Льготная ипотека. Перезагрузка - «Ипотека»

Президент предложил программу продлить, но изменить ее условия. Как это скажется на застройщиках и ожидают ли они резкое сокращение спроса?

Итак, слово сказано. «Предлагаю продлить эту программу [льготной ипотеки] для всех регионов России еще на один год, до 1 июля следующего года. Но при этом чуть-чуть приподнимем саму ставку. Будут внесены некоторые изменения, а именно: установим ставку по льготной ипотеке в размере 7%, а предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов РФ в 3 млн рублей», — заявил президент России Владимир Путин во время выступления на ПМЭФ.

Вообще, о том, что из всех рассматриваемых вариантов продления льготной ипотеки предпочтение отдается именно этому, стало известно еще до предложения президента, поэтому особой новостью это не стало. Более того, эксперты уже успели порадоваться, что одномоментно все не оборвется, и обсудить, что будет означать данное решение для тех или иных локальных рынков недвижимости. Для ряда регионов — весьма существенную поддержку спроса, потому что даже семипроцентная ставка на пару процентов ниже рыночной. А, например, для Москвы — фактическое сворачивание программы льготной ипотеки, потому что кредит в 3 млн рублей — это для большинства покупателей ни о чем, поскольку в столице больше не осталось округов с ценами на новостройки ниже 200 тысяч рублей за квадратный метр. Да и общероссийская статистика гласит, что более половины договоров долевого участия с ипотекой имеют в основе кредиты свыше 3 млн рублей.

Поэтому, может, и стоит принять во внимание предложение, которое неоднократно высказывали многие эксперты и которое недавно на страницах портала «Единый ресурс застройщиков» в очередной раз озвучил президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), член бюро правления Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Леонид Казинец. Речь идет о так называемом смешанном кредите, в рамках которого часть (в данном случае 3 млн рублей) выдается по льготной ставке, а остальная необходимая сумма — по рыночной. Вот тогда еще можно достичь показателей, которые Леонид Казинец называет ключевыми.

«Наши расчеты показывают: чтобы обеспечить к 2030 году ввод жилья в объеме 120 млн квадратных метров, в том числе 70 млн квадратных метров многоквартирных домов, граждане должны иметь возможность приобретать по договорам участия в долевом строительстве 60-65 млн квадратных метров в год. Сейчас это около 35 млн, значит, объем покупок новостроек гражданами должен ежегодно увеличивался на 3 млн «квадратов», — поясняет Леонид Казинец. — Улучшение возможностей купить квартиру должно быть следствием роста покупательной способности людей. Конечно, желательно обеспечивать доступность рыночной ставки ипотеки через снижение инфляции и ключевой ставки. Но если инфляция пока такая, то надо субсидировать ставку. Насколько субсидировать? Настолько, чтобы граждане могли купить в 2021 году 38 млн квадратных метров, в 2022 году — 41 млн и так далее. Только условия ипотеки такой рост дадут».

Это про граждан. А что касается застройщиков, то с начала 2021 года игроки рынка настойчиво пытались донести до правительства ту очевидную, на их взгляд, мысль, что если льготную ипотеку взять и свернуть, отрасль в очередной раз ждет ужас что: резкое, просто обвальное падение продаж; коллапс строящихся объектов, в которых, между прочим, уже есть дольщики; вынужденное снижение цен, которое в нынешних условиях может привести к краху экономической модели проектов и очень опечалить банки, и так далее.

Робкие голоса о том, что, вообще-то, все программы господдержки рано или поздно должны заканчиваться и замещаться рыночными механизмами, что не надо бы отрасли плотно подсаживаться на ипотечную иглу — хорошего из этого не выйдет, что такая поддержка уже больше напоминает допинг с его сиюминутным вау-эффектом и непредсказуемыми негативными последствиями, заглушал бодрый девелоперский хор. На фоне прибылей, в которые ушли застройщики в сумасшедшем 2020-м, этот хор почему-то все больше напоминал незабвенных ильф-и-петровских Исидора Яковлевича, Афанасия Яковлевича, Кирилла Яковлевича, Олега Яковлевича и Пашу Эмильевича — молодых людей, которые, как известно, ни возрастом, ни полом не гармонировали с задачами социального обеспечения, но не считали свою жизнь в доме собеса чем-либо ненормальным.

Но вот любопытная история, случившаяся только что. На одном из бизнес-мероприятий звучит вопрос: представьте, что льготная ипотека заканчивается и продажи начинают сыпаться — а по мнению ряда профессионалов, именно сыпаться. «Когда и если льготная ипотека в столичном регионе будет отменена, а ключевая ставка вырастет до 5,5-6%, мы будем наблюдать резкий — на 10-15% — рост спроса на жилье в преддверии 1 июля, а затем катастрофический спад объемов продаж, который может достичь 50% и длиться до полугода. Такой прогноз дал на XIX Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов. При этом, по оценкам эксперта, в других регионах падение продаж может быть еще более существенным, особенно там, где наблюдается еще более острый дефицит предложения, чем в столичном регионе. В основном это крупные города-миллионники с невысокой маржинальностью девелоперских проектов, где объемы продаж могут сократиться до 70%» — это отрывок из материала, который BFM.ru опубликовал в конце марта этого года. Итак, продажи упали, намного и надолго. Что в этой ситуации делать банкам и застройщикам, как их реанимировать?

Застройщики предпочитают промолчать, но ответ банка почти обескураживает: а ничего не делать. Потому что если речь идет о стройке, ведущейся в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу, то там при утверждении кредита проектная стресс-модель рассматривается с максимальной нагрузкой — с расчетом и на 30-процентное, и даже на 50-процентное падение продаж. Поэтому прекрасным образом все этот неприятный момент переживут: и застройщик, и банк.

Business FM решила все-таки выяснить мнение застройщиков, причем не только из Москвы, но и из других регионов: действительно ли, с их точки зрения, возможно обвальное сокращение спроса после де-юре или де-факто окончания действия программы льготной ипотеки? Чем в рамках системы проектного финансирования грозит длительная приостановка продаж? Надо ли в такой ситуации их реанимировать и какие способы для этого существуют?

Максим Каварьянц, коммерческий директор ГК «ОДСК»:

«Вопрос многогранен и неоднозначен. Решающим фактором станет концепция проектов, а определяющим — стоимость квадратного метра. Сегмент эконом, где доля сделок с применением ипотечных кредитов закономерно выше, почувствует на себе изменение ставок сильнее, чем бизнес- и премиум-сегменты. Застройщикам и банкам стоит заранее продумать дополнительные программы субсидирования. Чтобы покупатели не так болезненно ощутили увеличение ставок по ипотечным кредитам, стоит рассмотреть долю сделок девелоперов с рассрочкой платежа. Возможно, увеличить сроки и снизить первоначальный взнос».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:

«Все эскроу-объекты КВС строятся за счет средств проектного финансирования банка ВТБ. У нас есть согласованные ежеквартальные планы продаж, которым мы обязаны следовать. Если мы будем продавать меньше, банк может поднять нам ставку проектного финансирования. Поэтому в случае падения спроса мы, вероятно, прибегнем к различным способам стимулирования продаж. К примеру, предоставим покупателям квартир увеличенный кешбэк на покупку кладовой или паркинга. Однако падения цен на жилье точно не будет, так как за последний год себестоимость строительства сильно выросла, текущая стоимость квартир обоснована значительным подорожанием материалов и рабочей силы. После отмены льготной ипотеки мы, конечно, ожидаем определенного падения спроса. То, насколько существенным он будет, зависит от ипотечной ставки. Если она будет находиться на уровне 7-8%, объем продаж начнет восстанавливаться уже через пару месяцев. Если ставка составит 8-9%, клиенты будут находиться в ожидании более длительное время».

Алексей Кладков, финансовый директор ГК «Железно»:

