Как будет делиться квартира в суде? - «Дайджест»

— 11 лет назад умерла моя мама. До ее смерти я жила с ней, ухаживала за ней (брат сразу после окончания школы уехал в другой регион). После смерти все хлопоты по квартире и документам легли на меня, оплату за услуги также производила я. Три года назад мы с братом вступили в наследство. Теперь он требует, чтобы я продала квартиру, и мы поделили ее в равных долях. Я не хочу этого делать. Каким образом произойдет раздел имущества в суде, если я соглашусь выплатить брату компенсацию? Будет ли идти расчет наследства с «голых» стен, а не в том виде, что в котором квартира находится сейчас?

Отвечает нотариус Глеб Акимов:

Согласно ГК РФ, если нет завещания, дети наследуют имущество в равных долях. С момента подачи заявления о принятии наследства наследник (в данном случае сын умершей) обязан производить обязательные платежи по уходу за своим имуществом. Другой наследник при предъявлении доказательств оплаты обязательных платежей по недвижимости вправе предъявить требования о выплате компенсаций произведенных расходов. Кроме того, можно потребовать компенсации произведенных улучшений, если они были согласованы с другим наследником.

Что касается выплаты стоимости доли, ГК РФ разрешает наследникам в рамках наследственного дела подписать соглашение о разделе наследственного имущества. Обычно сумма компенсации определяется по кадастровой стоимости, получаемой из выписки Росреестра, но стороны могут договориться о разделе как и по рыночной стоимости, так и по любой цене по соглашению.

В случае, если договориться не удается, следует идти в суд. Однако суд может и не удовлетворить требования о разделе квартиры и отказать в иске. Самое оптимальное – выйти на переговоры и выплатить компенсацию; может быть в рассрочку или ипотеку.

Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская:

Если я правильно поняла, на данный момент вы с братом являетесь собственниками квартиры в равных долях. В такой ситуации принудить одного из собственников продать свою долю практически невозможно, даже в судебном порядке. При этом каждый из собственников может продать свою долю в квартире с соблюдением требований ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Указанная статья обязывает продавца доли сначала предложить другому собственнику купить отчуждаемую долю. Если другой собственник не купит ее в течение месяца со дня поступления соответствующего предложения, доля может быть продана любому лицу.

Для повышения ликвидности своей доли брат может обратиться с иском в суд с целью определения порядка пользования квартирой. Если квартира имеет более одной комнаты, судом будет установлено, кто из собственников какой комнатой пользуется. При этом очевидно, что продажа квартиры целиком дает возможность каждому из владельцев получить за свою долю большую сумму, чем при продаже отдельной доли.

Разделить квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, «в натуре» (с образованием двух самостоятельных квартир), как правило, невозможно. В связи с этим, если кто-либо из вас обратится в суд с иском о разделе наследства, автор вопроса будет иметь преимущественное право на получение в собственность квартиры. Так как проживал в этом жилом помещении ко дню открытия наследства.

Это правило работает, если у автора нет другого жилого помещения, пригодного для проживания. Вместе с тем другому наследнику должна быть выплачена компенсация. Размер компенсации обычно рассчитывается, исходя из состояния жилого помещения на момент открытия наследства (на момент смерти наследодателя).

Если вы с братом договоритесь о выкупной цене его доли, обращаться в суд необходимости не будет.

Отвечает адвокат МКА ЮФ «Левант и партнеры» Максимилиан Буров:

В случае, если собственник не желает продавать квартиру, суд не может его к этому принудить. Если процедура наследования завершена, наследство принято и оформлено, вашему брату, по сути, не с чем идти в суд. Также вам следует поставить вопрос о взыскании суммы неосновательного обогащения, так как все расходы по содержанию квартиры собственники несут в равных долях.

Если же рассматривать возможность наследственного судебного спора, стоимость имущества определяется на дату открытия наследства (дата смерти наследодателя). Текущее состояние квартиры правового значения иметь не будет.

Отвечает Основатель коллегии адвокатов «Новиков и партнеры» Игорь Новиков:

Прежде всего, вам необходимо понимать, что вы с братом после вступления в наследство по закону получили право собственности в спорной квартире по ½ доле и обладаете равными правами.

В случае раздела имуществе в суде не будут учтены затраты, которые лично вы вложили в улучшение жилищных условий как после смерти матери, так и после вступления в наследство. Однако, если у вас имеется оценочная экспертиза наследованной квартиры на момент вступления в наследство, есть возможность выплатить брату компенсацию в размере суммы, равной половине оценочной стоимости квартиры на момент вступления в наследство, а не половине оценочной (рыночной) стоимости квартиры на момент раздела спорного имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вопрос здесь заключается в том, что у брата есть половина, и эта половина − наследство. Если не получается договориться по соглашению сторон, фактически вы можете предъявить свои требования к брату по поводу взыскания коммунальных платежей за три года. Также вы можете подать заявление в суд на компенсацию затрат на ремонт, если у вас остались какие-либо чеки или иные документы. По закону владельцы долевой собственности обязаны содержать и ухаживать за объектом недвижимости, соразмерно принадлежащим им долям.