В России снизился объем досрочного погашения ипотеки - «Недвижимость»

Что выгоднее для граждан: два варианта

Россияне теряют интерес к досрочному погашению ипотеки. По данным ЦБ РФ, в первой половине 2024 года граждане погасили почти на 17% меньше жилищных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. Ипотечные заемщики предпочитают размещать свободные средства на вкладах, проценты по которым позволяют получать больше выгоды, чем досрочное погашение жилищного кредита. Насколько эффективна эта стратегия, «МК» выяснил у экспертов.

Согласно данным Банка России, в первом полугодии россияне досрочно погасили ипотеку на 787,6 млрд рублей, что на 16,8% меньше, чем в годом ранее. Одновременно в кредитных организациях наблюдается рост объема депозитов. По данным АСВ, общий объем подлежащих страхованию средств на банковских вкладах увеличился за январь — июнь 2024 года на 13,5% — до 67 909 млрд рублей, что стало максимальным показателем за последние годы. Граждан, размещающих деньги на вкладах, можно понять: когда на рынке существуют предложения депозитов с доходностью 20% и выше, погашать кредиты досрочно вроде как и невыгодно. Однако эксперты предупредили, что такая стратегия оправдана не во всех случаях: нужно смотреть на условия договора и свою процентную ставку, а также правильно считать, помня о включенных в платеж страховках.

Людмила Рокотянская, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций»:

«Ппрактика размещения денег на вклад вместо погашения жилищного кредита может быть выгодна, особенно если ипотеку вы брали по одной из льготных программ с господдержкой. Ставки по вкладам сейчас находятся на гораздо более высоких уровнях.

Допустим, у нас есть ипотека по ставке 7% годовых, а впереди еще 15 лет аннуитетных выплат. Есть свободные 100 тыс. рублей, которые можно направить на погашение ипотеки прямо сейчас и сократить тем самым ежемесячный платеж. А можно положить эти 100 тыс. на годовой вклад под 18%, и отложить тем самым погашение ипотеки на год. Во втором сценарии итоговая выгода от досрочного погашения окажется примерно на 14% выше. Если мы будем вклад пополнять ежемесячно, то выгода окажется еще более явной».

Людмила Зайченко, коммерческий директор Dogma:

«Нашими основными покупателями объектов недвижимости являются семьи с детьми, у которых есть возможность воспользоваться продуктом семейная ипотека по ставке до 6% годовых. Принимая во внимание, что максимальная сумма кредита в регионах составляет 6 млн рублей, мы провели расчет на данных цифрах и при условии, что клиент осуществит досрочное погашение кредита через месяц после оформления кредита на сумму 1 млн рублей. Сумма переплаты процентов по ипотечному кредиту за следующие 12 месяцев у него снизится на 59886 рублей, при этом, в случае если клиент положит эти деньги на вклад на те же 12 месяцев под 17% годовых с ежемесячной капитализацией процентов, то сумма его процентного дохода составит 183 703 рубля, что говорит о том, что выгода очевидна».

Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent:

«Если вы купили квартиру по льготной ипотеке, то ваша процентная ставка от 5% до 8%, а банковский депозит может давать доходности минимум в 2 раза больше. Но нужно учитывать, что начисление банковских процентов немного по-другому идет и нужно смотреть на эффективную процентную ставку, а не на ставку в ипотечном договоре. Например, если у вас ставка 10,2%, то эффективная ипотечная ставка будет около 11-11,5%. Плюс не забывайте про оплату страховки, так как в среднем это около 0,5%. Другими словами, если у вас ипотека под 10%, то банковский депозит должен быть минимум на 2%выше, чтобы была одинаковая сумма по дохода депозита и расходам (процентам) по ипотеке. Сейчас выгоднее ежемесячно по 50-100 тыс. откладывать на депозит, чем оплачивать ипотеку. И можно в данном случае открывать много депозитов на долгий срок от 1 года, а не короткие депозиты.

А вот если вы взяли сейчас ипотеку со ставкой около 20%, то выгоднее ее гасить, а не откладывать деньги на депозит. Так как депозитов со ставкой 22-24% не бывает.

Рассмотрим пример. Сейчас средний ипотечный кредит около 10 млн рублей со ставкой 10% годовых на 30 лет. Мы, конечно, говорим о кредитах, которые взяли с 2020 по 2023 года, а не сейчас. Т.е. ваш платеж будет около 90 тыс. рублей с учетом страховки, где 7 тыс. рублей будет погашение тело долга и 82 тыс. рублей — проценты банку и страховка. За год вы оплатите 984 тыс. процентов. 

Если вы заходите сделать досрочное погашение на 1 млн рублей, то долг будет 9 млн рублей и платеж будет останется такой же - 90 тыс. рублей, только теперь вы будете платить около 15 тыс. рублей тело долга и 75 тыс. рублей проценты, то есть проценты составят 900 тыс. рублей, а экономия будет всего 84 тыс. рублей за 12 мес. 

Если мы положим 1 млн рублей на депозит под 18%, то получим доход по вкладу минимум 179 тыс. рублей, что на 95 тыс. рублей больше, чем экономия от уплаченных процентов.

Если у вас семейная ипотека под 6%, то выгода вклада будет в 3 раза ощутимее, чем досрочное погашение ипотечного кредита. Но расчеты нужно каждому ипотечнику делать индивидуально в зависимости от срока ипотеки и ее ставки, условий и суммы ежегодной страховки».

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:

«Для тех, кто брал ипотечный кредит после 1 июля 2024 года и по рыночным ставкам, стратегия отказа от досрочного погашения ради размещения денег на депозитах будет куда менее эффективной. Ежемесячный платеж по таким кредитам составляет около 200 тыс. рублей, из которых только полторы тысячи пойдут в счет погашения тела кредита, а остальное – на погашение банковских процентов. В данном случае представляется лучшим вариантом погасить досрочно, так как можно существенно снизить срок кредита, а значит и размер общей переплаты по нему, или размер ежемесячного платежа до более комфортного».