«После отмены льготной ипотеки рынок жилья не рухнет. Обеспеченность населения жильем по-прежнему остается на невысоком уровне. При этом объемы ветхого и аварийного жилья значительны. После отмены льготной ипотеки спрос лишь стабилизируется. Сегодня многие объекты распродаются еще до ввода их в эксплуатацию. После стабилизации спроса мы увидим более низкие темпы вымывания квартир на инвестиционной стадии. Что касается цен на жилье, то сегодня основным фактором роста является не спрос со стороны населения, а рост стоимости стройматериалов, металлов. Одновременно наблюдается нехватка рабочей силы в отрасли. Замедление темпов продаж жилья в условиях проектного финансирования — двоякая история. С одной стороны, многие банки прописывают в кредитных договорах ковенантом темпы продаж, и последствия нарушения могут быть от предъявления банком штрафных санкций до приостановки кредитования. Одновременно сроки возврата кредитных средств устанавливаются от шести месяцев и более с момента ввода объекта в эксплуатацию, что позволяет расплатиться с банком в условиях низких темпов продаж. Тем более залоговая стоимость квартир, как правило, устанавливается в финансовой модели с дисконтом более 20% к ценам. Поэтому, во-первых, банкам никто не даст массово банкротить застройщиков при снижении темпов продаж, во-вторых, риск снижения зашит в согласованных финансовых моделях. При этом чем медленнее застройщик продает квартиры, тем больше банки зарабатывают, поскольку ставка кредитования незначительно снижается по сравнению с базовой, так как нет наполняемости счетов эскроу. Что же касается реанимации спроса, то его лучше реанимировать в целом по системе через рост располагаемых доходов населения, а не делая акцент на той или иной отрасли. Богатеющий россиянин после удовлетворения своих первичных потребностей обратит внимание на рынок жилья с целью улучшения жилищных условий и инвестиционных вложений».

Виталий Пархоменко, директор по маркетингу ГК «СК10»:

«При заключении договора проектного финансирования тщательное внимание уделяется согласованию плана продаж комплекса. Существует прямая зависимость величины ставки финансирования от темпов продаж, то есть застройщику необходимо, чтобы денежный поток перекрывал полученный кредит от банка. Если рассматривать проект на начальном этапе строительства, то при невыполнении согласованного с банком темпа продаж возможна полная остановка финансирования. А в текущих условиях льготной ипотеки застройщики смогли перевыполнить свои планы продаж, при этом по повышенным ценам, сформировав себе резервы, которых хватит для выполнения обязательств перед банками. Реанимация продаж — для отрасли или конкретного застройщика? Отрасль получила большой приток дешевых денег благодаря политике ЦБ, но я не исключаю того факта, что нужна поддержка отдельно взятым регионам. Если брать конкретного застройщика, то нужно опираться на его финансовое положение. Ведь люди покупают квартиры под комплексным воздействием макроэкономических факторов, и льготная ипотека — это лишь один из факторов, подталкивающих к покупке, но не единственный».

Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис групп»:

«Если порассуждать, то в настоящих реалиях полная остановка продаж невозможна. Всегда будет спрос на недвижимость, особенно в таком городе, как Санкт-Петербург. Что может произойти, так это снижение спроса на покупку жилой недвижимости на ограниченный период времени, пока рынок не восстановится. С застройщиками, правда, ничего не произойдет. Всегда можно регулировать продажи ценой, количеством доступных квартир и рекламой. При этом при проектном финансировании застройщика поддерживает банк и дает возможность строить на заемные средства. У строительных компаний есть определенный земельный банк, который в случае сложностей застройщик может продать и достроить объект. При этом хочу отметить, что у многих застройщиков есть резервный запас средств для строительства, поэтому волноваться не стоит. Что касается продаж, то они реанимируются разными способами. Некоторые застройщики работают над условиями продаж, придумывают более удобные схемы покупки для клиентов. Кто-то может проводить акционные программы. В целом, так как о том, какое будет падение и будет ли, мы можем только фантазировать, сложно сказать, какие именно схемы для увеличения скорости продаж будут использовать застройщики. Есть вероятность, что этого не потребуется».

Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»:

«Если льготная ипотека почти прекратит свою работу в Москве после 1 июля, это может привести к снижению спроса только к четвертому кварталу 2021 года — ввиду высокой инерционности продаж, а также за счет действия собственных ипотечных программ застройщиков. При этом необходимо понимать, что от отмены льготной ставки пострадает только средний сегмент — комфорт- и «стартовый» бизнес-классы. Мы ожидаем, что конкуренция будет только нарастать, и делаем ставку на высокое качество как предлагаемых услуг и работы с клиентами, так и конечного продукта. Мы не видим риска падения спроса более чем на 10% от сегодняшнего объема. А вот более серьезная ситуация — повышение «нервозности» в конкурентной среде, что может значительно усилить падение спроса, особенно понимая, что львиную долю в продажах, как правило, закладывают на вторую половину года. Сейчас мы внимательно анализируем текущую ситуацию и предлагаем нашим клиентам качественные жилые кварталы, а также постоянно расширяем набор услуг, в том числе субсидированной ипотеки, совместно с банками-партнерами. Мы удерживаем норму доходности по нашим проектам в запланированных объемах и на стабильном уровне, пытаемся нивелировать возросшую себестоимость строительства за счет хорошо диверсифицированного предложения.

