Могут ли мне предъявить претензии по неузаконенной перепланировке квартиры? - «Дайджест»

— Человек купил у меня квартиру с перепланировкой. Он знал об этом, потому что я ему рассказал, какие стены были убраны и что это (по-моему) ничем серьезным не грозит. По плану видно, что конфигурация изменена, значит, не узаконена. Меня это никак не тревожило в течение 10 лет. Но в любой момент квартиру могут проверить на этот предмет, и, возможно, новых владельцев обяжут привести все стены в первоначальный вид. Могут ли мне, бывшему собственнику, предъявить претензии в случае такой проверки?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марина Любочская:

Согласно действующему жилищному законодательству, собственник жилого помещения, которое было переустроено или перепланировано без необходимого по закону согласования, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.

В случае, если орган, осуществляющий согласование переустройства жилого помещения, вынесет предписание о приведении жилого помещения в прежнее (первоначальное) состояние, ответственность за неисполнение данного требования возлагается на собственника жилого помещения. В то же время если его нынешний владелец не производил перепланировку, он вправе потребовать с бывшего собственника через суд возмещение убытков, доказав, что перепланировка – дело рук бывшего хозяина квартиры. Для этого могут быть использованы различные доказательства: показания свидетелей, переписки, судебная экспертиза и т.п.

У собственника есть право требовать устранение всяких нарушений своего права. По таким требованиям срок исковой давности составляет 3 года. Он начинает отсчитываться не с момента перепланировки, а с того момента, когда собственник узнал о нарушении своего права.

Статья 475 ГК РФ предусматривает обязанность продавца сообщать покупателю достоверную информацию о продаваемом товаре и его недостатках и фиксировать такое уведомление письменно.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Ответственность по всем совершенным в квартире перепланировкам несет действующий правообладатель. Предъявит ли он регресс бывшему владельцу, который физически совершил перепланировку и не зарегистрировал ее, – вопрос к нему. Он может подать в суд, но перспективы такого дела весьма сомнительны.

В договоре купли-продажи, как правило, прописываются все положения о том, что объект осмотрен, и покупатель согласен с текущим состоянием квартиры. Подписывая данный договор, новый правообладатель берет на себя и несет за объект недвижимости всю дальнейшую ответственность. Поэтому если вы не составляли заявление с подтверждением того, что в данной квартире вами была произведена перепланировка и, в случае предъявления претензий, вы готовы урегулировать связанные с этим вопросы самостоятельно, повода для волнений нет.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Претензии могут быть предъявлены, но уже только со стороны самого покупателя вашей квартиры. Главным последствием, в соответствии с гражданским законодательством, является расторжение договора купли-продажи квартиры в судебном порядке. Но такая возможность ставится законодателем в зависимость от результатов незаконной перепланировки и характера технических изменений помещения.

В данной ситуации применяются положения статьи 475 ГК РФ, в которой говорится, что, если продавец передал покупателю недвижимость ненадлежащего качества, и эти недостатки не были прописаны в договоре купли-продажи, покупатель имеет право на свое усмотрение требовать:

1. соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

2. безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

3. возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

Если необходимо устранение обнаруженных и не оговоренных в договоре купли-продажи недостатков, необходимую сумму можно взыскать с продавца в судебном порядке.

В случае, если перепланировка не нарушала установленных законом предписаний и стандартов строительных норм, а также не требуется несоразмерных затрат на устранение несоответствий или узаконивания, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры нет. Здесь делается упор на внимательность покупателя при осмотре помещения перед его покупкой. Если осмотр произведен не был или покупатель проявил беспечность и не обратил внимания на существенные изменения и несоответствия техническому плану помещения, это остается на «совести» покупателя, и все расходы он будет нести самостоятельно.

В ситуации, когда перепланировка повлекла нарушение строительных норм, предписаний и стандартов, а также требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение таких нарушений, есть основания для расторжения договора купли-продажи или же применение одного из требований из статьи 457 ГК РФ. Одним из ярких примеров такой незаконной перепланировки, которая может повлечь расторжение договора, является изменение расположения санузла и перемещение его над жилым помещением находящейся снизу квартиры (например, над спальней или залом).