На часах — аукционное время - «Дайджест»

Чем реализация проблемного имущества на аукционах привлекает инвесторов и почему застройщики не спешат пользоваться этой схемой?

В афише Российского аукционного дома (РАД) — торги, на которые выставлены три элитные московские квартиры, их совокупная стоимость — более 620 млн рублей. Стартовая цена семикомнатной 510-метровой квартиры с мансардой в ЖК «Власьевская слобода» в Гагаринском переулке составляет 303 млн 474 тысяч рублей (около 595 тысяч рублей за квадратный метр) — аукцион по этому лоту назначен на 11 августа.

А 17 сентября должен определиться новый хозяин шестикомнатной квартиры в проекте «Дом в Ростовском переулке»: площадь здесь всего 260 квадратных метров, но «квадрат» подороже — 873 тысячи рублей, поэтому начальная цена лота — 227 млн рублей. Третью квартиру — также шестикомнатную, расположенную по адресу Кутузовский проспект, дом 18, — постараются расторговать 20 сентября: при стоимости «квадрата» около 373 тысяч рублей аукцион стартует с отметки 90 млн рублей.

Как поясняют в РАД, все три лота — проблемные активы: квартира в Гагаринском переулке продается по поручению Агентства по страхованию вкладов (АСВ) в рамках реализации имущества должника — физического лица; квартира на Кутузовском — также по поручению АСВ в рамках реализации имущества банкрота, Коммерческого топливно-энергетического межрегионального банка реконструкции и развития; квартира в Ростовском переулке продается по поручению одного из банков в рамках реализации активов, полученных им в счет погашения задолженности.

При этом, как подчеркивает исполнительный директор РАД Константин Раев, процедура реализации проблемного имущества предполагает возможность снижения цены, ставка на которую обычно и привлекает на торги инвесторов.

Константин Раев

исполнительный директор Российского аукционного дома

«В России уже получила распространение практика продажи на торгах квартир. В основном речь идет о залоговых квартирах, покупательский интерес к которым основан на потенциальной возможности приобрести лот с дисконтом — на торгах на понижение, которые используются в процедуре банкротства. В целом схема такова: первые торги — обычный аукцион на повышение, вторые — тоже аукцион на повышение, но начальная цена снижена. Если и на втором аукционе продать актив не удалось, объявляется продажа путем публичного предложения — процедура с последовательным снижением цены актива. Именно этот этап продажи проблемного имущества привлекает широкий круг покупателей, увлеченных возможностью купить актив дешевле рыночной стоимости: у нас были лоты, на которые подавались десятки заявок».

Еще один сегмент, для которого аукционы являются распространенной практикой, — муниципальное жилье, недвижимость, принадлежащая городу. Как подчеркивает директор по развитию Kalinka Group Александр Шибаев, таким образом формируется внебюджетный источник финансирования строительства жилья для льготных категорий граждан.

Александр Шибаев

директор по развитию Kalinka Group

«Так, реализация недвижимости путем проведения аукционов активно ведется в программе «Мой адрес» (казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства»). В частности, в 2021 году через торги стартовали продажи в проекте «Мой адрес на Береговом»: начальная стоимость лотов намного ниже, чем стоимость предложения на первичном рынке в локации, что делает аукцион интересным для целевой аудитории недвижимости массового сегмента. Тем более что при отсутствии других участников торгов лот может уйти претенденту по стартовой стоимости. В случае наличия нескольких претендентов в ходе торгов наблюдается достаточно активный рост цены (может достигать от 500 тысяч до 1,5 млн рублей). В целом для покупателя такого жилья схема участия достаточно удобная: необходима регистрация на портале проведения торгов и наличие электронной подписи».

Казалось бы, застройщиков при текущем положении дел тоже должна интересовать продажа квартир через торги, и многие признают, что в аукционной системе, конечно, есть плюс в виде не ограниченной верхней планкой цены. Но при этом едва ли не все эксперты хором утверждают: залоговые, банкротные, городские квартиры — это да, а вот продавать квартиры по рыночным ценам через торги особого смысла нет, тем более на растущем рынке, когда застройщики регулярно повышают цены. «У покупателя нет заинтересованности в таких торгах, ему проще пойти в отдел продаж и быстро заключить договор купли-продажи, зафиксировав цену», — уверен Константин Раев.

В последний год, как известно, и рост цен, и рост спроса на первичном рынке действительно был весьма активным, и пока эта активность снижается не кардинально. Например, по оценкам Kalinka Group, в бизнес-классе по итогам второго квартала 2021 года средневзвешенная цена предложения доросла до отметки 383 865 рублей за квадратный метр, при этом прирост за квартал составил 10%, а за год — 39%. Данные компании Est-a-Tet гласят, что по итогам первого полугодия 2021 года квадратный метр на рынке апартаментов в годовом исчислении подорожал на 32,9% — с 325 тысяч рублей до 432 тысяч рублей, и подобные примеры можно приводить долго. Но именно активное повышение цен Александр Шибаев считает фактором, делающим аукционы невыгодными для застройщиков, так как для проведения торгов требуется время и фиксация начальной стоимости на момент сбора заявок на участие. «Также модель проведения аукциона на повышение может быть не всегда эффективной, а в случае завышенной для лота цены «игра на понижение» будет невыгодна застройщику, поэтому целесообразнее применять акции и скидки. Традиционная схема реализации лотов более понятна покупателям и более подконтрольна застройщику, так что в ближайшее время массового перехода рынка на аукционные продажи не ожидается», — считает эксперт.

Продолжая сочинение на заданную тему, директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина приводит еще несколько аргументов, объясняющих, почему сейчас переход на аукционную схему продаж для застройщиков преждевременен.

Ксения Цаплина

директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК

«Мы используем данную систему для реализации объектов коммерческой недвижимости, спрос на которую не такой эластичный, как на квартиры. Здесь мы можем позволить себе, особенно по крупным проектам, заранее извещать о планируемом аукционе, фиксировать стартовую цену заблаговременно. Что касается квартир, то нам важно также поддерживать ассортимент. Соответственно, продажа без аукциона позволяет нам гибко реагировать на локальные изменения конъюнктуры спроса, в автоматическом режиме выводить или снимать с продажи квартиры, чтобы структура продаж по корпусу в целом соответствовала исходной квартирографии. В случае же с аукционами застройщик может получить ситуацию, когда в заявленную дату у него пройдет аукцион, который будет признан состоявшимся, например, только на самые мелкие квартиры — это приведет к задержкам в реализации многокомнатных и так далее».

Сегодня почти все крупные застройщики активно внедряют систему динамического ценообразования. «Не исключаю, что после полномасштабного внедрения мы можем частично перейти на аукционную систему, когда влияние человеческого фактора — взаимодействие менеджера по продажам и клиента — будет сведено к минимуму. Для текущего рынка это вопрос нескольких лет», — убеждена Ксения Цаплина.

Впрочем, есть пусть нечастые, но примеры, когда застройщики уже сегодня активно пользуются аукционными схемами. Своим опытом проведения торгов с Business FM поделился Александр Ярошенко, директор заказчика-застройщика проекта «Русская Европа» — одного из самых масштабных проектов, который реализуется сегодня в Калининграде.

Александр Ярошенко

директор заказчика-застройщика проекта «Русская Европа»

«Сначала, недели за две, мы собираем у риелторов заявки, какие квартиры они хотели бы продавать. С учетом этих заявок мы готовим лоты для торгов. Кстати, в качестве участников у нас регистрируются не только риелторы, но и прямые покупатели. На торгах аукционист представляет каждый лот, рассказывает обо всех его ключевых характеристиках, проводит видеопрезентацию, объявляет первоначальную цену и шаг аукциона (сначала 500 рублей, потом 1000 рублей) — и погнали. Аукцион проводится одновременно офлайн (в нашей студии в уже реализованном проекте «Цветной бульвар» или на стройплощадке проекта «Русская Европа») и онлайн, поэтому в нем участвуют риелторы чуть ли не со всей России: Омск, Хабаровск, Санкт-Петербург, Челябинск, Северодвинск — да множество городов. Пока онлайн-участник на экране, значит, он в деле, как только он с экрана исчез — значит, выбыл из борьбы. Победитель аукциона получает эксклюзивное право в течение 30 дней продавать «свою» квартиру по той цене, до которой она доторговалась. Если же аукцион, скажем так, не состоялся или квартира так и не была продана, она уходит в витрину продаж — то есть, скорее всего, будет выставлена на открытый рынок».

Конечно, от традиционных торгов эти заметно отличаются — достаточно сказать, что их участники не оплачивают «входной билет». Но все-таки это настоящий аукцион, в котором обычно принимает участие несколько десятков человек, а первоначально заявленная стоимость, бывает, вырастает и на 100%, и даже на 150%. И на вопрос, какую долю квартир вы хотели бы продавать посредством торгов, Александр Ярошенко отвечает предельно коротко: «Все».