Пандемия: проблемы владельцев зарубежной недвижимости и их решение - «Зарубежная недвижимость»

Закрытие границ по всему миру из-за бушующей пандемии коронавируса нанесло урон не только в сфере международного туризма, но и в мире зарубежной недвижимости; о том, с какими основными проблемами в этому году столкнулись владельцы иностранного жилья и каким образом их решают – читайте в нашем материале.

Собственников зарубежной недвижимости в текущей ситуации можно разделить на две категории. К первой можно отнести тех, у кого оформлено резидентство или гражданство в стране, где было приобретено жилье, в связи с чем у таких владельцев практически в любой стране мира был доступ к нему даже в условиях строгого карантина. Ко второй категории относятся те хозяева недвижимости, у отсутствует иммиграционный статус, поскольку ранее они имели свободный доступ к ней, передвигаясь либо по временным туристическим, либо по долгосрочным шенгенским визам или вообще без них, например, в случае Турции, где для наших соотечественников работает безвизовый въезд.

Испания

Текущая ситуация показала, что статус резидента или гражданина для покупателя зарубежного жилья крайне необходим, так как любая страна может закрыть границы и даже особенная ситуация не всегда может стать уважительной причиной для въезда. Например, у одного россиянина в Испании есть дом в собственности, где случился форс-мажор - потекли трубы и понадобился срочный ремонт. На руках у него были данные от страховой и управляющей компаний, где было указано, что необходимо присутствие собственника для принятия финального решения. Тем не менее, консульство Испании не разрешило въезд, поэтому он сейчас находится в процессе оформления ВНЖ, чтобы иметь доступ к недвижимости в любой момент.

Черногория и Турция

В Черногории и Турции наличие в стране недвижимости является основанием для получения ВНЖ. Причем, в отличие от европейских программ «Золотая виза», статус не привязан к стоимости дома или квартиры, и может быть оформлен бонусом к абсолютно любой собственности. Так что люди, владеющие недвижимостью в Черногории и Турции и оформившие ВНЖ, могли попасть туда во время пандемии даже в период самых строгих ограничений. Турция пока открыта, через нее сейчас многие летают в другие страны, в том числе в Черногорию, которая принимает граждан России даже при отсутствии прямых рейсов.

Греция

В Греции есть квота на прием порядка 500 туристов в месяц, поэтому въехать в эту страну можно даже без наличия недвижимости. Одним словом, возможность есть, но нужны основания и понимание того, что в случае необходимости, придется пройти карантин.

Другие страны

Что касается многих других стран, то ситуация не совсем безнадежная, если есть основания и документ, подтверждающий отсутствие коронавируса (тест), то добраться, в принципе, можно. Для этого нужно иметь основание: решение наследственных вопросов, необходимость перерегистрации, лечение и прохождение курса лечебных процедур, посещение родственников, поездка к жениху или невесте и т.д. Перед поездкой стоит о деталях проконсультироваться в консульстве страны, в которую направляетесь. Однако быть полностью уверенным, что все пройдет легко и просто, сейчас нельзя, но если есть необходимость выехать в страну, то надо искать реальные основания и выезжать в страну по этой причине.

Сейчас уже становится более доступным другой способ - на основании вакцинации. При наличии вакцины и документа, подтверждающего вакцинирования, выехать станет легче. Некоторые страны, в том числе Кипр, подтвердили, что с 1 марта 2021 года в страну можно будет въехать при наличии вакцины. Еще есть один способ - поездка на машине, поскольку при таком виде перемещения снижается риск возможности прохождения карантина, как в случае перелета, когда хотя бы у одного пассажира рейса обнаруживают вирус - все пассажиры должны быть изолированы. В Болгарии, Черногории, Словакии и ряде других стран сейчас находится достаточно много граждан России, которые приехали туда на машинах.

Сдача недвижимости в аренду в 2020 году

В этом вопросе ситуация очень разная не только по регионам, но и по конкретным локациям. Ни для кого не секрет, что бешеной популярностью стала пользоваться недвижимость в пригородах крупных городов, особенно отдельно стоящие здания - дачи, таунхаусы. Они сейчас активно арендуются людьми, которые работают дистанционно и хотят находиться семьей в безопасном и комфортном месте, но при этом чтобы оттуда можно было оперативно добраться до большого города.

