Доля в праве общей собственности на общее имущество - миф или реальность? - «Недвижимость»

Столкнувшись с рядом проблем в многоквартирном доме, где создано ТСЖ и где моя супруга имеет кооперативную квартиру, попытался решить эти проблемы в судебном порядке.

Однако судебные разбирательства не только не решили проблемы, но добавили новых проблем,о которых я и не подозревал.

Это долгая история и речь не об этом.

Самая главная проблема с долями в праве общей собственности. Дело в том, что у нас два дома под одним номером. Общая площадь домов разная, доли в праве нигде не указаны - ни в БТИ, ни в Реестре.

Как проводятся собрания собственников в таком доме? Как считаются голоса собственников? Очень просто - от общей площади жилых  помещений (квартир) двух домов. В БТИ пояснили, что доли в праве общей собственности нужно высчитывать по каждому дому отдельно, поскольку это отдельно стоящие здания. Но адреса-то у домов одинаковые!

И не может быть доли в праве (неважно какой) у моей жены в соседнем доме. Как всегда в родном Отечестве все проблемы с долевым участием в расходах по содержанию и ремонту домов решены просто - не по долям, а по квадратным метрам.

Но самое неприятное не это. И даже не то, что эти дома, оказывается, двадцать лет не сданы в эксплуатацию.

Гораздо хуже другое. Даже если бы всё было в порядке, то всё равно невозможно собственникам помещений нести расходы по содержанию и ремонту многоквартирного дома в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество. Вернее можно нести эти расходы, но средств будет не хватать.

Почему? Очень просто - помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, их общая площадь, учитывается при расчёте долей в праве общей собственности на общее имущество, но в то же время эти помещения не имеют собственников. Это приводит к тому, что около 20% долей в праве общей собственности НИКОМУ НЕ ПРИНАДЛЕЖАТ!

Простой пример: общая площадь дома без балконов и лоджий 5212  кв. м

Общая площадь жилых помещений, принадлежащих собственникам, 4144,7 кв. м. Собственникам принадлежит 79/100 долей в праве общей собственности на общее имущество. Кому принадлежат 21/100 долей в праве общей собственности на общее имущество?

Фактически это бесхозное имущество, которое не имеет собственников и которое некому содержать. Наши многоквартирные дома не начали разрушаться лишь потому, что применяется не провозглашённый принцип долевого участия в расходах на содержание и ремонт жилого дома, а тариф на квадратный метр.

Если собственники квартир решили, что на содержание и ремонт дома требуется определённая сумма, то и нести расходы на эти цели собственники должны в соответствии с долей в праве общей собственности. То есть каждый легко и просто от общей суммы определяет свою долю. 

Однако долевой принцип никогда не будет применяться в многоквартирном доме, разделённом на отдельные объекты права в силу вышеприведённых доводов. И фактически мы не можем двигаться в сторону рыночных отношений, а обречены на государственное тарифное регулирование.

Мне непонятно каким образом проводятся общие собрания собственников в многоквартирных домах, если около 20% голосов никому не принадлежат? Получается, что все собрания бутафория, фикция?

Другого способа расчёта долей нет и быть не может. Площадь общего имущества ОБЯЗАТЕЛЬНО учитывается в подсчёте долей.

Единственный выход из этой тупиковой ситуации - это долевая собственность на весь многоквартирный дом.

Кстати и единый налог на недвижимость, который нам обещают ввести который год, будет рассчитываться также от доли в праве общей собственности. То есть государство не сможет получать налог на недвижимость с помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома?

Около 20% единого налога на недвижимость будет недополучено.

Меньше всего беспокоюсь в данном случае о государстве. Оно всегда найдёт способ компенсировать свои потери. Похоже уже нашло в виде сбора средств на капитальный ремонт дома.

Ни один собственник помещения в многоквартирном доме не является совладельцем дома, поскольку дом разделён и долевая собственность на дом прекратилась так и не начавшись.

Государство не дало нам возможности выбора. И само государство будет вынуждено как-то решать эту проблему.

Какой же вывод. Вывод грустный - в нарушение действующего законодательства собственники помещений несут расходы на содержание и ремонт жилого дома не в соответствии с размером доли в праве общей собственности. а в большем размере.