Возрадуйтесь, госипотека – это навсегда - «Ипотека»

Глава ЦБ публично нападает на госсубсидируемую ипотеку, как гладиатор на льва. Но на самом деле это «показушные» выступления рестлеров, где все роли заведомо срежиссированы. Шоу, призванное лишний раз напугать зажиточных граждан, чтобы бедолаги покорно доставали денежки из кубышки и несли застройщикам.

РАЗГУЛЯЛИСЬ ДОБРЫ МОЛОДЦЫ

Несмотря на семимильные шаги цифровизации, Банк России как публиковал семь лет назад статистику по ипотечному рынку с отставанием в два месяца, так и публикует.

На днях появились данные только за октябрь. Но цифры впечатляют: за десять месяцев выдано 1,3 млн кредитов – на 30% больше, чем месяц к месяцу 2019 года. «Ипотечный портфель на 01.11.2020 с учетом секьюритизации составил 9,5 трлн руб. (около 8,5–9,0% ВВП), – рапортуют чиновники, – а доля рефинансирования в выдаче ипотеки в октябре достигла 12,7% (год назад – 7,1%)».

Официальные итоги 2020 года ЦБ обнародует лишь в феврале. Хотя и сейчас ясно, что год окажется былинным. «В 2020 году будет установлен рекорд по выдаче ипотеки – 3,9–4,0 трлн руб., – прогнозируют эксперты РА „Национальные кредитные рейтинги“. – В III квартале был зафиксирован рекордный прирост ипотечного портфеля – на 8%. Главным „виновником“ как сохранения положительной динамики во II квартале, так и рекорда в июле – сентябре стала госпрограмма льготной ипотеки с максимальной ставкой 6,5%, введенная в апреле и позднее продленная до июля 2021 года».

Действительно, ставки сегодня низки, как никогда. На первичном рынке в среднем 6,1% (есть даже банки со ставкой 5,85%), на вторичном рынке – 8,0%. Хотя в непрофильных СМИ часто встречается 7,3%, то есть средняя температура.

При этом льготная ипотечная ставка касается только первички, а число сделок впечатляюще растет и на вторичке. «В последние месяцы беспрецедентный рост кредитования обеспечивается во многом за счет высокого спроса на вторичном рынке – 71% всех выдач», – докладывают уже эксперты «Дом.рф».

Не будем удивляться, ведь чтобы купить, нужны деньги. А откуда их взять большинству сограждан, если не продавать старую квартиру?

Впрочем, можно обратить внимание на одну не особо приятную продавцам ипотеки и жилья подробность. Конечно, декабрь благодаря сезонности и предновогодним скидкам продемонстрирует прекрасный результат по объемам выдач жилищных кредитов. Но в ноябре уже фиксировалась усталость покупателей.

«С началом осени потребительская активность зашкаливала. В сентябре – октябре выдачи ипотеки били все рекорды: только в Петербурге объемы кредитования достигали 5,5–6,0 млрд руб. При том что год назад в сентябре объемы составляли 2 млрд руб., – делится руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка „Санкт-Петербург“ Екатерина Синельникова. – Но сейчас наблюдается некоторое охлаждение спроса. Вероятно, его уже почувствовали не только банки, но и застройщики».

Поэтому в январе – марте можно ждать снижения спроса. Бум схлынет, и, предупреждают аналитики РА «Национальные кредитные рейтинги», «повторить рекорд в следующем году вряд ли удастся».

Во-первых, это превращает в пустозвонство любые рассуждения о нагнетании ипотечного пузыря. А во-вторых, заставляет по-новому взглянуть на великую публичную баталию главы ЦБ.

ОТСТОЯТЬ В БОРЬБЕ ДЕЛО ПРАВОЕ

Напомним, в ноябре, как раз когда покупатели стали успокаиваться, Эльвира Набиуллина набросилась на ипотеку с госсубсидированием с острой критикой. Обратим внимание: не до, а после того, как программу продлили до 1 июля 2021 года.

«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», – заявила руководитель Банка России перед всеми не поленившимися в тот мрачный день явиться в Госдуму депутатами.

То есть против льготной ипотеки использовался уже избитый тезис: госипотека разгоняет цены на квадратные метры.

Кстати, год назад слушать хвальбу застройщиков, дескать, цены на новостройки растут, было веселым занятием. Начнешь выспрашивать – и сквозь бесчисленные попытки сменить тему выяснишь, что растут-то растут. Но исключительно в пределах инфляции. И преимущественно – «по мере строительной готовности». Проще говоря, поднимется многоэтажка на пару следующих этажей, и стройкомпания планово повышает прайс.

Сейчас рост цен былых улыбок не вызывает. «В Петербурге рост цен минимум составил 15%», – говорит, например, Екатерина Синельникова.

Остается один повод для кривой ухмылки. Все, как сговорились, винят в росте цен исключительно дешевую ипотеку и напрочь забывают, что последние три года профессионалы как один предупреждали: к росту цен приведет реформа рынка жилищного строительства. Переход на проектное финансирование и эскроу-счета.

«Стоимость квадратного метра выросла на 16–18% – эти цифры прогнозировались, когда вводились изменения в закон о долевом участии», – теперь равнодушно констатирует генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

Иначе говоря, госипотека, конечно, в росте цен виновата, но не на все сто. И, как отметил гендиректор «Дом.рф» Виталий Мутко, в значительной части регионов страны уже более 50% проектов реализуется по новой схеме.

Во-первых, это значит, что рост цен «по-любому» продолжится в 2021 году, несмотря на снижение спроса. Во-вторых, что у госпожи Набиуллиной есть более веские причины нападать на госипотеку. Ведь в поднадзорных ей сферах наблюдается массовый отток денег с банковских депозитов.

Поговаривают, дескать, даже Сбербанк, чтобы этот отток выглядел не столь пугающе, вынужден считать деньги на эскроу-счетах будто деньги вкладчиков.

«А че такого? Они ж тоже застрахованы АСВ!» – должен написать банковский бот в комментариях к этой статье.

БОГАТЫРСКАЯ НАША СИЛА

И начинают терзать смутные сомнения, что реальная цель публичной активности главы ЦБ в том и состоит, чтобы потоком ускользающих депозитов подхлестнуть начавший выдыхаться спрос на ипотечном рынке. Деньги россиян должны течь в отечественную экономику, а не через биржу вкладываться в акции иностранных эмитентов.

Проще говоря, словесными интервенциями решается проблема дня сегодняшнего, а не отдаленная проблема июля следующего года.

При этом официально госипотеку можно даже отменить, чтобы снова запустить ее завтра. Ведь, увы, участники рынка уже подсели на эту «ненефтяную иглу», и без нее теперь никак.

«Фактически в следующем году мы ожидаем ощутимый спад, даже несмотря на ипотеку с господдержкой. И скорее всего, льготную ипотеку продлят до конца следующего года», – рассуждает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

Причем с большой вероятностью госсубсидирование продолжится и на 2022 год, и на 2023-й…

И дело не в деньгах или пузырях. Как отмечает один из ведущих российских экспертов по ипотеке Сергей Гордейко, после кризиса 2008–2009 годов государство ипотеку превратило в инструмент решения социальных проблем.

Ипотека стала «политикой», социальной подпоркой, донором гражданской лояльности. Как напоминает Сергей Гордейко, ипотекой можно гвозди забивать на Дальнем Востоке и рожать детей в средней полосе России. «И даже под предлогом ипотеки можно заставить работать Росреестр», – иронизирует эксперт.

Соответственно, государство добровольно никогда не откажется от опробованного и уже привычного социального механизма управления подданными.