«Мое лучше, чем наше». Поговорим о разделе имущества - «Дайджест»

В редакцию поступает много обращений от наших читателей. Львиная доля – о разделе совместно нажитого имущества, о выделе и продаже долей. Мы попросили практикующего юриста ответить на некоторые из вопросов.

Что делать, если дольщик квартиры (1/2) согласен выкупить другую долю, но в течение трех-четырех лет?

– Если это вас устраивает – продавайте, но я бы не стал рекомендовать этот вариант. За три-четыре года с человеком может случиться всё что угодно – от потери работы и до инвалидности, вследствие чего велик риск, что оплаты по договору купли-продажи долей вы не получите. Если ваши условия не устраивают дольщика, то вы вправе предложить свою долю неопределенному кругу лиц и продать тому, кто согласится на ваши условия, но есть нюансы – о них писал здесь.

Я представитель одного из собственников общедолевой собственности на земельный участок и индивидуальный жилой дом. Вопрос сейчас стоит о выделении в натуре доли собственника, интересы которого я представляю. Но выдел в досудебном порядке не получается из-за несоответствия площади выделяемой доли нормам правил землепользования и застройки (ПЗЗ), установленных на данный участок. У собственника доля земельного участка составляет 7,95 сотки, а минимальная площадь выделения доли в натуре по нормам ПЗЗ составляет 12 соток.

– Какой бы способ вы ни выбрали, у вас будут отказы. В первом случае Росреестр не зарегистрирует сделку, во втором – суд откажет в требованиях. Единственное, что могу посоветовать, – определить порядок пользования в текущих реалиях, так как в случае выдела в натуре будут нарушены предельно-минимальные размеры участка целевого назначения.

Обратимся к законодательству – нас интересуют статья 35 постановления Пленума Верховного суда РФ совместно с Высшим арбитражным судом (№ 6/8 от 1 июля 1996 года), а также статья 252 ГК РФ. В документах говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности», то есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под «ущербом» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В вашем случае, даже если допустить, что Росреестр произведет выдел, – для собственников возникнет риск признания сделки недействительной, так как существенное ухудшение технического состояния (размеров) затруднит использование участков по целевому назначению.

Возможно ли при выделе долей в натуре в частном жилом доме установить каждому электросчетчики и счетчик учета воды, за которые платим в соответствующие организации, а автономные септик и газгольдер, которые разведены на весь дом целиком, оставить как есть, не проводя в каждую часть отдельно?

– При выделе в натуре у вас должны быть отдельные мокрые зоны: ванная, туалет. Как они будут реализованы технически – особого значения не имеет, главное, чтобы функционировали по нормам, с учетом заложенной нагрузки (количества проживающих). Но этот вопрос задать нужно не юристу, а техническому эксперту, который проектирует план выделения дома в натуре. Счетчики будут стоять отдельные на каждую часть дома.

После развода я получила 1/2 доли в квартире, в которой проживает бывший супруг с новой семьей. Предлагаю ему продать свою долю мне по цене, которую назначит риэлтор после оценки. Отказывается. Хочет выкупить долю у меня, но дает в два раза меньше стоимости моей половины. Прийти к решению не можем. Можно ли обратиться в суд и заставить продать квартиру полностью, отдать мне половину?

– В вашей ситуации принудить бывшего супруга продать вам доли не получится, как и у него не получится принудить вас к продаже долей. Но вы можете продать свои доли любому, кого устроят ваши условия. Возможно, это морально повлияет на бывшего супруга и он изменит отношение к продаже. Детально про продажу долей писал здесь.

У меня есть квартира в ипотеке, которую оформляла до брака. Сейчас мы с мужем в законном браке. У нас есть совместный ребенок (1,3 года). Но есть также у меня дочь (12 лет) от первого брака и у него сын (24 года) от другого брака. Первоначальный взнос мы поделили поровну и все платежи также вносим поровну. Можно ли нам с мужем оформить завещание наших долей в этой квартире, которая сейчас в ипотеке на мне, в пользу общего ребенка, чтобы сын мужа от первого брака не имел никаких прав на квартиру в случае смерти мужа? И верно ли, что в случае использования маткапитала мой первый ребенок имеет равное право на квартиру с совместным ребенком? И можно ли мужу оформить завещание на квартиру, которая в ипотеке на мне и в которой пока еще не выделялись доли?

– Отвечал на подобный вопрос здесь. Теперь про маткапитал. Да, на детей при использовании материнского капитала регистрируется право собственности в долях в соответствии с соглашением о выделении долей. Детские доли принадлежат детям. Родители в собственном завещании не могут учитывать доли, принадлежащие кому-то другому, в том числе детям. Отец и мать могут распорядиться только тем имуществом, на которое у них зарегистрировано право собственности. Одновременно с правами, например на квартиру, в порядке наследования передаются и обязательства, например по ипотечному кредиту, в том количестве долей, в котором наследниками получено право собственности.

Разведены с 2015 года, но живем вместе, потому что не могли разделить имущество, бывший муж не хотел уходить. Теперь он согласен уйти и выписаться из квартиры, но при условии, что часть денег за квартиру я ему выплачу. Кроме квартиры, совместно нажитого имущества нет. Прописаны четыре человека (у нас две дочки). Будет ли законно, если я выплачу сумму 700 тыс. руб. и мы вместе пойдем к нотариусу, чтобы подтвердить выплату документально? Он выпишется из квартиры и получит деньги. Получается, мы разойдемся по обоюдному согласию? И меня не должно волновать, что он будет делать с этими деньгами и где пропишется дальше, верно?

– Идете вы к нотариусу не для подтверждения оплаты. Нотариус составляет и заверяет соглашение о разделе совместно нажитого имущества, на основании которого уже производятся те или иные действия между бывшими супругами. В вашем случае – регистрация права собственности на квартиру и передача денежных средств бывшему супругу в виде компенсации за его долю. Заверенное нотариусом соглашение о разделе совместно нажитого имущества подается в Росреестр через МФЦ, после регистрации сделки вы становитесь единственным обладателем жилья. Вы будете вправе выписать супруга из квартиры, если он откажется добровольно. В свою очередь, у вашего бывшего супруга появляется право требовать у вас денежные средства на тех условиях, что прописаны в соглашении, и если вы будете уклоняться от уплаты по обязательствам, соглашение может быть использовано как доказательство по судебному делу об истребовании денежных средств.

20 лет назад мой папа купил мне двухкомнатную квартиру (до моего брака). 17 лет назад я вышла замуж. Проживали в этой квартире, в браке родилось двое детей. После рождения второго ребенка, продав квартиру мужа и мою вторую квартиру (доставшуюся мне от бабушки по наследству), приобрели большую трехкомнатную, при этом мой папа добавил нам 1 млн руб., поскольку средств не хватило бы. Далее мы провели следующую сделку: ту мою двухкомнатную квартиру, в которой ранее проживали (она числилась на моем отце), я у отца как бы выкупила через ипотеку, и недостающие средства мы погасили маткапиталом, который мне дали за второго ребенка. То есть теперь эта квартира числится уже на мне... Месяц назад я развелась с мужем. На данный момент у нас эта большая трехкомнатная квартира в совместной собственности. Муж пьет. Я хочу как можно быстрее разойтись с ним по разным углам. При этом я готова отдать ему мою двухкомнатную квартиру в центре города, а сама с двумя детьми (16 и 7 лет) остаться в трехкомнатной. Все говорят, что это даже много ему, поскольку с нашей стороны было вложено на миллион больше. Но мы согласны, лишь бы он отселился... Муж же говорит – нет, будем всё делить, не достанется тебе эта трехкомнатная. Это он еще не вспоминает про маткапитал, и мне кажется, он до сих пор не понимает, что двухкомнатная теперь на мне и она таковой стала в браке... Хотя, по сути, он не имеет к ней никакого отношения, он официально никогда нигде не работал. Даже кредиты на его машины брала я и выплачивала, соответственно, со своей зарплаты... Помогите, пожалуйста, что делать?

– Будем разбираться по порядку. По поводу квартиры, которая была вами выкуплена у вашего отца, – многое зависит от природы финансирования сделки и от того, в какой период сделка произошла. Если денежные средства вами были получены до брака или в период брака, но аккумулированы до свадьбы, например вкладом под процент, – квартира будет являться вашим имуществом, по общему правилу не подлежащим разделу. Если нет – она является совместно нажитым имуществом, так как приобретена была уже в период брака, в порядке пункта 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ. Вашим имуществом квартира также могла бы являться, если бы сделку проводили как безвозмездную – через дарение от вашего отца, но это не тот случай.

Нужно уделить внимание материнскому капиталу, который участвовал в финансировании сделки. Обязанностью родителей является выделение долей в жилой площади детям – вы должны это сделать после гашения ипотечных обязательств, снятия обременения в силу ипотеки и именно в том жилье, в покупке которого участвовал материнский капитал. Если этого не сделать, для вас могут наступить неблагоприятные последствия, в том числе возврат материнского капитала.

Далее, необходимо выяснить способ передачи вам миллиона рублей от вашего отца. Если это было дарение – оно должно быть документально подтверждено, желательно нотариально заверено, но подойдет и простая письменная форма договора. Должно не значит обязано: законодатель допускает дарение движимых вещей (к ним относятся и денежные средства) в устной форме, это закреплено в пункте 1 статьи 574 Гражданского кодекса РФ, и это нормально, когда спора нет. Но когда спор есть, суды изучают обстоятельства и доказательства глубже, чем пояснения третьего лица (им может выступать ваш отец, который и передал вам средства). Какую позицию займет суд в отношении миллиона рублей – сложно предугадать, ведь ваш супруг может поступить по аналогии – привести постороннего человека, который скажет, что подарил ему миллион, – либо занять позицию, что спорная сумма – совместное имущество супругов, скопленное в браке и хранящееся под условной подушкой. Как доказательство в вашу пользу может сыграть банковская выписка по лицевому счету, которая подтвердит перевод спорных средств от вашего отца к вам, а отец лично на судебном процессе подтвердит основание перевода – в качестве дара, что также может быть указано как основание перевода и отражено в выписке по лицевому счету.

По второй квартире как раз применяется пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ, который дает вам право признать за собой столько долей в приобретенной трехкомнатной квартире, сколько было вложено денежных средств от продажи наследственной квартиры. То есть предполагается, что вы вложили в покупку трехкомнатной квартиры не совместно нажитые средства, а свои личные, не подлежащие разделу. Это нужно доказать. Суд анализирует стоимость проданной вами квартиры; договор купли-продажи; акт приема-передачи денежных средств либо выписку по лицевому счету, подтверждающую безналичный перевод средств; дату получения вами средств и перехода права собственности по первичной сделке; место аккумуляции средств.

Допустим, вы 25.09.2005 по акту приема-передачи получили наличные средства в размере 13 млн руб. и в этот же день положили их на свой банковский счет, что подтверждается выпиской. По аналогии анализируется ситуация с продажей квартиры вашего супруга. Допустим, вы с продажи своей квартиры выручили 13 млн плюс 1 млн получили в порядке дарения от отца, а ваш супруг с продажи своей квартиры выручил 9 млн руб. Сделки по продаже были проведены 25.09.2005, а 26.09.2005 приобретено жилье в совместную собственность за 23 млн руб., что подтверждается договором купли-продажи трехкомнатной квартиры, а также выписками по банковскому счету. Например, ваши средства ушли на расчетный счет бывшего мужа, а с его счета – на расчетный счет продавцов, с кем и была заключена сделка по покупке трехкомнатной квартиры. Таким образом, выявляется истинная природа возникновения денежных средств и им присваивается статус – совместно нажитые средства или личные средства каждого из супругов. В связи с этим суд и производит определение долей и их раздел между уже бывшими супругами.

Предположим, что суд встал на вашу сторону относительно подаренного отцом миллиона, то есть ваших личных средств вложено в совокупности 14 млн руб., а от бывшего мужа поступило 9 млн руб. Получается, что вы вправе претендовать примерно на 60,9/100 доли в квартире, а ваш бывший супруг – на 39,1/100 доли. Это при условии, что квартира вашего бывшего мужа досталась ему до брака или по безвозмездной сделке, в том числе в период брака. Если его квартира была приобретена в браке по возмездной сделке и являлась совместно нажитым имуществом супругов, то вы можете претендовать на половину ее и, как следствие, имеете право на увеличение своих долей в трехкомнатной квартире – с 60,9/100 до примерно 80,45/100, то есть 60,9/100 – доли за продажу вашей двухкомнатной квартиры и 19,55/100 – доли за половину вложенных средств с продажи квартиры, оформленной на мужа, но являющейся совместной собственностью супругов.

Иметь после развода долевую собственность никто не хочет, так как распоряжаться ей затруднительно и, как показывает практика, межличностные конфликты только нарастают. Поэтому подходим к последнему и самому сложному этапу – балансу интересов.

В квартире, купленной у отца, выделяете доли детям и остаток долей делите между собой поровну. Предполагается, что имущество – совместная собственность супругов, так как сделка прошла в период брака.

С трехкомнатной квартирой используем первый вариант подсчета: вам – 60,9/100 доли, у вашего супруга – 39,1/100 доли. По исковому заявлению вы праве просить суд оставить квартиру полностью за вами. Однако одного прошения мало, нужно аргументировать свои требования – например, тем, что квартира находится в двух минутах ходьбы от школы, куда ходят дети. А если вы проживаете там постоянно, в то время как бывший супруг живет по другому адресу, то можете привести довод, что изменение вашего постоянного места жительства на любое другое не только скажется негативно на психическом состоянии детей, которым грозит стресс из-за смены школы, разлуки с друзьями и т. д., но и нарушит фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.

В свою очередь, доли бывшего супруга в трехкомнатной квартире вы обязуетесь компенсировать. Здесь возможны следующие варианты.

– Возместить своими долями в двухкомнатной квартире полностью (если рыночная стоимость долей в квартирах равнозначна) либо частично. Если стоимость ваших долей в двухкомнатной квартире меньше рыночной стоимости долей супруга в трехкомнатной, остаточную разницу вы выплачиваете денежными средствами. А вот когда ваши доли в двухкомнатной дороже долей супруга в трехкомнатной, то компенсировать разницу должен он.

– Заплатить полностью денежными средствами.

– Задействовать иное имущество, если таковое имеется: транспортные средства, денежные вложения в банках, оборудование, рыночная стоимость долей в уставном капитале общества и т. д.

Вы упоминали, что в период брака были приобретены транспортные средства, – если они до сих пор остались, манипулировать балансом можно и с их помощью. Оптимальный вариант баланса имущества нужно обсудить с вашим юристом, так как вариаций великое множество и они не ограничиваются квартирами и транспортом. Возможно, у кого-то из вас есть бизнес или вложения, обязательства, в том числе долговые, что также можно использовать в суде в качестве правового рычага.

Споры по разделу имущества являются особо сложной категорией судебных дел, где важен каждый нюанс и документ. Не изучив детально документы и ваши обстоятельства по делу, невозможно конкретизировать ваши требования и перспективы по делу, однако примерный вектор действий, надеюсь, вам понятен.

В заголовке использовано изречение Бенджамина Франклина