Ростов-на-Дону. «Нас ждет стагнация рынка с осени до весны, затем — медленное снижение цен» - Александр Коночкин - «Новости регионов» » Строительные Решения
Свежие новости строительства » Новости регионов » Ростов-на-Дону. «Нас ждет стагнация рынка с осени до весны, затем — медленное снижение цен» - Александр Коночкин - «Новости регионов»
Ростов-на-Дону. «Нас ждет стагнация рынка с осени до весны, затем — медленное снижение цен» - Александр Коночкин - «Новости регионов»
Беседовала Татьяна Демидова Источник: ЦИАН Почему маткапитал поддерживает ветхое жилье, когда недвижимость начнет дешеветь и почему Ростов-на-Дону — самый востребованный южный город для переезда, рассказывает Александр Коночкин, директор АН «Центр недвижимости Алекс», полномочный представитель

Беседовала Татьяна Демидова
Источник: ЦИАН
Ростов-на-Дону. «Нас ждет стагнация рынка с осени до весны, затем — медленное снижение цен» - Александр Коночкин - «Новости регионов»

Почему маткапитал поддерживает ветхое жилье, когда недвижимость начнет дешеветь и почему Ростов-на-Дону — самый востребованный южный город для переезда, рассказывает Александр Коночкин, директор АН «Центр недвижимости Алекс», полномочный представитель Международного жилищного конгресса в Южном федеральном округе.

Краткое содержание интервью

В Ростове-на-Дону за год цены на «вторичку» в экономклассе выросли на 40–50%, на «первичку» — до 40%. Застройщики поднимают цены каждые два–три месяца. Если раньше однокомнатная квартира в сегменте экономкласса площадью 33 кв. м стоила 1,6–1,7 млн рублей, теперь — до 2,2–2,3 млн рублей. Цены на арендное жилье поднялись за год на 10%. «Однушку» в пятиэтажной хрущевке в спальном районе предлагают снять за 13–14 тыс. рублей.

Благодаря дешевой ипотеке и снижению ставок по банковским депозитам люди снимают деньги с банковских вкладов, покупают квартиры в новостройках, делают ремонт, сдают жилье в аренду и получают доход.

Бюджет страны не безграничен. Нельзя одной рукой поднимать ключевую ставку, а другой — раздавать деньги в виде льготных кредитов. Нас ждет стагнация рынка с осени до начала весны, затем — медленное снижение цен на недвижимость

Наибольшим спросом в городе пользуются квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой, бесплатными парковочными местами внутри ЖК. Покупатели хотят, чтобы дом находился в тихом спокойном месте, а в квартирах были высокие потолки, большие кухни и прихожие. Огромным плюсом является охраняемая территория. Коммунальные услуги стоят очень дорого, поэтому покупатели предпочитают индивидуальное отопление.

«Нельзя одной рукой поднимать ключевую ставку, а другой — раздавать льготные кредиты»

— Как изменились цены на недвижимость в Ростове-на-Дону за год?

— За год цены на вторичную недвижимость в экономклассе выросли на 40–50%, рост цен на «первичку» составил около 40%. Однокомнатная квартира в сегменте экономкласса площадью 33 кв. м стоила 1,6–1,7 млн рублей, теперь — до 2,2–2,3 млн рублей. Стоимость аренды ликвидной коммерческой недвижимости увеличилась на 40%.

Почему так выросли цены на недвижимость? У людей находились деньги на депозитах. Когда снизили процентные ставки, люди стали снимать деньги. Сегодня банки предлагают вкладывать деньги под 5–6%, хотя реальная инфляция гораздо выше. Поэтому люди снимают деньги с банковских вкладов, покупают квартиры в новостройках, делают ремонт, сдают жилье в аренду и получают доход.

Кредит на покупку жилья в новостройке удается взять под 6–7%. У нас в агентстве 60% жилья продается с привлечением ипотеки.

После продления льготной ипотеки с господдержкой такая тенденция сохранилась, но темпы покупок стали намного ниже: рынок не резиновый. Нужно принимать во внимание и позицию Центробанка. Если кредитно-денежная политика будет ужесточаться и дальше, стоимость денег увеличится — цены будут падать.

