Грозит ли рынку новостроек Петербурга уход в стагнацию, или Что же будет с ценами? - «Новости регионов»

По данным аналитиков BN.ru, в январе темпы роста стоимости квадратного метра в новостройках Петербурга начали снижаться. А жилье эконом-класса даже подешевело. Не является ли это сигналом к тому, что платежеспособный спрос скоро иссякнет, и цены замрут на месте либо развернутся и начнут движение вниз?

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru за январь 2021 г. средняя цена предложения петербургских новостроек класса масс-маркет (без учета пригородов) выросла на 1,35%, или 1983 руб. за кв. м. И к началу февраля составила 149,2 тыс. руб. за кв. м.

Средняя цена предложения в строящихся домах класса масс-маркет по типу квартир в январе 2021 года

студии и однокомнатные – 5,5 млн руб. (+2,31%)

двухкомнатные – 9,8 млн руб. (+1,48%)

трехкомнатные – 13,3 млн руб. (+1,55%)

Структура предложения по классам жилья на первичном рынке следующая. Комфорт-класс по-прежнему занимает большую часть предложения, его доля составила 55,0% от общего количества строительных объектов. Доля эконом-класса – на уровне 7,8%, строящиеся дома бизнес-класса – это 30,2%, элит-класса – 7,1% от всего рынка.

Цена по классу жилья, руб./кв. м

Класс жилья
Декабрь 2020
Январь 2021
Изменение за месяц
Элит
315738

320202

1.41%

Бизнес
193186

198167

2.58%

Комфорт
147211

148006

0.54%

Эконом
121964

120566

-1.15%

Полный отчет об общих тенденциях на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.

Итак, по данным аналитиков BN.ru, темпы роста цен на недвижимость в январе снизились. В ноябре и декабре 2020 года на первичке средняя цена предложения увеличивалась на 4% в месяц, а в январе 2021 года всего на 1,35%. Означает ли это начало стагнации? Мы попросили ведущих застройщиков Санкт-Петербурга и области проанализировать текущую ситуацию и дать прогноз относительно цен и спроса на 2021 год.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

– Средняя стоимость квадратного метра – это индикатор, который зависит как от ценовой политики застройщика в отношении уже знакомых покупателю проектов, так и от стоимости квадратного метра в новых жилых комплексах. Если в текущем месяце в продажу выводились ЖК по ценам выше среднерыночных, то это отразится и на средних показателях. Как, например, произошло в январе в пригородной зоне – прирост цены составил +2,7% (средний ценник стремится к 100 тыс. руб. за кв. м). Обусловлено это выходом на рынок новых достаточно дорогих проектов и очередей в пригородной зоне. Цены предложения в Санкт-Петербурге также продемонстрировали положительную корректировку в +0,7%. Не стоит забывать, что чем выше был изначальный показатель цены, тем меньше будет разница в процентах. Поэтому ни о какой стагнации говорить нельзя – в прошлом году на первичном рынке отмечен рекордный рост цен, но даже с учетом таких высоких значений в январе 2021-го мы фиксируем продолжающееся удорожание метра.

По оценке консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в январе 2021 года спрос на первичном рынке соответствует среднестатистическому уровню последних лет. По сравнению с декабрем отмечено некоторое снижение количества сделок, что характерно для января и происходит ежегодно, а обусловлено новогодними праздниками.

Отметим высокую активность застройщиков по пополнению рынка новым предложением (напомним, что на конец декабря сформировался определенный дефицит предложения): за январь девелоперы открыли продажи в объектах общей площадью порядка 540 тыс. кв. м (77% в Санкт-Петербурге, 23% в пригороде).

Прогноз: в 2021 году мы ожидаем роста цен, но не такими темпами, как в 2020-м. Отметим, что новые проекты (например, вышедшие на рынок в декабре) анонсируются по текущим среднерыночным ценам, в том числе масштабные ЖК на окраинах Петербурга, на границе с областью. То есть даже подобные, более удаленные проекты не выходят на рынок с дисконтом, например, для привлечения большего объема покупателей в качестве конкурентного преимущества на старте, а напротив, отвечают общему тренду – соответствуют средней цене метра. В текущем году вектор изменения показателя цены от месяца к месяцу будет связан с динамикой покупательской активности, которая зависит от многих факторов, объемом предложения на рынке, стратегией реализации застройщиками квартир в проектах, в том числе новых стартов ЖК (например, планы продаж и цены, утвержденные банками по новым схемам эскроу), с необходимостью в ряде периодов (сезонность) дополнительного стимулирования спроса застройщиками (акции, пакетные квартиры и т. д.).

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– Замедление роста цен совсем не может считаться признаком стагнации. Цены на недвижимость в течение 2020 года выросли более чем на 30–35%. Это серьезная цифра. Рынок на фоне сокращения объема предложения, ужесточения условий работы на рынке, удорожания работ и материалов искал равновесное положение. В течение 2021 года, если не произойдет непредвиденных событий, рынок станет более спокойным и размеренным.

Интерес к покупке недвижимости остается на высоком уровне. Проблемы в экономике государства заставляют людей из регионов переезжать в крупные города, каковым является Санкт-Петербург. В городе сохраняется дефицит жилья. Мы ожидаем продолжения роста цен на жилье. По нашим прогнозам, он может составить 15–17%. Это нормальное состояние с учетом общих макроэкономических факторов.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

– Январское незначительное снижение продаж и темпов роста цен на некоторые объекты не показательно и носит традиционный сезонный характер. В компании «Л1» снижения цен не было, а рост цен – в рамках обычных 1,0–1,5% в месяц; спрос же, несмотря на естественное затишье в период новогодних праздников, даже несколько вырос. Во многом такой высокий интерес к нашим объектам объясняется их хорошей локацией и высокой готовностью. Не исключаю, что в районах массовой застройки такое снижение темпов роста цен произошло и будет продолжаться дальше. Более того, допускаю даже отрицательную динамику в подобных локациях. Что касается новостроек, расположенных в городских районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, то, учитывая сокращающееся там предложение и продленную до лета льготную ипотеку, рост цен на такие квартиры продолжится. Во всяком случае в первом полугодии.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– В январе 2021 года продажи компании «Строительный трест» составили 1,4 млрд руб., что на 9% выше прошлогоднего показателя. Такие результаты во многом стали возможны благодаря высокому спросу на квартиры в наших жилых комплексах. Помимо этого, вырос спрос на парковочные места – продажи машиномест в подземных и отдельно стоящих паркингах в первом месяце 2021 года превышают показатели января 2020 года в три раза. Ипотека с господдержкой по-прежнему остается основным драйвером спроса, поэтому итоговые цифры в первом квартале 2021 года будут немногим выше, чем средние показатели аналогичного периода 2019–2020 годов. В дальнейшем можно ожидать постепенной стабилизации первичного рынка недвижимости. Тем не менее покупательский интерес к проектам с качественной концепцией, продуманной квартирографией и насыщенной инфраструктурой, безусловно, сохранится.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:

– Когда льготную ипотеку продлили до июля 2021 года, ажиотажный спрос спал и рост цен замедлился – это случилось еще в октябре. Однако цены всё равно не стоят на месте – как минимум из-за вымывания с рынка бюджетных вариантов и повышения строительной готовности. К примеру, в одном из наших областных ЖК средняя стоимость квартиры выросла с 4,5 млн до 4,9 млн руб.

Продажи в январе в нашей компании были достаточно высокими. Мы продали всего на 3% меньше квартир, чем в январе 2020 года. Это при том, что год назад у нас в продаже было шесть объектов, а в прошлом месяце – всего три. Не стоит также забывать, что цены за год выросли на 20%. Несмотря на все эти факторы, люди активно покупают жилье.

В 2021 году «КВС» планирует пополнять предложение: в феврале мы вывели в продажу новый ЖК «Любоград», а весной планируем представить ЖК «Югтаун».

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:

– По нашим данным, средняя цена сделок на рынке масс-маркет выросла на 6% (январь 2021-го к декабрю 2020-го). По сравнению с аналогичным периодом 2019 года уровень средневзвешенной цены увеличился на 27%.

Первый месяц нового года традиционно один из самых спокойных в плане продаж. Полагаю, в марте спрос начнет подрастать – уже сейчас мы видим увеличение входящих звонков. Основным драйвером рынка остается льготная ипотека. Во втором полугодии возможно кратковременное снижение уровня спроса в связи с окончанием госпрограммы субсидирования ипотечных кредитов. Дальнейшую динамику ипотечных ставок будет определять ключевая ставка. До конца 2021 года мы ожидаем плавный рост цен в пределах инфляции.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:

– Думаю, что замедление темпов роста цен обусловлено характерным для января снижением спроса относительно более активных месяцев. Мы зафиксировали некоторое падение обращений еще в декабре: покупатели пытались принять новые реалии рынка с более высоким ценником на строящееся жилье. И если в конце 2020 года многие из них находились на этапе отрицания, то к концу января многие достигли стадии принятия, и спрос начал выравниваться.

Если говорить о продажах в нашем проекте в Выборгском районе города, то по отношению к декабрю 2020-го объем лидов снизился всего на 15%. В то же время выросло количество встреч (на 17%). Январь оказался богатым на бронирования квартир: по сравнению с декабрем количество бронирований выросло в два раза.

В январе преимущественно заключались сделки, которые уже были в работе и не успели закрыться в 2020 году. Зато вторая половина месяца оказалась довольно активной: судя по объему броней, количество сделок в феврале позволит перевыполнить план продаж.

По нашим оценкам, цены в 2021-м будут расти плавно – на 1-2% в месяц, как это было в предыдущие годы, когда рынок находился в сбалансированном состоянии. Возможна чуть большая динамика в весенний сезон, накануне завершения действия программы субсидированной ипотеки.

Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:

– Снижение активности покупателей в январе по сравнению с декабрьскими показателями считается типичным явлением. В разрезе продаж на рынке недвижимости этот месяц принято относить к низкому сезону. В рамках нашего проекта активность покупателей снизилась почти на 30% по сравнению с декабрем 2020 года, однако в процентном соотношении показатели уровня спроса не отличаются от прошлого января.

По нашим прогнозам, в первых кварталах 2021 года рост цен на строящееся жилье может составить порядка 10–15%. Однако позднее, с появлением на рынке новых лотов, цены стабилизируются. И уже к третьему кварталу показатели спроса и стоимости сбалансируются.

Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»:

– Если говорить о нашей компании, то в январе мы продолжили политику планового повышения цен. Стоимость квадратного метра пересматривалась дважды, так же как и в предыдущие месяцы. В среднем она увеличивалась на 3-4 тыс. руб. Можно ожидать, что в феврале рост цен несколько замедлится, но ни о какой стагнации говорить нельзя. Январь и февраль – это традиционно спокойные месяцы для рынка недвижимости. При этом по сравнению с январем 2020 года в текущем году мы увидели большую активность рынка, особенно на новогодних каникулах. Можно ожидать, что весной спрос снова начнет расти.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– После активного предновогоднего декабря в январе традиционно происходит затишье во всех сегментах экономики. Почти половина месяца отводится под новогодние праздники, когда на активные продажи могут рассчитывать только индустрия развлечений и общепит. Поэтому делать выводы о тенденциях на рынке недвижимости по результатам первого месяца 2021 года несколько преждевременно.

Но если сравнить показатели аналогичного периода прошлого года, то по оценкам аналитиков в Санкт-Петербурге и Ленобласти в январе 2021 года количество сделок сократилось на 17%, а выручка всего на 3%. Это вполне предсказуемо и не критично при уменьшении объема предложения по итогам 2020 года на 30% и росте цен на недвижимость на 26,4% в Петербурге и на 23,5% в области.

Надо признать, что прекращение ажиотажа закономерно. Платежеспособный спрос рано или поздно должен был себя исчерпать. В условиях экономического кризиса и сокращения реальных доходов населения потенциала для долгосрочного интенсивного увеличения объемов продаж нет даже у ликвидных проектов.

Впрочем, активный спрос второй половины 2020 года смёл с рынка самые популярные лоты в жилых комплексах с продуманной квартирографией и развитой жилой средой. При этом даже в кризис всегда остаются покупатели со стабильным финансовым доходом, готовые вложить свои средства в надежную недвижимость. Следовательно, новые энергоэффективные проекты с умными планировками, инфраструктурой в шаговой доступности и природой за окном по-прежнему будут пользоваться спросом. Девелоперам традиционно нужно лишь предугадать потребности покупателей в период реализации проектов. В ближайшее время продолжит развиваться тренд на экологичность, технологичность и многофункциональность жилых пространств.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

– В январе 2021 повышение цен на квартиры в проектах Bonava составило от 2 до 5%. При этом стоит отметить, что январь никогда не был показательным с точки зрения трендов: в начале года всегда наблюдается замедление темпов роста, связанное с традиционным спадом активности покупателей после новогодних праздников. Динамика начала года в полной мере будет понятна по результатам февраля и марта.

Пока же мы фиксируем запредельный спрос на новые очереди проекта в Красногвардейском районе, которые планируем вывести в продажу в ближайшие недели.

Что касается прогноза на 2021 год, то на рост стоимости квартир по-прежнему будут влиять переход рынка на эскроу-счета и дополнительные затраты застройщиков на привлечение проектного финансирования, удешевление национальной валюты и, как следствие, удорожание импорта и некоторых отечественных строительных материалов, поставляемых на экспорт. При этом в Петербурге сокращается качественное предложение, что также провоцирует рост цен на жилье.

Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» («Росстройинвест»):

– В январе 2021 года нами было продано такое же количество лотов, что и в январе 2020-го. Сейчас прирост цен на петербургском рынке новостроек действительно замедлился, однако это нормальная ситуация для первого месяца года, когда спрос традиционно снижается. Покупатели в длинные новогодние каникулы отдыхают и в это время почти не занимаются поиском недвижимости. Стоит также учесть, что до 80% сделок сейчас происходят с привлечением ипотеки, а банки закрыты в период праздников.

Сегодняшнюю ситуацию скорее можно охарактеризовать как стабилизацию рынка после ажиотажа последних месяцев. В конце января бронирование наших квартир было активным, и в февраль мы вошли с хорошим заделом.

С большой долей вероятности, если не случится каких-либо экономических и эпидемиологических катаклизмов, в 2021 году прирост цен будет незначительным, в пределах инфляции. Нет причин и для снижения цен. Всё больше проектов будут реализовываться по схеме эскроу. Растут цены на стройматериалы, на некоторые – весьма значительно. Всё это влияет на себестоимость строительства.