Дачное рейдерство: как не остаться в своем товариществе без воды, света и дорог - «Недвижимость»

Дело о водокачке

Жил-был дачный кооператив. Кое-какое добро за более чем 30 лет  существования нажил. Построена, например, была на деньги дачников водокачка с артезианской скважиной.

И пользовались они благополучно своей водой, но однажды около водокачки появились строители. А затем - двухметровый железный забор. Так неожиданно выяснилось, что землю под водокачкой, оказывается, оформило в собственность некое ООО.

Вскоре появились и его представители. И по-деловому объявили: водой дачники могут пользоваться и дальше, но должны за нее собственнику земли — тому самому ООО — платить.

Дело это нынче уже с год рассматривается в суде. Вот только адвокаты разводят руками. С одной стороны, несправедливость в отношении дачников вроде как налицо. С другой — доказать это языком юридических понятий крайне тяжело. «Современные» документы на спорную землю у дачного кооператива оказались не оформлены, участок на кадастровый учет не поставлен. А раз нет документов на землю — получается, что и на водокачку, которая на ней стоит, законных прав у дачников тоже нет...

Рейдеры добрались до садоводов?

- Такой рейдерский захват — иными словами подобные истории не назовешь - может случиться почти с любым садовым товариществом или дачным кооперативом, - считает  главный редактор газеты «Ваши 6 соток», депутат Госдумы  Туманов. - И таких случаев уже немало. Если земельные отношения у нас худо-бедно какими-то законами регулируются, то в отношении имущества общего пользования дачных и садовых товариществ царит полная анархия. И зря дачники считают, что их ржавые водокачки, покосившиеся электростолбы и разбитые дороги никому, кроме них, не нужны. Очень даже нужны: хозяева всего этого имущества могут требовать за пользование им практически любую цену!

Было ваше — стало наше...

Как показывает уже имеющийся опыт, чаще всего общее имущество садовых товариществ умыкается по одной из нескольких схем.

Схема 1. Захват земли

Если участки, принадлежащие конкретным садоводам, обычно хоть как-то оформлены – зарегистрированы в собственность по дачной амнистии, то на земли общего пользования зачастую никаких документов нет. Есть в лучшем случае генплан лохматых годов, и то не всегда. Между тем реальные сегодняшние границы садовых товариществ, бывает, очень далеки от тех, что значились в генплане. Водокачки и подъездные дороги нередко строились просто по согласованию с местной администрацией или вообще ближайшим совхозом – без какого-либо официального самоотвода. И обычно о том, что надо бы все это хозяйство должным образом оформить и получить документы, соответствующие нынешнему законодательству, никто и не вспоминал. Включая и председателей товариществ, многие из которых не более юридически грамотны, чем их садоводы…

Далее все просто. Раз, в соответствии с документами и данными кадастра, земля значится ничьей, местная администрация вправе ее выделить любому претенденту. Какому-нибудь, например, ООО. На участке дачники на свои деньги дорогу проложили и водокачку построили? А где документы? Нет документов – значит, и объектов нет. Точнее сказать, они новому владельцу достаются как бы бонусом. Как в вышеописанном случае с водокачкой.

Схема 2. Перерегистрация товарищества

Обычный сюжет такой. К садоводам приезжают некие люди «от местной администрации» и объявляют: у вас в товариществе бардак, председатель – вор и все такое. Мы вам поможем создать другое, «правильное» товарищество – вот только подпишите документы.

В результате «перерегистрации» большая часть общего имущества садоводов неожиданно оказывается в единоличной собственности некоего гражданина.

Бывает, что такую схему с «перерегистрацией» проворачивают и не «пришлые варяги», а собственно председатель СНТ в пользу себя самого, каких-то своих знакомых или родственников «нужных» лиц (не за бесплатно, конечно).

Схема 3. «Поможем» управлять

Чаще всего касается электросетей – как наиболее лакомого куска имущества садового товарищества. Дачникам предлагают передать их на баланс некоей управляющей организации. Мол, зачем вам лишняя головная боль. Решайте свои сугубо дачные проблемы – а заботу о рвущихся проводах и старых трансформаторах передайте профессионалам. Стоит сказать, что дачные электросети – это действительно та еще головная боль. Поддерживать их в надлежащем состоянии «среднестатистическое» СНТ не может – как из-за финансов, так и из-за определенных законодательных препонов. Потому, как правило, не против переложить заботу об электричестве в домах своих садоводов на какого-то еще.

И формально это выглядит правильно. Но есть нюансы. 

Нормальный вариант – когда сети передаются на баланс организации типа МОЭСКа, которая о них и заботится.

Вариант рейдерский, и фактически - мошеннический: СНТ подписывает договор, в соответствии с которым именно оно обязуется содержать сети в надлежащем порядке. А вот переводить деньги за электроэнергию дачники впредь будут некоей компании-посреднику, которая фактически ни за что не отвечает.

Совсем плохой, но вполне реальный сценарий, при котором садоводы вообще могут остаться без электричества: компания, на баланс которой преданы электросети, разоряется или продает свое имущество кому-то еще. При этом новый хозяин сетей за обязательства предыдущего не отвечает.

Как избежать неприятностей

Советы дает адвокат Светлана Жмурко:

- Всем имеющим неоформленное имущество можно посоветовать только одно: право собственности должно быть оформлено надлежащим образом, а документ, подтверждающий это право, должен храниться у вас. Только в этом случае можно быть более или менее спокойным за то, что не приедет какой-то дядя и, сломав ваш забор, не провозгласит территорию своей.

При этом свидетельство о государственной регистрации права или свидетельство на право собственности должно быть не только на земельный участок, но на иное имущество, которым гражданин или юридическое лицо обладает. Например, на дом, хозяйственные постройки, водонапорную башню, артезианскую скважину, электрическое и газовое оборудование.

В противном случае не исключены споры с другими лицами, которые могут заявить свои права на это имущество.

Проблемы с регистрацией права собственности могут возникнуть в случае, если строения и сооружения возводятся на не оформленном земельном участке. Например, артезианская скважина и трансформаторная подстанция  были построены юридическим лицом на земельном участке, который был закреплен за этим юридическим лицом, но свидетельство на право собственности на землю получено не было. В регистрации права собственности на артезианскую скважину и трансформаторную подстанцию будет отказано, так как документа, подтверждающего право собственности на землю у юридического лица нет. В данном случае, проблему можно и нужно решать путем обращения с заявлением в арбитражный суд. Но судебной тяжбы можно было бы избежать, если своевременно, еще до строительства артезианской скважины и возведения трансформаторной подстанции позаботиться об оформлении права на землю.

Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, не было проведено межевание, также может возникнуть ряд проблем, для решения которых придется обращаться в суд.

Например, может произойти наложение границ земельного участка на соседний участок. Иногда, в результате такого наложения, строения, расположенные на земельном участке, по плану оказываются на соседнем участке. Чтобы такого не произошло, перед постановкой участка на кадастровый учет лучше провести межевание, несмотря на то, что это в настоящее время и не обязательно.