В нашей экономике остался один сегмент, который более-менее работает, — строительный сектор и смежные сегменты, в том числе производство строительных материалов. Государство это понимает и поддерживает строительство.

Но бюджет страны не безграничен. Нельзя одной рукой поднимать ключевую ставку, а другой — раздавать деньги в виде льготных кредитов. Нас ждет стагнация рынка с осени до начала весны, затем — медленное снижение цен на недвижимость. Первыми цены начнут понижать собственники, которым очень нужны деньги.

— У застройщиков сейчас — золотой период. Некоторые строительные компании, понимая, что раскупается все, пытаются экономить на качестве. Как обстоят с этим дела в Ростове-на-Дону?

— Не буду утверждать, что у нас кто-то демпингует за счет качества стройматериалов и самого строительства — мы такого не наблюдаем. Да и какой смысл? Застройщики и так поднимают цены чуть ли на каждые два-три месяца: поднялась цена на стройматериалы — девелоперы тут же повышают ценник на квартиры.

— Какие квартиры сегодня востребованы у жителей города?

— В сданных домах выбора нет. Все квартиры (за исключением лотов с площадями более 100 м) уже распроданы. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью до 30–35 кв. м, студии, двухкомнатные квартиры (до 65–70 «квадратов»).

«Ветхое дешевое жилье поддерживает материнский капитал»

— Как изменились цены на аренду в городе?

— Цены на арендное жилье выросли за год максимум процентов на 10, это очень мало. Сегодня однокомнатную квартиру в пятиэтажной «хрущевке» в спальном районе получится снять за 13–14 тыс. рублей, двухкомнатная дороже на пару тысяч рублей. Благодаря дешевой ипотеке люди часто покупают жилье в новостройках и уходят из арендованных квартир. Новостройки сдаются с муниципальным ремонтом, то есть в таких квартирах реально сразу жить.

— В Ростове-на-Дону много ветхого жилья?

— Есть. Ветхое дешевое жилье поддерживает… материнский капитал. С его помощью в городе сегодня удастся купить только комнату в коммуналке площадью 10 м.

— Какие объекты пользуются спросом на рынке коммерческой недвижимости?

— Востребованы торговые объекты со сроком окупаемости до 8–10 лет. Таких объектов очень мало, поэтому они продаются практически сразу после выхода на рынок — буквально за день-два. Неликвидные объекты (со слабым трафиком, неудачной локацией) простаивают, на них спроса нет.

— Ваша компания работает на рынке уже 25 лет. Как за это время изменились требования покупателей к жилью?

— Современные покупатели хотят большего комфорта, они предпочитают квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой. Важное значение имеют бесплатные парковочные места внутри жилого комплекса. Огромным плюсом является охраняемая территория. Так как коммунальные услуги стоят очень дорого, покупатели выбирают индивидуальное отопление.

Из-за пандемии покупатели хотят, чтобы дом находился в тихом спокойном месте, внутри кварталов, чтобы в квартирах были высокие потолки (от 2,8 м), большие кухни и прихожие. Правда, на рынке выбирать особенно не из чего — люди берут то, что есть.

«+38ºС, черешня по 90 рублей»

— Ваше агентство активно занимается межрегиональными сделками. Из каких городов люди приезжают в Ростов-на-Дону?

— Мы работаем более чем с 250 городами и населенными пунктами страны. Наш южный город славится теплым климатом, сезонными фруктами и овощами, близостью к Азовскому и Черному морям. Снега мы практически не видим. Если вдруг зимой выпадает снег, это большое событие. Сейчас в городе +38ºC. Клубника на рынке продается по 80 рублей за 1 кг, отборная черешня — по 90 рублей.

Как правило, к нам переезжают люди из северных районов, много переселенцев из Хабаровска и с Дальнего Востока. Также часто покупают жилье граждане Таджикистана и Узбекистана. В нашем городе нет проблем с трудоустройством: мегаполис активно застраивается, много производственных предприятий, более 50 учебных заведений. Поэтому среди южных городов Ростов-на-Дону наиболее востребован.

