Сентябрьские ожидания: экспресс-тест недвижимости, московский ажиотаж и самые дешевые квартиры Арктики - «Новости рынка недвижимости»

Пришел сентябрь, а с ним и восстановление деловой активности после летних каникул. Изменилась и ситуация на рынке недвижимости, а с ней и ожидания потенциальных покупателей.

Взгляд пессимиста и оптимиста

В сентябре портал IRN.RU провел интернет-опрос с целью изучить покупательские настроения на рынке недвижимости этой осенью.  

Согласно сентябрьскому экспресс-замеру, 47,3% респондентов находятся в ожидании того, что осенью цены снизятся. В начале лета таких оптимистов было почти на 15 процентных пунктов больше – 62,2%.

24,4% оптимистов ожидает снижения цен на жилье более чем на 5%, оставшиеся 22,9% полагают, что стоимость квартир может снизиться на 5%.

В том, что стоимость жилья в ближайшие три месяца останется на текущем уровне, уверены 22,6%.

Повышение стоимости квартир прогнозируют 30,2% участников опроса. При этом большая часть пессимистов – 21,8% считают что цена повысится не более, чем на 5%, сторонников более радикального повышения - всего 8,4;%.

В июне 2023 года пессимистов было 14,1%, сейчас число респондентов, уверенно отвечающих, что грядет рост цен, увеличилось на 16,1%.

- Стоимость жилья в Москве в последние два месяца начала расти на фоне увеличения покупательской активности после неоднократного повышения ключевой ставки, - считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко.  - До этого на протяжении полугода цены, в основном, топтались на месте. Так что перемены покупательских настроений вполне понятны. Но, скорее всего, уже в октябре спрос начнет сдуваться: ипотека стала дорогой, ранее одобренные заявки на кредиты по «старым» ставкам и вообще условиям, закончатся. Обороты на рынке жилья снизятся, и цены поползут вниз.

О планах купить жилье в ближайшие три месяца сообщили 32% участников опроса. 68% проголосовавших пока покупку квартиры не планируют. 

Ставка вверх, а с ней и метры 

Насколько же расходятся ожидания и реальность?

Итоги августа и начала сентября можно назвать рекордными на рынке Москвы. И все благодаря ЦБ РФ, точнее внеочередному повышению ключевой ставки до 12%. Это само по себе создало ажиотаж и всплеск спроса на рынке московского жилья.

По подсчетам специалистов «Метриум», количество ДДУ поднялось до уровней сентября 2020-го, а по договорам купли продажи – до беспокойного  марта 2022 года.

В августе 2023 года было заключено 11,5 тыс. договоров долевого участия, то есть на 33% больше, чем в июле, а превышение к августу 2022-го составило 68%. В последний раз сопоставимый объем сделок (11,9 тыс.) был зафиксирован в сентябре 2020 года – во время пандемийного всплеска ипотеки.

На рынке долевого строительства ипотечные клиенты - более 70% всех покупателей. При этом, порядка 90% заемщиков приобретают жилье по субсидированной ставке. Подъем ключевой ставки ЦБ был воспринят как предвестник ухудшения условий выдачи кредитов, даже по льготным программам.  

В августе спрос вырос на 60% по сравнению с предыдущим месяцем. Покупатели более всего хотели, чтобы одобренная ранее ставка кредита была зафиксирована, а сделка заключена как можно быстрее, до того, как наступит очередное повышение цен. Впрочем, вопреки росту спроса, дефицит не был зафиксирован.

Банковские организации раздали людям, покупающим жилье, 14 тыс. кредитов, что на 7% больше, чем в июле, и на 53% больше, чем в августе 2022 года, когда было зарегистрировано 9,3 тыс. ипотечных сделок.

- Ипотека, очевидно, стала основным драйвером спроса на жилье в августе, – говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. – В нашем отделе ипотеки заявки на покупку жилья в кредит в августе поступали, в среднем, каждые две минуты. Банки не справлялись с потоком желающих получить кредит. И события последующего месяца показали, что они были правы – ставки по кредитам на вторичном рынке выросли с 12% до 14% годовых, а правила получения льготной ипотеки были усложнены путем повышения минимального первоначального взноса.

Что касается рынка готового жилья, август также оказался рекордным – был зафиксирован максимальный уровень сделок за последние восемнадцать месяцев.  Росреестр зарегистрировал 17,5 тыс. договоров купли-продажи (ДКП), что на 17% больше, чем в июле.

Удивительно, но в сравнении с августом 2022 количество сделок выросло на 81%. Бурный всплеск московского августа 2023 – совершенно нехарактерен для этого месяца и всерьез сравнивается специалистами с пиковыми значениями в сезон – обычно осени или предновогоднего декабря.

При этом повышенные ставки коснулись более всего вторичного сегмента – для покупателей появилась мотивация быстрее найти подходящую готовую квартиру. Сейчас многие покупатели ищут, преимущественно, жилье под ключ от застройщика - его можно купить по льготной ставке. А вот вторичный рынок предоставляет небольшое количество ликвидных вариантов.  

