капремонта — Ред.) вашего региона — обычно на таких ресурсах есть кнопка «Найти свой дом».

Далее нужно будет сравнить эти планы с реальным состоянием многоквартирного дома. Программа программой, но все же вы знаете свой дом лучше, и может оказаться, что в намеченных работах он нуждается не так остро, как в чем-нибудь еще.

Запросите у управляющей компании или ТСЖ несколько документов, которые помогут это установить:

- выписку из технического паспорта дома;

- акты осмотра, проверки (испытаний) состояния оборудования и конструкций на крайнюю дату;

- выписку из журнала осмотра.

Если управляющая организация откажет в помощи, осмотр можно провести силами актива дома. Право на ревизию общего имущества собственникам помещений, совету дома, правлению ТСЖ или ЖСК дает п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства № 491 от 13.08.2006).

Вы можете скачать нормативные документы и стандарты, используемые для проведения технического осмотра многоквартирного дома, а также примеры актов осмотра, подготовленные Институтом экономики города.

Второй вариант действий — привлечение к осмотру специализированной экспертной организации. Найти надежного подрядчика поможет сайт Национального объединения строителей.

Актуализировав данные о состоянии дома, обсудите со специалистами управляющей организации возможность изменения сроков и перечня запланированных работ по капитальному ремонту. По итогам этой беседы нужно будет составить новый перечень с обоснованием внесенных изменений.

Помните, что не все работы могут быть оплачены за счет средств фонда капитального ремонта. Перечень того, на что могут пойти установленные взносы (кроме работ, указанных непосредственно в Жилищном кодексе), каждый регион дополняет самостоятельно. Обязательно ознакомьтесь с таким перечнем перед тем, как что-то планировать

Следующий шаг — проведение опроса собственников жилья, в ходе которого нужно выяснить, поддерживают ли они выдвинутые активом предложения. Узнайте у соседей, согласны ли они на изменение сроков и/или перечня работ по капремонту и готовы ли увеличить размер взносов для оплаты дополнительных работ или закупки более качественных материалов. Примеры документов, информационных материалов для проведения опроса собственников помещений и оформления его результатов также можно найти на сайте Института экономики города.

Если в опросе приняли участие менее 25% собственников жилья или они отвергли предложение актива, значит, оно, скорее всего, не получит поддержку на общем собрании, поэтому переходите к шагу 3.

Шаг 2. Оценка финансовой стороны предстоящего капитального ремонта

Если деньги на проведение капитального ремонта вашего дома аккумулируются на счете Фонда капитального ремонта (ФКР), то в стандартной ситуации вам нет нужды волноваться о том, что что-то пойдет не так. По закону региональный оператор должен полностью финансировать проведение работ по намеченному плану. Однако, если вы собираетесь внести в него коррективы, заглянуть в финансовую документацию все же понадобится.

На сайте любого регионального фонда капремонта можно найти ежеквартальную отчетность о формировании фондов капитального ремонта по каждому дому, из которой видно, сколько денег есть «на счете» дома, когда и на какие работы они расходовались.

Имеющиеся накопления очень важно оценить, если:

- предполагается выполнение дополнительных видов работ;

- общее собрание решило провести капремонт раньше намеченного срока;

- при ремонте планируется использовать более дорогие и качественные материалы.

В этих случаях активу дома необходимо просчитать потенциальное превышение максимальной стоимости работ, установленной региональными властями для регионального оператора, и поставить перед собственниками вопрос о соответствующем повышении взносов. Как уже было сказано, это требует обсуждения на общем собрании.

Возможность сдвинуть срок капитального ремонта закреплена законодательно. Проще всего сделать это, если деньги дома хранятся на отдельном спецсчете — тогда капремонт проводится на основании решения общего собрания собственников жилья. В случае, когда взносы аккумулирует регоператор, процедура становится более сложной — изменения нужно будет обосновать и добиться внесения изменений в региональную программу

В любом случае первый шаг к ускорению капитального ремонта — это решение общего собрания собственников. Далее алгоритм действий может быть разным в зависимости от того, хотят ли собственники выйти из «общего котла» и провести ремонт досрочно своими силами или они хотят, чтобы региональный оператор провел ремонт дома в более ранние сроки. Возможность реализации первого решения зависит от региона.. Обычно власти просят сообщать о таком заблаговременно (примерно за год), чтобы деньги дома можно было перевести из «общего котла» на специальный счет.

Если же собственники хотят, чтобы ремонт провел региональный оператор, то решение об изменении перечня или сроков работ нужно довести до уполномоченного регионального органа (регионального министерства ЖКХ) и регионального оператора. Если необходимость проведения ремонта досрочно признают обоснованной, то уполномоченный орган внесет изменения в региональную программу, а региональный оператор будет проводить ремонт в соответствии с новым сроком и перечнем работ.

Разумеется, решение собственников воплотить в жизнь проще, если сумма на счете достаточна для проведения работ. Если же новая смета капремонта превышает накопления или установленный для регионального оператора лимит, дому нужно будет определить дополнительные источники финансирования (это может быть повышение взносов, привлечение кредитов и другие варианты).

Шаг 3. Предотвращение возможных конфликтных ситуаций внутри дома, связанных с проведением капитального ремонта
Не стоит думать, что проведению капитального ремонта дома будут безоговорочно рады все его жильцы, особенно, если он будет проходить внутри квартир. У части собственников могут найтись причины, по которым они, возможно, будут не только высказывать возмущение относительно работ, но и мешать им. К таким ситуациям лучше подготовиться заранее — в этом случае у актива будет намного больше шансов конструктивно решить все конфликты.

Основная проблема при проведении капремонта связана с тем, что бригады рабочих не могут попасть в некоторые квартиры, а ведь в них тоже есть элементы общедомового имущества, например, стояки отопления. Причины здесь могут быть разными, и о них мы поговорим чуть ниже. Начать же эту часть подготовительного этапа лучше с профилактической агитации. На информационных стендах у подъездов нужно разместить памятки о том, что пускать сотрудников подрядной организации к себе домой жильцов обязывает закон (пп. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ).

Также при каждом удобном случае активу дома нужно проводить личные беседы на эту тему со всеми соседями, а затем организовать опрос или поквартирный обход. Это позволит очертить круг потенциально проблемных квартир, в которых либо никто не живет, либо владельцы настроены категорически против.

Возможные проблемы:

- в квартире никто не живет;

- собственник сдал квартиру нанимателям;

- владельцы не могут присутствовать при ремонте;

- хозяева установили новые трубы, радиаторы и т.п. и не хотят их менять;

- доступ к инженерным сетям в квартире перекрыт (например, после самовольной перепланировки);

- собственники не могут самостоятельно демонтировать внутреннюю отделку, кондиционеры, антенны на наружной стене и другие помехи.

Проанализируйте полученные результаты. Если проблемных квартир не оказалось, вам очень повезло. Если же трудности с доступом все-таки выявились, для каждого отдельного случая нужно разработать свой план действий: разыскать владельца квартиры, договориться с ним, обеспечить помощь в демонтаже мешающих конструкций и т.д.

Будьте готовы к тому, что в доме могут остаться «проблемные» квартиры, в отношении которых актив не добьется никаких положительных результатов. Информацию о них нужно будет передать в региональный Фонд капремонта и попросить у его сотрудников помощи.

Этап 2. Принятие решения о проведении капитального ремонта дома

Действия на этом этапе зависят от того, какое решение относительно сроков и объема работ по капремонту приняло общее собрание собственников. Если жильцы решили придерживаться плана, который предлагает региональный Фонд, ничего в нем не менять и не доплачивать, то решение о проведении капитального ремонта принимается после получения соответствующего предложения от регионального оператора — в течение 1-3 месяцев с момента его поступления.

Для этого организуется общее собрание с предварительными разъяснениями, где собственники должны утвердить перечень предложенных работ и их стоимость. Также жителям дома нужно будет выбрать одного или нескольких уполномоченных по вопросам взаимодействия с ФКР и подрядной организацией — они будут контролировать ход работ и решать все возникающие вопросы, а самое главное — подписывать от имени всех собственников помещений в доме акты приемки оказанных услуг и выполненных работ.

В случае проведения собрания в форме заочного голосования крайне желательно организовать еще и очное обсуждение поставленных вопросов, в ходе которого актив дома сможет разъяснить соседям все нюансы предстоящего ремонта

Копию протокола общего собрания с результатами голосования нужно будет направить не только в жилищную инспекцию (общее требование Жилищного кодекса), но и региональному оператору капитального ремонта.

В случае, если на подготовительном этапе собственники помещений решили изменить сроки проведения, перечь работ или согласились увеличить взносы на капремонт, решение по всем этим вопросам необходимо принять до получения соответствующего предложения от регионального оператора — за 6-12 месяцев до начала капитального ремонта, чтобы на основании решения общего собрания были внесены изменения в региональную программу.

Этап 3. Разработка проектной документации

Первым этапом проведения капитального ремонта любого дома становится разработка проекта предстоящих работ. Этим занимаются специализированные организации. Если за ремонт отвечает региональный оператор, то именно он выбирает конкретного подрядчика по итогам конкурсного отбора.

Во избежание проблем в будущем активу дома важно проследить за ходом этого конкурса и убедиться в том, что победитель действительно обладает необходимой квалификацией. Отследить результаты торгов можно на сайте регионального Фонда капремонта или непосредственно при очном обращении.

Надежность выбранной проектной организации можно определить, убедившись, что она входит в реестр квалифицированных подрядчиков вашего региона (ссылку можно найти, например, на сайте Министерства строительства области — Ред.).

Контролировать разработчика нужно и на дальнейших этапах его деятельности. Так, представители собственников имеют право принять участие в предпроектном обследовании дома и получить копию итогового технического заключения. Сделанные проектировщиками выводы нужно сравнить с результатами, полученными активом на подготовительном этапе, и при необходимости устранить противоречия.

Уполномоченный от дома также должен участвовать и в приемке готового проекта капремонта. Для этого нужно запросить у проектировщика разработанную документацию и убедиться, что в ней нашли отражение установленные на общем собрании требования к качеству ремонта. Окончательную приемку проектной документации осуществляет специальная комиссия, и активу дома нужно добиться включения в нее представителя собственников.

Этап 4. Открытие работ по капитальному ремонту

На этом этапе ФКР должен выбрать подрядную организацию, которая будет заниматься капитальным ремонтом вашего дома. Как и в случае с проектировщиками, делается это через конкурсную процедуру (часто в форме электронного аукциона). Разумеется, активу дома также нужно проследить за его ходом и за тем, что выбранная компания будет обладать необходимой квалификацией и входить в уже упомянутый реестр квалифицированных подрядчиков региона. Нелишним будет найти в интернете отзывы о ее работе на других объектах вашего города. Всю полученную информацию нужно довести до жильцов дома.

Следующим шагом должно стать налаживание контактов с ответственными за работы, представителем Фонда капремонта, инженером технического надзора и представителем подрядной организации. У уполномоченного дома должны быть телефоны этих сотрудников.

Также нелишним будет организовать информационную встречу актива дома с представителями Фонда капремонта и подрядчика, чтобы еще раз обсудить все нюансы — сроки работ, технику безопасности, а также передать им информацию об имеющихся проблемах. На встречу можно пригласить управляющую организацию и районных депутатов

Далее необходимо еще раз проинформировать соседей о предстоящем капитальном ремонте. В доме должны быть размещены информационные стенды. Их отсутствие — повод обратиться в ФКР.

Чтобы убедиться, что достигнутые ранее договоренности о беспрепятственном доступе в квартиры по-прежнему в силе, пригласите подрядчика принять участие в повторном поквартирном обходе.

Во время обхода:

- напомните жителям о достигнутых договоренностях;

- согласуйте с жильцами конкретные даты и время проведения работ в их квартирах;

- доведите до жильцов требования техники безопасности при проведении работ в квартирах;

- обсудите обещанную им помощь в обеспечении доступа к коммуникациям, дежурстве в квартирах и пр.

Такое же деятельное участие актив дома должен принять и в самом открытии работ. Убедитесь, что приготовленные для капремонта материалы и оборудование соответствуют проектной документации и подрядному договору. Договоритесь об участии представителя собственников в подписании акта открытия работ по капитальному ремонту.

Если переговоры насчет допуска в одну или несколько квартир не имели успеха, примите участие в составлении акта по установлению факта воспрепятствования оказанию услуг и (или) выполнению работ по капитальному ремонту. Порядок составления таких актов и их форму каждый регион утверждает собственным постановлением. Составленный акт передается региональному оператору, который направляет его в уполномоченный орган для дальнейших разбирательств.

Этап 5. Проведение работ по капитальному ремонту дома

Первое обязательное правило на стадии начала работ — внимательное прочтение договора на выполнение капремонта и проверка его на полноту и достоверность сведений. Утвержденные региональными министерствами ЖКХ типовые образцы таких документов без труда можно найти в интернете.

Далее основной задачей актива становится помощь рабочим в получении доступа во все жилые помещения. Для этого проследите, чтобы по возможности все собственники получили уведомления о сроках проведения работ в их квартирах, а те, кому нужна какая-либо помощь, своевременно получили ее. Обязательно принимайте участие в составлении актов недопуска в те помещения, куда так и не удалось попасть.

Обязательно контролируйте соответствие проводимых работ проектной документации, а используемых материалов — установленным требованиям. О порядке осуществления такого контроля можно прочитать здесь. Кроме того, желательно следить за тем, чтобы подрядчик исправно фиксировал все проведенные работы в журнале капитального ремонта

Контролируйте складирование строительных материалов в доме, уборку и вывоз строительных отходов, мусора, соблюдение технической и пожарной безопасности, противоаварийных мероприятий, общественного порядка. При выявлении каких-либо нарушений составляйте акты их фиксации.

Если в ходе капремонта подрядчик нанес ущерб имуществу собственников квартир, актив дома должен помочь им добиться компенсации. Помогите соседям составить обращение в региональный Фонд капитального ремонта или исковое заявление в суд. В некоторых случаях для точного установления ущерба понадобится привлечь независимых оценщиков.

Этап 6. Приемка выполненных работ

Итак, все работы произведены, и ваш дом снова как новенький. Однако завершенным капитальный ремонт будет считаться только после того, как специальная комиссия оценит его качество и подпишет акт приемки работ. В состав такой комиссии входят сотрудники Фонда капремонта, местной администрации, специалисты технического надзора, управляющей домом организации, представители подрядчика и, конечно же, собственников жилья.

На этом этапе вам необходимо убедиться, что уполномоченный от собственников действительно приглашен на заседание комиссии. Проконтролируйте, чтобы Фонд капремонта известил актив дома о месте и времени ее работы. Перед походом туда делегату необходимо ознакомиться с «Правилами приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий».

Итогом работы комиссии станет подписание актов, подтверждающих выполнение работ в принадлежащих собственникам помещениях, местах общего пользования, а также скрытых работ, контроль за которыми не может быть проведен без вскрытия конструкций.

На практике иногда бывают ситуации, когда позиция представителя собственников по поводу качества капитального ремонта расходится с позицией остальных членов комиссии. В таком случае закон дает уполномоченному право не подписывать акты и выразить особое мнение

Для этого нужно составить документ с указанием замечаний к оказанным услугам и (или) выполненным работам.

Этап 7. Контроль за состоянием общего имущества во время действия гарантийных обязательств подрядчика

В соответствии с п. 2.11 ст. 182 ЖК РФ гарантия на капитальный ремонт должна составлять не менее 5 лет. Любые дефекты, выявленные в этот период, региональный оператор обязан устранять безвозмездно. Поэтому состояние дома нужно время от времени контролировать. Договоритесь с управляющей организацией об участии представителей актива в осмотрах общего имущества, по итогам которых должны составляться соответствующие акты. Кроме того, попросите жильцов незамедлительно сообщать обо всех выявленных недостатках. Если они действительно обнаружатся, известите об этом Фонду капитального ремонта.

На следующем этапе всеми заинтересованными сторонами (Фондом, подрядчиком, представителем собственников, управляющей организацией — Ред.) должен быть составлен специальный рекламационный акт, где будут описаны выявленные проблемы и намечен путь их решения.

После завершения гарантийного ремонта совету дома нужно проконтролировать подписание еще одного акта — приемки работ по устранению недостатков, выявленных в гарантийный период.

Вместо заключения

Несмотря на внушительный объем, этот материал нельзя назвать исчерпывающей инструкцией по контролю за проведением капремонта. Здесь описана только одна из возможных схем — для случая, когда деньги на проведение работ аккумулируются на счете регионального оператора. Если свои средства дом решил поместить на отдельный спецсчет, алгоритм действий будет несколько иным. В наглядной табличной форме он представлен на сайте Института экономики города.