— Встречаются ли в вашей практике случаи мошенничества?

— Сейчас уже нет, не припомню. Раньше мошенники подделывали паспорта, документы на жилье. Были случаи, когда люди, стоящие на учете в психоневрологическом диспансере, продавали жилье, а потом родственники пытались признать сделку недействительной. Но чем больше компания на слуху, тем меньше у мошенников желания с ней связываться. У нас сильные юристы, стаж работы каждого из них — не менее 15 лет. Да и рынок стал более цивилизованным — сегодня не проблема проверить любое жилье.

«Чем дешевле квартира в объявлении, тем больше вероятность фейка»

— Почему вы выбрали профессию риелтора?

— Эта профессия привлекла меня еще до армии. Шел 1988 год, мне тогда было 17 лет. Я работал в обменном бюро (некоторые еще помнят такой вид услуг), помогал людям заниматься обменом квартир. Вернувшись из армии, начал заниматься риелторским бизнесом.

— Помните свою первую сделку?

— Конечно, помню! Я выменял себе комнату в коммунальной квартире, а через полтора года продал ее — наверное, раз в 20 дороже: была деноминация.

В то время, когда я пришел в профессию, объектов было очень мало: земля, дома и квартиры, построенные так называемым кровавым методом: когда люди, отработав день на своей работе, приходили на стройки и сами строили себе квартиры.

Конечно, цеха и заводы то кирпич подкидывали, то цемент. Но люди строили всё своими руками, за собственные деньги покупали стройматериалы.

Обменное бюро, куда я пришел, занималось обменом жилья. В 1993 году я открыл свой первый офис. В то время жилья катастрофически не хватало. Люди даже не обращали внимания на характеристики жилья: «Есть квартира в Ворошиловском районе? Всё, я беру, никому не продавайте!» Выражения «поторговаться по комиссии» не существовало. Какую цену риелтор назначал — такую и платили.

Потом прошла приватизация, люди начали продавать квартиры. В период с 1993 по 1998 год было все хорошо, дела шли успешно. Потом был кризис, мы его отлично запомнили, так же, как и кризис 2008-го, про 2014-й вообще не говорю. Сегодня у нашей компании шесть офисов, все они находятся в нашей собственности. Клиенты, которые когда-то покупали у нас квартиры, приводят к нам своих внуков.

Риелторский рынок — чаще всего «вторичка». Если первичный рынок государство поддерживает, то рынку вторичного жилья внимания уделяется мало.

— Как можно поддержать рынок вторичного жилья?

— Ставками, процентами, снижением порога срока оплаты подоходного налога. Теперь нельзя продавать приобретенную квартиру в течение пяти лет. Если человек решит продать квартиру раньше, он должен оплатить 13% налога. Почему? Это не совсем правильно. На мой взгляд, никаких рамок по ограничению срока продажи жилья не должно быть.

— Вы негативно отнеслись к инициативе Циан во время пандемии принимать объявления на бесплатной основе. Почему?

— Чем дешевле стоит объявление, тем будет больше фейка — так называемых заманух. Стоимость объявления должна быть достаточно серьезной. На мой взгляд, клиент должен выкупать рекламную площадь (например на месяц) и на ней менять объявления хоть каждый день. Продалась квартира из объявления — отлично, ставишь на это место другое. Нет звонков по одному объявлению? Меняешь его на другое. Позиция «я покупаю объявление на размещение одной квартиры», на мой взгляд, пагубна. Какая разница, что я продаю? Я ведь покупаю продвижение.

— Как вы проводите свободное время, чем занимаетесь?

— Мое хобби, мое увлечение, мой азарт — это работа. Моя отдушина — это семья. Мы очень любим путешествовать вместе, насыщенный ритм жизни позволяет нам это делать не чаще двух — максимум трех раз в год. Уверен, что надо жить ярко, энергично и красиво, использовать по полной каждый день, подаренный судьбой.


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

       
Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика