Переуступка: особенности и риски - «Риэлторские технологии» » Строительные Решения
Свежие новости строительства » Риэлторские технологии » Переуступка: особенности и риски - «Риэлторские технологии»
Переуступка: особенности и риски - «Риэлторские технологии»
Источник: Обзор рынка новостроек Схем легального приобретения жилой недвижимости не так много: стандартная покупка на вторичном рынке обеспечивается договором купли-продажи, приобретение жилья на «первичке» осуществляется посредством оформления долевого участия между застройщиком и покупателем. Что

Источник: Обзор рынка новостроек
Переуступка: особенности и риски - «Риэлторские технологии»

Схем легального приобретения жилой недвижимости не так много: стандартная покупка на вторичном рынке обеспечивается договором купли-продажи, приобретение жилья на «первичке» осуществляется посредством оформления долевого участия между застройщиком и покупателем. Что же касается передачи прав собственности на строящуюся квартиру между физическими лицами, она возможна только с применением договора переуступки. Система эта вполне рабочая и проверенная временем, однако, чтобы обезопасить себя при участии в такой сделке, нужно помнить о ряде нюансов.

Что такое переуступка прав простыми словами?

Переуступка прав – это смена одного дольщика на другого. Купить в строящемся объекте квартиру может практически любое дееспособное лицо, далее оно получает право распоряжаться этим активом по своему усмотрению (если ДДУ не предусмотрено иного). В том числе, дольщик может продать свой актив другому человеку. Тот автоматически заменит его в числе участников долевого строительства.

Основная особенность такой сделки – то, что предметом продажи является не готовая квартира, не право собственности на нее, а только право требования к застройщику о передаче квартиры в будущем, когда жилой объект будет достроен и введен в эксплуатацию. Также покупателю перейдут все права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто продает квартиры по переуступке?

Существует несколько стандартных «видов» продавцов-переуступщиков:

· Люди, которым срочно потребовались деньги на участие в другом проекте, на лечение, образование и т.д. – то есть, обычные граждане.

· Частные инвесторы – одним из методом заработка сегодня является покупка и продажа строящейся недвижимости. Нередко рантье вкладываются в объект на начальном этапе строительства, когда квадратный метр стоит совсем недорого, а на финальном этапе стройки, когда цены уже близки к стоимости введенного в эксплуатацию жилья, продают такие активы. Почему они делают это до сдачи? Ответ прост – чтобы избежать необходимости выплачивать подоходный налог в размере 13%, который им пришлось бы отчислить, будь квартира уже оформлена в собственность.

· Подрядчики. Не редкость, когда застройщик расплачивается с подрядными организациями не деньгами, а квартирами в реализуемом комплексе. Те, чтобы перевести результаты «натурального обмена» в деньги без сложных манипуляций, редко дожидаются сдачи объекта, и продают квартиры сразу.

· Оптовые инвесторы. Они, как и частники, зарабатывают на разнице в стоимости жилья. Только, в отличие от частных инвесторов, покупают не одну-две квартиры в объекте, а пару десятков.

Преимущества покупки по переуступке

Можно выделить несколько основных плюсов приобретения жилья по переуступке:

· Новостройка находится на финальном этапе строительства. В большинстве случаев реализовывать квартиры по переуступке начинают, когда жилой комплекс уже готовится к сдаче. Таким образом, у покупателя снижаются риски купить квартиру в проекте, который забросят на середине.

· Выгода. Стоимость квартиры по переуступке ниже, чем в уже сданном объекте. Иногда удается сэкономить на покупке до миллиона и более рублей, если речь идет о двух-, трехкомнатной квартире. Продавцы квартир по переуступкам нередко демпингуют, чтобы продать строящуюся жилплощадь скорее (особенно это заметно на самых финальных этапах возведения).

· Возможность купить квартиру в востребованном проекте. Иногда к моменту высокой готовности жилого комплекса в продаже от застройщика уже не остается достойных вариантов. В этом случае переуступка может стать настоящим спасением – с ее помощью удастся найти подходящий вариант на любом этапе.

Трудности оформления

Основные сложности при покупке квартиры по переуступке связаны с тем, что в сделке участвуют не только продавец и покупатель, но также застройщик, а иногда и банковское учреждение (если новостройка приобреталась с привлечением ипотечных средств). Иногда девелопер запрашивает денежную сумму для переоформления договора – порой эта сумма оказывается чрезмерной и делает абсолютно невыгодной сделку. В случае с ипотекой ситуация усложнится еще больше – получить согласие банка на передачу прав может оказаться весьма непростым. А получить его потребуется до подписания договора переуступки.

Почему застройщики «вставляют палки в колеса», понять нетрудно. Демпингующие «переуступщики» выставляют свои лоты на продажу по стоимости на 5-10% ниже, чем аналогичные предложения от девелопера и, тем самым, снижают выгоду последнего. Конечно, далеко не всегда переуступки способны сыграть роль в итоговых доходах застройщика (если проект масштабный, и продажи идут быстро, то несколько переуступок не скажутся негативно на выгодах строительной компании). Однако, если реализуется небольшой объект на 50-250 квартир, потеря выгоды может стать для девелопера вполне осязаемой.

Риски и методы их избежать

Иногда обилие переуступок по объекту говорит не о том, что в проект вписалось большое количество инвесторов, а том, что с новостройкой имеются проблемы. Даже на финальной стадии готовности у девелопера могут закончиться деньги на реализацию, или вдруг выяснится, что прямо под окнами нового жилого комплекса пройдет многополосная магистраль – в этих случаях дольщики бросятся продавать свои активы, пока информация не распространилась в СМИ. Риски такого рода – это не риски конкретно договора переуступки, но риски всего долевого строительства. Чтобы их избежать, необходимо тщательно изучить информацию по объекту, узнать историю его строительства, почитать отзывы в интернете не только о рассматриваемом проекте, но и застройщике в целом. Также не лишним будет посмотреть градостроительные планы района, оценить имеющиеся проблемы, почитать отчеты по геодезическим проверкам.

Еще один риск – недобросовестность продавца. Известны случаи, когда дольщики пытались передать право на квартиру, не выплатив за нее все причитающиеся средства (к примеру, когда приобретали объект в рассрочку). Итог довольно печален – дольщик, в полный мере расплатившийся с предыдущим участником долевого строительства, выяснял, что еще должен выплатить застройщику деньги по рассрочке. Ситуация эта, конечно, малореальна – при подписании договора подписывается и согласие на перевод долга, однако при очень большой степени невнимательности произойти может и такое.

Самое интересное, что при покупке объекта недвижимости по переуступке имеются все риски, сопутствующие приобретению вторичного жилья. Самый большой – признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры. В этом случае сделку могут признать недействительной. Недействительной сделка может быть признана и в случае, если о ней не был уведомлен застройщик. Также при оформлении документов необходимо выяснить, не использовался ли при покупке материнский капитал, не ущемлены ли права несовершеннолетних, состоял ли в браке продавец на момент подписания ДДУ.

Особенности проведения

Уступка прав собственности подлежит регистрации в Росреестре, равно как и договор долевого участия. Федеральный закон №214 не ставит преград для совершения такой сделки – однако, при ее осуществлении должны соблюдаться все его требования, должен уведомляться девелопер. Чтобы быть уверенным в безопасности сделки, следует убедиться, что вам передают оригинал ДДУ. Кроме того, подлинными должны быть и документы об оплате (справка от застройщика, чеки, платежные поручения и т.д.).

Фактически сделка переуступки наиболее рискованная из всех возможных, так как сочетает в себе и опасности, которые таит в себе долевое строительство, и риски взаимодействия со вторичным рынком недвижимости. Однако, такие сделки совершаются ежедневно и очень редко несут за собой негативные последствия. Главное при осуществлении сделки – внимательно изучать информацию об объекте и застройщике и оценивать безопасность сотрудничества с текущим владельцем ДДУ.


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

       
Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика