Мужчина купил квартиру, но прежние жильцы отказались выселяться, а суд их поддержал - «Дайджест»

Согласитесь, редко бывает так, чтобы в продаваемой квартире никто раньше не жил (если только это не квартира в новостройке).

Поскольку ситуация довольно стандартная, ее принято решать так: в договор купли-продажи включают пункт о том, что прежние жильцы обязуются выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учета в течение определенного срока с даты ее продажи.

Как правило, на это выделяют от 10 до 30 дней. Хотя закон ничего об этих сроках не говорит: согласно ему прежние жильцы утрачивают право пользования жильем после его продажи, и новый собственник может в любое время выселить их, обратившись в суд (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Вот только не всегда это действительно удается сделать. Приведу свежий пример из судебного дела, где собственнику так и не позволили выселить прежних жильцов, несмотря на пункт в договоре и ссылки на закон (решение Раменского горсуда Московской обл. по делу № 2-94/2020, определение Первого КСОЮ № 88-25296/2020).

Мужчина купил квартиру в Подмосковье. При осмотре продавец предупредил его, что там сейчас живет семья с детьми, но срок договора с ними уже истек, поэтому со дня на день они должны съехать.

Для надежности они прописали в договоре, что все жильцы обязуются сняться с регучета и освободить помещение в течение 10-ти дней со дня регистрации собственности за покупателем.

Однако после заключения сделки семья наотрез отказалась выселяться. У них была оформлена постоянная регистрация в той квартире на основании договора безвозмездного пользования, который был заключен с прежним хозяином.

Тогда собственнику пришлось обратиться в суд с иском о признании этого договора расторгнутым и выселении жильцов.

Но, как ни удивительно, суд встал на сторону ответчиков. Выяснилось, что прежний продавец уже пытался выселить эту семью через суд, но безуспешно.

Договор безвозмездного пользования был заключен на 5 лет с условием о дальнейшей его пролонгации на тот же срок, если ко дню его окончания собственник не вернет жильцам 1,5 млн рублей (которые они дали ему в качестве страхового депозита, въезжая в квартиру).

По всей видимости, хозяин так и не вернул жильцам эти деньги — поэтому суд признал договор продленным еще на 5 лет. Как раз после этого квартира и была продана тому самому покупателю.

Рассматривая его иск о выселении прежних жильцов, суд учел предыдущее решение о продлении срока действия договора безвозмездного пользования.

А согласно закону действие этого договора не прекращается в случае продажи жилья: права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Поэтому суд и встал на сторону жильцов в этом споре: пока их договор в силе, они имеют полное право жить в этой квартире, а собственнику придется либо жить с ними, либо искать себе другое жилье.

Апелляцию собственнику удалось выиграть, но ненадолго: суд кассационной инстанции отменил определение в его пользу и передал спор на новое рассмотрение. Так что шансов на выселение жильцов у него мало.

Он, конечно, может попытаться возбудить уголовное дело о мошенничестве и взыскать деньги с продавца, но все это может затянуться на годы и исход дела неочевиден.

Главная проблема таких сделок заключается в том, что договор безвозмездного пользования не подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому будущий покупатель не может заранее проверить его наличие. Вариантов здесь два:

- либо расторгать договор с продавцом через суд. Но нет гарантии, что свои деньги удастся вернуть — если тот объявит, к примеру, себя банкротом. А государственная компенсация добросовестному покупателю на случаи расторжения договора не распространяется,

- либо (и это самый надежный вариант) подстраховать себя сразу и не заключать сделку до тех пор, пока все прежние жильцы не выпишутся и не съедут из квартиры.

Ведь договор безвозмездного пользования — это лишь одна из возможных опасностей получить вместе с квартирой «невыселяемых жильцов». Есть еще жильцы, отказавшиеся от участия в приватизации или получившие право пользования квартирой по завещательному отказу.

Если они сами снимаются с регучета и освобождают жилое помещение, суд расценивает это как добровольный отказ от своего права на жилье, и нового собственника уже не смогут заставить вселить их обратно.

Таким образом, он получает гарантированную защиту от возможных проблем с подобными жильцами.