Полезные советы покупателям объектов в коттеджных поселках - «Риэлторские технологии»

Приобретение дома или участка в коттеджном поселке отчасти напоминает покупку квартиры в строящемся жилом комплексе – для заключения сделки необходимо подбирать надежную компанию, взаимодействовать с девелопером и ждать завершения стройки объекта. Сегодня на рынке представлены сотни коттеджных поселков, однако далеко не во всех из них покупать участки безопасно. Мы сделали подборку советов для тех, кто планирует совершить подобное приобретение в ближайшем будущем.

Совет 1. Четко определитесь со своими желаниями и возможностями.

Необходимо составить список предпочтений в порядке убывания. Что для вас важнее? Близость озера/реки, газификация объекта, возможность быстро добраться до Петербурга, наличие объектов социальной или торговой инфраструктуры поблизости? Существует множество факторов, которые могут вас привлечь или оттолкнуть от покупки. Чтобы не купить дом, что называется, «на эмоциях», следует составить топ важных характеристик и топ негативных, которых стоит избегать (неблагоприятная экология, соседство шумной трассы или военного полигона, слишком плотная застройка поселка). Решите для себя, от чего отказаться проще, на какие уступки вы готовы пойти в случае, если участок вас устроит по остальным параметрам.

Совет 2. Проверьте статус земельного участка.

Нужно определиться, для каких целей вам нужен участок, и исходя из этого выбирать земли соответствующего назначения. Есть три основных статуса:

· ИЖС. Это земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Они находятся в пределах жилых поселений и предназначаются для возведения жилых объектов, в том числе, коттеджей. Основное преимущество ИЖС – в домах на таких землях можно прописаться. Кроме того, администрация района обязана обеспечить такие поселения объектами инфраструктуры (больницы, участковые пункты, школы, детские сады). Кроме того, построив или купив на землях ИЖС дом, вы можете рассчитывать на оформление налогового вычета. Как правило, на землях ИЖС коттеджи стоят дороже. Связано это с тем, что застройщикам приходится соблюдать строгие нормы строительства, вводить дома в эксплуатацию согласно требованиям Жилищного Кодекса.

· ДНП. Участки дачного некоммерческого партнерства. Они подходят для возведения небольших дачных домов, организации садов. Они могут относиться как к землям с/х назначения, так и к землям населенных пунктов. Цены здесь ниже, равно как и налог на такую землю. Официально вводить в эксплуатацию дома в ДНП не требуется. Прописаться в таком доме реально, но сделать это гораздо труднее, чем в случае с ИЖС. Обеспечение поселков ДНП инфраструктурой остается на усмотрение администрации. Зачастую тут нет не только больниц и школ, но и элементарных коммуникаций – электричества, газа. Могут быть проблемы с окрестными дорогами. Обустройством таких участков занимаются сами девелоперы.

· СНТ. Садовое некоммерческое товарищество. Они расположены на землях с/х назначения, тут необязательно строить дома – можно просто заниматься с/х деятельностью. Самый большой минус таких участков – здесь нельзя прописаться. Из плюсов можно выделить более низкую стоимость.

Совет 3. Внимательно проверьте документы на объект.

Даже если строительством коттеджей занимается крупная компания, проверка документов является залогом успешной покупки. В некоторых случаях для оценки документации лучше привлечь профессиональных юристов и риелторов. Среди документов, которые следует проверить:

· Правоустанавливающие документы на участок (это могут быть как договор купли-продажи, так и постановление исполнительного органа о безвозмездной передаче участка от администрации);

· Разрешение на строительство (важно, чтобы оно было действующим и оформленным по всем правилам);

· Документы о межевании, кадастровый паспорт.

Не лишним будет запросить справку из ЕГРН о наличии ареста, обременения на участок. В некоторых случаях допустима покупка неотмежеванного участка, но только в случае, если речь идет о действительно крупном девелопере, и если остальные документы в порядке (имеется право собственности на земельный массив, нет обременений).

Совет 4. Проверьте генеральный план района.

Не стоит забывать и о планах развития района. Если сейчас объект располагается в живописном лесу на берегу извилистой реки, а вокруг поют соловьи, не означает, что ситуация останется такой через год или два. Обратитесь в местную администрацию, чтобы узнать, какие градостроительные планы предусмотрены для конкретной локации. Всегда есть вероятность, что поблизости будет проложена крупная трасса, или проведут ЛЭП. В том числе оцените и статус близлежащих земель – если среди них есть участки, подходящие под производственную деятельность, велик риск, что однажды по соседству вырастет большой и дурно пахнущий завод.

Совет 5. Оцените деятельность девелопера.

На словах хорош почти каждый застройщик. Нарисовать красивый проект, создать яркие и запоминающиеся рекламные буклеты могут многие – для этого не требуется обладать знаниями в области возведения коттеджей. Важно, чтобы у компании был достаточный и, что главное, позитивный опыт деятельности в области строительства коттеджных поселков. Сегодня существует немало баз и порталов, форумов, где подробно обсуждают деятельность строительных компаний.

Нужно оценить, сколько проектов КП было реализовано компанией, случались ли по ним задержки, были ли выполнены обещания застройщика касательно инфраструктуры, остались ли довольны покупатели. Ответы на эти вопросы помогут вам принять правильное решение.

Совет 6. Не верьте обещаниям девелопера.

На предпродажном этапе застройщики нередко рассказывают о том, что в скором времени рядом заработает ж/д станция, что они сами построят в поселке школу или детский сад, организуют продуктовый магазин. Ориентируйтесь на уже существующие объекты транспортной и торгово-социальной инфраструктуры. Если застройщик выполнит обещанное – что ж, это станет приятным бонусом. Но ставить информацию, не подтвержденную документально и исходящую из уст менеджера по продажам, во главу угла не стоит.

Совет 7. Узнайте о наличии управляющей компании.

Управление коттеджным поселком – задача непростая. Это организация вывоза мусора, уборка территории, охрана поселения, поддержание дорог и коммуникаций в надлежащем состоянии, техническое обслуживание действующих систем, решение финансовых и бухгалтерских вопросов. Управление поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нем, УК должна предоставлять надлежащий уровень коммунальных услуг. Чтобы заблаговременно быть уверенным в том, что в КП будет работать грамотная и надежная УК, следует уточнить у девелопера, есть ли у них собственная организация. Если ее нет, необходимо скооперироваться с другими собственниками/покупателями и либо привлечь стороннюю компанию для управленческих работ (на правах подрядчика), либо создать собственное ТСЖ (товарищество собственников жилья). Если у застройщика есть своя УК, стоит почитать про эту организацию отзывы в интернете – зачастую «карманные» управляющие компании выполняют свои задачи не на высшем уровне, либо же требуют за свои услуги непомерно большую плату.