Для всех очевидно, что туристов в этом году в большинстве стран немного, однако всегда есть граждане той страны, где находится купленная недвижимость. И как в случае Сочи или Крыма в России, там и за рубежом, местное население приезжает и арендует недвижимость. В Черногории, Хорватии, Италии и Испании прибрежные дома и виллы в этом году активно брали в аренду как раз местные и жители соседних стран. Внутри ЕС перемещения не были запрещены, поэтому много, в том числе, русскоязычных жителей ЕС, арендовали объекты недвижимости в Черногории, на Кипре, и других странах.

Согласно данным крупнейших мировых агентств недвижимости, огромное количество объектов в Греции и на Кипре были сданы на срок в год и более, тем более, что оставалась возможность вылета туда, когда были «репатриационные рейсы» в том числе и для тех, у кого был ВНЖ или ПМЖ. Даже когда пандемия только начиналась, были рейсы от частных авиакомпаний на 8-10 мест в небольших самолетах, которые позволяли одной или нескольким семьям с комфортом добираться до места назначения. Стоимость варьировалась от 18 000 до 26 000 евро за самолет в один конец. Уже по прилету можно было на месте снять или приобрести недвижимость, подать на ВНЖ — и за время самоизоляции прожить один год из пяти для получения гражданства.

В Болгарии было достаточно много граждан Украины, поскольку им был разрешен въезд, прежде всего, на сезонные работы, поэтому этим воспользовались и многие отдыхающие. Что касается 2021 года, то стоит надеяться, что он принесет определенные облегчения в плане перемещения, поскольку уже в ряде стран началось, также на это повлияет начинающаяся массовая вакцинация. Но о полном восстановлении туризма в тех объемах, как было до пандемии говорить пока рано, во всяком случае, по разным оценкам, этого стоит ждать в период 2022-2025 гг.

Уход за зарубежной недвижимостью

Чаще всего зарубежные квартиры и дома сдаются через управляющую компанию, которая обеспечивает уход, уборку и поддержание технически пригодного состояния недвижимости. Если такого варианта нет, то можно попросить кого-то на месте присмотреть за жильем. Поэтому важно поискать знакомых, проживающих по соседству с ним. Если там неподалеку есть управляющая компания, то вопрос может решиться быстро, но где-то это возможно только при приезде владельца (особенно когда необходимо передать ключи и т.д.). В этом году, в связи с закрытыми границами, очень многие не оплатили не только налоги, но и затраты на управляющую компанию в своих резиденциях. Кто-то смог успешно совершить оплату через интернет, а у кого-то это не получилось.

Как продать зарубежную недвижимость дистанционно

Продажу недвижимости, как и ее покупку, также можно провести дистанционно: для этого нужно сделать доверенность и оформить сделку у нотариуса, который также сможет оценить состояние объекта, размеры земельного участка и прочие характеристики недвижимости, которые интересуют потенциального покупателя. Другой вопрос, что это тот формат сделки, на которую согласятся не все покупатели, но всегда нужно смотреть, о какой стране идет речь и каком объекте. Например дистанционным образом хорошо продается инвестиционная недвижимость в Великобритании, при этом продавец и покупатель даже не видят друг друга, а все делается дистанционно через юристов.

Важно, чтобы в стране продажи был уполномоченный, который имеет возможность приехать в объект недвижимости, имеет право (доверенность) на все действия от имени владельца. Если продавец находит такого человека, то доверенность на него оформляется в посольстве, где есть юристы, которые помогут правильно ее составить и отправят по DHL или каким-то иным способом. Правда многие эксперты все-таки советуют подождать до лучших времен с продажей своей зарубежной недвижимости, поскольку сейчас во многих странах наблюдается слабая динамика рынка, многие находятся на дистанционном режиме работы и не всегда заинтересованы в покупке. И, скорее всего, придется продавать даже самый ликвидный в прошлом объект с существенным дисконтом.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Наталью Завалишину, директора компании Distant Property

Елену Мариничеву, вице-президента Moscow Sotheby’s International Realty

Анну Ларину, руководителя проектов департамента зарубежной недвижимости Knight Frank