Если перейти к разговору о продажах, скажу так: девелоперы бывают разные. Если темпы продаж, согласованные с банками, не поддерживаются на необходимом уровне более двух месяцев, то для большинства застройщиков это серьезная проблема — девять из десяти девелоперов будут серьезно волноваться. При этом также очень важно понимать, что «нервозность» по дисконтам может привести к падению объемов и темпов продаж. Нарушение темпов продаж через календарный месяц приведет к повышению ставки проектного финансирования, через два — еще, и так далее. В итоге с комфортной ставки в 0,25% (к примеру) застройщик может уйти в 8% годовых и более, если риски вырастут. Тут уже возникают вопросы с экономикой проекта».

Кстати, именно Константин Тюленев высказал предположение о том, что на нетрехмиллионных рынках — московском, сочинском и так далее — девелоперам предстоит активный разворот в сторону семейной ипотеки. «Лимит в 3 млн рублей решает именно социальные вопросы, — цитирует эксперта ТАСС. — Если у покупателя есть накопления, то он может приобрести квартиру в Московском регионе в пределах 4-5 млн рублей, это, скорее всего, студии и однокомнатные. В этот лимит попадет около 10-15% от текущего объема наших сделок, поэтому мы в большей степени будем ориентироваться на скорректированную семейную ипотеку, где лимит остался прежним — 12 млн». Напомним, что в рамках семейной ипотеки 12 млн рублей — максимальная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга, для остальных регионов она составляет 6 млн рублей, что все равно вдвое больше, чем три льготно-ипотечных миллиона. К тому же теперь семейную ипотеку смогут брать семьи даже с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, — ранее она распространялась только на семьи с двумя и более детьми.

Дмитрий Цветов также считает, что продление льготной ипотеки в ее новом виде поддержит регионы, но не столичный рынок, и согласен с мнением коллеги о переориентации застройщиков на семейную ипотеку. Хотя обращает внимание, что у этой программы есть один важный нюанс.

Дмитрий Цветов

директор по развитию ГК «А101»

«Решение о продлении льготной ипотеки, безусловно, поможет региональному рынку, но для столичной агломерации с ее ценами новые условия фактически означают окончание господдержки ипотеки. Средний бюджет на покупку квартиры в ТиНАО в мае 2021 года составил почти 9,4 млн рублей, в границах МКАД он был выше минимум на 30%. Соответственно, купить квартиру на новых условиях в Москве и даже ближайшем Подмосковье будет невозможно. То же самое можно сказать и про Санкт-Петербург, где стоимость квадратного метра выше, чем в среднем по стране. В таком случае покупателям уже придется брать кредит по рыночной ставке около 8-8,5%. В какой-то мере скорректировать ситуацию поможет «семейная ипотека», условия которой также изменились. По новым условиям воспользоваться ей теперь могут семьи с одним ребенком, а лимиты по размеру кредита остались прежними. Именно она, на наш взгляд, поможет поддержать рынок в Москве и Петербурге после 1 июля. Есть, правда, один нюанс. Действие «семейной ипотеки» распространяется на детей, родившихся после 1 января 2018 года. Только в этом году детям, рожденным в 2018 году, исполнилось три года. Их родители могут выйти на работу, увеличить свой совокупный доход и позволить себе покупку квартиры в ипотеку. Те же семьи, в которых дети родились, например, в 2020 году, решение о покупке будут откладывать до выхода из декрета, поскольку содержать совсем маленького ребенка и обслуживать ипотечный заем может быть слишком накладно для семейного бюджета».

По мнению эксперта, выходом из ситуации может стать включение в программу семей, где ребенок родился после 1 января 2014 года. Ведь к моменту поступления в школу родители как раз задумаются о расширении жилплощади, чтобы обеспечить ребенку комфортные условия обучения, и точно будут в состоянии взять кредит.