Инвестируем с умом. Что лучше – одна трёшка или две однушки? - «Дайджест»

С каждым годом профессия рантье становится все более популярной – вложения в недвижимость окупаются за 6-12 лет, а затем приносят чистую прибыль. Управление объектами не занимает много времени, к тому же их всегда можно отдать на аутсорс. Самый важный вопрос при инвестировании – найти идеальные объекты, которые начнут работать на собственника как можно скорее. Сегодня мы попробуем разобраться, какая покупка более выгодна для инвестора – одна трехкомнатная или две однокомнатные квартиры?

Сдача и перепродажа: две большие разницы

Инвестировать в недвижимость можно с разными целями – для последующей перепродажи (по переуступке, после оформления собственности), либо для сдачи в аренду (посуточно,на длительный срок).

Если в планах покупателя – перепродажа, выгоднее приобрести «однушку». Рассмотрим на примере изменений стоимости жилья в ЖК «Светлый мир «Я Романтик» от Seven Suns на намыве Васильевского острова. На начальном этапе строительства стоимость однокомнатной квартиры составляла от 2,5-3 млн рублей (в зависимости от конкретного корпуса), сейчас, спустя несколько лет после сдачи, минимальная стоимость «однушки» равна 7 млн рублей на вторичном рынке. «Трешку» можно было приобрести на ранней стадии строительства приблизительно за 5,5-7 млн рублей – сейчас же минимальная стоимость такого жилья на вторичном рынке – порядка 12-13 миллионов. Есть предложения по 14-15 млн рублей, но их немного. Таким образом, при покупке двух «однушек» чистая выгода составила приблизительно 8-9 млн рублей, в случае с трехкомнатной квартирой она не превышает 7 миллионов.

Важно! В настоящий момент, после введения эскроу-счетов, возможность роста цен сильно ограничена – нельзя ожидать, что тот или иной объект недвижимости вырастет в цене после сдачи более, чем на 30-40%. Вместе с тем, корреляция остается прежней – значительно больше денег инвестору принесет малометражное жилье.

Премиум сегмент: всё зависит от ремонта

Есть, впрочем, и исключения. Все, о чем мы говорили выше, касается только эконом- и комфорт-классов. В сегменте элитной недвижимости ситуация несколько отличается. Так, стоимость квадратного метра в строящемся объекте будет дешевле, если вы приобретаете многометражный объект. К примеру, в ЖК «Болконский» от RBI «однушка» площадью 53 «квадрата» со сроком сдачи в 2021-м году стоит 14,2 млн рублей (264 тысячи рублей за квадратный метр), а «трешка» 102 «квадрата» может быть приобретена за 23,6 миллионов (231 тысяча рублей за «квадрат»). Квартиры в комплексе сдаются без отделки, поэтому задача инвестора, если он планирует перепродавать объект после ввода в эксплуатацию на вторичном рынке, сделать качественный ремонт. Разница в цене ремонта высокого класса между «однушкой» и «трешкой» будет не так велика – в обоих случаях максимальные расходы лягут на обустройство санитарных узлов и кухонь-гостиных.

При грамотно разработанном дизайн-проекте итоговая стоимость отремонтированной квартиры может вырасти вдвое и даже втрое (достаточно посмотреть на объявления квартир в сданных ЖК премиального класса Центрального, Адмиралтейского, Петроградского районов). Таким образом, если в ближайшие два года серьезных изменений на рынке недвижимости не произойдет, готовую «однушку» с качественным ремонтом в ЖК «Болконский» удастся продать приблизительно за 25-40 млн, «трешку» - не менее, чем за 50-90 млн рублей. К тому же, нужно учитывать, что в премиальном сегменте более востребовано просторное жилье, а потому продать многокомнатную квартиру будет проще.

Сдача в аренду: особенности и выгоды ( 2 лайфхака для владельцев «трёшек»)

Большая часть инвесторов приобретает квадратные метры именно с целью дальнейшей сдачи. Арендодатели однокомнатных квартир получают больший доход – причем сдавая жилье как на длительный срок, так и посуточно. Если расположение объекта недвижимости позволяет (близость станции метрополитена, развитая инфраструктура, расположение в центральных районах), сдавать «однушку» можно за 25-35 тысяч рублей в месяц. «Трешку» же удастся сдать помесячно за 30-40 тысяч рублей (если речь идет о сегментах «эконом» и «комфорт»). Окупаемость однокомнатной квартиры, измеряемая в годах, значительно выше – как правило, достаточно 6-8 лет, чтобы вернуть себе изначальную стоимость квартиры с учетом инфляции. Трехкомнатные квартиры окупаются на 2-3 года дольше.

Вместе с этим, есть два лайфхака, которые позволят заработать на трехкомнатной квартире значительно больше:

· Разделение квартиры по комнатам: если сдавать все три комнаты отдельно (к примеру, студентам), есть возможность получать в месяц от 45 тысяч рублей и более;

· Сдача квартиры под мероприятия (дни рождения, корпоративы, вечеринки): конечно, далеко не все объекты подходят для подобного использования, однако, если в доме выполнена хорошая звукоизоляция, местоположение удачное, и сделан грамотный ремонт, такой метод может принести от 80 тысяч рублей в месяц. Для этого, конечно, нужны время и силы, также необходимо учитывать средства, которые потребуется тратить из-за быстрого износа мебели, элементов отделки и т.д.

Апартаменты и доходные программы

Популярные в последнее время многофункциональные комплексы и апарт-отели дают поистине большие возможности для инвесторов. Вложив минимальные средства на старте строительства, не тратя свое время на обустройство и покупку мебели, техники (в 80% случаев апартаменты сдаются с полной отделкой), и передав управление объектом УК, вы будете получать гарантированный доход ежемесячно. Если обратиться к доходным программам девелоперов, становится очевидно, насколько выгодна такая покупка. Среди представленных на сегодня лотов нет трехкомнатных, большинство из них студии и «однушки», в редких исключениях – двухкомнатные юниты.

К сожалению, в самое ближайшее время апартаменты запретят, однако на данном этапе в продаже еще есть интересные объекты. Среди них можно отметить Avenue Apart на Малом («БестЪ»), «Аквалина Апартаментс» (Acqualina Development ), Vertical (NAI Becar), Start (ПСК) и другие.

Вывод: на чем остановить выбор?

По сути, выбор между однокомнатной и трехкомнатной квартирой не представляет большой сложности. Если вы приобретаете объекты в строящемся ЖК эконом-, комфорт-классов и в будущем не желаете тратить много сил и времени на управление такой недвижимостью, а основной задачей ставите своевременное получение определенной денежной суммы – покупайте две однокомнатные квартиры. Если вы купите их не в одном, а в разных жилых комплексах, дополнительным бонусом станут более низкие риски потери денег – вероятность того, что оба ЖК окажутся проблемными, очень низкая.

Если же вы готовы всерьез заниматься недвижимостью – сдавать жилье посуточно, покомнатно, то, вероятно, трехкомнатная квартира принесет вам больше дохода. Главное – правильно выбрать объект, оценить удачность его местоположения, развитость инфраструктуры и другие особенности.