Женщина купила квартиру, а через три года её ещё раз продали другому человеку: почему такое возможно - «Дайджест»

Купив квартиру, человек становится ее собственником — значит, никто без его ведома не может этой недвижимостью распорядиться (ни продать ее, ни подарить).

Однако практика показывает, что квартиру могут продать и без ведома собственника — а суд признает это законным. Почему так может произойти — поясню на примере одного дела, которое недавно рассматривалось в Верховном суде РФ.

В 2015 году женщина купила небольшую, но весьма недешевую квартиру в Москве. Цена сделки, судя по договору, составила 9,3 млн рублей. По завершении всех расчетов покупательница стала законной собственницей. Но оказалось, что ненадолго.

Спустя 3 года она получила сразу несколько исковых заявлений: о признании ее утратившей право собственности и о выселении.

Как выяснилось, ее квартиру продали с публичных торгов и, по данным Росреестра, теперь ее собственником является совершенно другой человек. Женщина стала разбираться, в чем дело — и тут открылись неожиданные факты.

Предыдущая владелица квартиры через 2 года после сделки была признана банкротом (она работала в качестве ИП, но дела шли плохо и у нее накопилась непосильная сумма задолженности — почти 12 млн рублей).

Началась стандартная процедура банкротства. Арбитражный управляющий, назначенный вести это дело, обратил внимание на продажу квартиры. Цена договора была явно больше 10% от суммы требований кредиторов.

А по закону такую сделку могут оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства и при этом имеются признаки «подозрительной сделки» — то есть:

1) в результате нее был причинен ущерб интересам кредиторов должника (учитывая стоимость квартиры, этот ущерб был налицо),

2) а другая сторона знала об этом (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ).

Причем предполагается, что другой стороне все было известно, если на момент заключения сделки уже имелись признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (п. 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ).

А поскольку на дату продажи квартиры за продавцом уже числилась взысканная задолженность в 2 млн рублей (на сайте ФССП ее можно было увидеть) — суд по иску арбитражного управляющего признал покупательницу заинтересованным лицом и отменил договор продажи квартиры как недействительную сделку (определение АС г. Москвы от 20.04.2018 № А40-109856/17-103-137).

Причем сама покупательница ничего об этом не знала: повестку она не получила и дело рассмотрели без нее.

Тем временем, арбитражный управляющий выставил квартиру на торги, и нашелся человек, готовый приобрести ее за 6,8 млн рублей. Стороны подписали договор, деньги пошли в счет оплаты долгов банкрота, а право собственности на квартиру зарегистрировали за новым покупателем.

Вскоре после этого женщина и узнала обо всем. Она тут же подала жалобу на определение суда, которым ее сделку отменили. Однако ни апелляционный, ни кассационный суды не нашли оснований для пересмотра этого дела.

По их мнению, торги были проведены без нарушений, квартира на тот момент была включена в конкурсную массу — значит, право собственности законно перешло к новому покупателю. Иными словами, квартиру продали без ведома ее собственника, но суд при этом подтвердил, что все соответствует закону.

Спор дошел до Верховного суда РФ, где все-таки удалось обратить внимание на то, что первоначальная покупательница была добросовестной.

Документами подтверждалось, что она полностью рассчиталась с продавцом и фактически владела квартирой: там хранились ее вещи, у нее же были ключи от входной двери. Тогда как по второй сделке, с арбитражным управляющим, акт передачи жилья был заключен лишь формально, ведь продавец не имел доступа в квартиру (у него не было ключей).

Поэтому суд признал регистрацию права собственности за вторым покупателем недействительной, а вопрос о собственности первоначальной покупательницы передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции (ВС РФ, определение от 20.08.2020 по делу №А40-109856/2017).

На данный момент судьба квартиры еще не решена. Но, в любом случае, покупка квартиры у гражданина, имеющего серьезные долги, может быть чревата крупными неприятностями в будущем.

Даже если на момент заключения сделки он не является банкротом, никто не гарантирует, что этого не произойдет в скором времени.

А сделки по продаже дорогостоящего имущества, заключенные в пределах 3-летнего срока, всегда интересуют арбитражных управляющих. Поэтому прежде чем решаться на покупку недвижимости, внимательно проверьте потенциального продавца на предмет долгов:

- по сайту Федеральной службы судебных приставов и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве,

- через портал «ГАС Правосудие», а также по сайтам арбитражных судов и судов общей юрисдикции (подробнее здесь).

Не лишним будет запросить у продавца выписку из бюро кредитных историй, чтобы увидеть, много ли у него кредитов и есть ли задолженности. Принимайте решение о заключении сделки, тщательно оценив все возможные риски.