Стоит ли говорить, что дальнейший подъем ключевой ставки на 100 базовых пунктов – с 12% до 13%, который произошел 15 сентября, не сделает картину радужней и продолжит августовские тренды. 

Арктика манит

В Москве рост цен и ажиотаж. Самое время приглядеться к жилью вне столицы и ценам на него. Одно из самых экзотичных направлений – Арктика. Специалисты «Авито Недвижимости» нашли самые дорогие и дешевые варианты в российском арктическом поясе.

По вторичному рынку российской Арктики ценники простираются от 400 тысяч рублей в Воркуте до 7 млн рублей в Ямало-Ненецком АО, но по самой специфике мест рынок новостроек сильно ограничен.

Арктическая зона России, это, между прочим, 2,6 млн человек, то есть более половины населения мировой Арктики вообще. И всего в двух регионах - Мурманской области и Ямало-Ненецком округе находится почти 100% предложений первичного рынка и 99% - вторичного и аренды. Благодаря вводу новых площадей в этих регионах выбор проектов в новостройках увеличился более, чем в три раза.

Квартиры на вторичном рынке стоят в Мурманской области — 3,15 млн рублей за объект (рост на 47% за два года) и 61 тыс. рублей за квадратный метр (рост в 38%). Самое дорогостоящее жилье в старом фонде — в Ямало-Ненецком АО. Тут за объект придется заплатить 7 млн рублей, ценник вырос на 46% за два года.

За этот же период количество предложений на вторичном рынке выросло в 4-х из 11-ти городов арктической зоны. В Дудинке Красноярского края рост за два года составил 108%, в Норильске — 45%, в Северодвинске (Архангельская область) — 24%, в Архангельске - всего 1%. Больше всего сократился в Лоухах, Беломорске и Онеге - на 36, 33 и 35%, соответственно.

Спрос за два года на вторичном рынке вырос в 3-х из 11-ти городов. Больше всего интерес повысился к объектам Дудинки (+65%), Воркуты (Республика Коми, +14%) и Архангельска (+9%).

Кстати, если говорить о самых дешевых квартирах в Арктической зоне, то они расположены в Воркуте — в среднем, цена за объект здесь составляет 400 тыс. рублей. Дороже всего квартиры на «вторичке» в Норильске (4,95 млн руб. за объект и 77 тыс. руб. за кв. м) — цены за два года выросли на 90 и 55% соответственно. 

Цифра решает все

Но чтобы купить квартиру нужен кредит. А где кредит, там и высокие технологии. Цифровизация ипотечного дела идет полным ходом.

По данным экспертов ДОМ.РФ, примерно 60% клиентов при оформлении ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) подтверждают доход и занятость в электронном формате. С начала года сервисом воспользовались 2 800 семей, а объем таких сделок превысил 17 млрд руб. – в 1,8 раза больше, чем за аналогичный период 2022.

При этом нужно сказать, что наибольшее распространение удаленное подтверждение доходов получило в Тюменской области: там объем таких сделок с начала года перевалил за 1 млрд руб., составив 80% сделок по ИЖС. На втором месте Подмосковье - здесь 4,5 млрд рублей, но всего 75% от всех сделок. Третье место за Ленинградской областью, там 1,3 млрд в денежном и 73% - в долевом выражении.  

В списке лидеров по электронному формату - Москва (1,2 млрд рублей, 70%), Самарская область (около 900 млн рублей, 62%), Новосибирская область (около 800 млн рублей, 58%), Санкт-Петербург (около 700 млн рублей, 58%), Республика Татарстан (1 млрд рублей, 57%) и Ростовская область (около 700 млн рублей, 50%).

- Люди стали больше доверять дистанционному формату – в сделках на частное домостроение прошлого года доля клиентов, выбравших цифровой механизм подтверждения доходов, составляла 43%. Помимо удобства, сервис дает возможность оформить кредит по ставке ниже на полпроцента, – отметил заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков.

Больше всего кредитов с онлайн-подтверждением дохода оформлено по «Семейной ипотеке» – 35%. По «Льготной на новостройки» – 27%, в рамках программы для ИТ-специалистов – 18%. Еще 16% пришлось на ИЖС хозспособом.

- Используемые ИТ-решения позволяют нам мгновенно получать необходимые сведения, минимизируя время ожидания и бюрократические преграды. Так, клиенты теперь могут получать решения по кредитам быстрее, чем когда-либо, при этом большинство документов обрабатываются автоматически. Эффективность этого подхода подтверждается постоянным ростом числа операций через наши цифровые платформы, — отметил директор подразделения «Диджитал» Банка ДОМ.РФ Олег Комлик.

Цифровизация, действительно, резко упрощает вопросы купли-продажи жилья.  Она стала одним из главных направлений развития сделок с недвижимостью. А будет ли ажиотаж вокруг этой недвижимости снижаться, мы узнаем уже в октябре.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО