Переуступка апартаментов: основные нюансы - «Риэлторские технологии»

В последние годы многофункциональные комплексы заняли прочное место на рынке недвижимости Санки-Петербурга. Апартаменты реализуются девелоперами по договорам долевого участия, поэтому, как и в случае с классическими квартирами, до сдачи объекта дольщик имеет возможность переуступить право требования на свои квадратные метры другому лицу. Так как этот вид недвижимости несколько отличается от стандартной жилой, при покупке апартаментов по переуступке необходимо помнить о ряде нюансов.

Юридические тонкости

Сама процедура оформления договора переуступки на апартаменты мало чем отличается от составления такой документации на квартиру – как правило, подписание происходит в офисе застройщика, представитель девелопера визирует его со своей стороны (если это предусмотрено имеющимся ДДУ). Переоформление, в большинстве случаев, платное – обойдется оно приблизительно в 30-50 тысяч рублей. Если квартира приобреталась в ипотеку, вероятно, придется заплатить также и за снятие обременения (сумма может достигать 1-2 процентов от общей стоимости жилья). После того, как документ подписан, права требования должны быть зарегистрированы в Росреестре – только после этого сделка считается завершенной, и вы становитесь дольщиком в апарт-отеле.

Расчет с предыдущим покупателем может происходить по-разному – чаще всего используются аккредитив или банковская ячейка.

Подводные камни при оформлении

Есть несколько нюансов, которые стоит обсудить с продавцом «на берегу». Самое основное – заранее договориться, кто будет оплачивать комиссию за снятие обременения (если оно есть), отступные застройщику и нотариальные услуги. Способна набежать внушительная сумма, и это может стать неприятным сюрпризом для покупателя.

Риски уступки апартаментов

Процесс переуступки прав на апартаменты не трудный, однако он несет в себе довольно много рисков. Условно их можно разделить на несколько групп:

Риски приобретения в строящемся объекте. Как и любой жилой комплекс, апарт-отель может быть не достроен, его могут задержать, качество строительства может быть далеко не на высоте. Чтобы избежать проблем, нужно оценить надежность застройщика, посмотреть, сколько комплексов он сдал за последние годы, были ли среди них введенные в эксплуатацию с нарушениями сроков, имеет ли девелопер опыт работы в отельном сегменте.

Незащищенность ФЗ №214. Несмотря на то что апарт-отели строятся в соответствии с требованиями Федерального закона «О долевом строительстве», покупатели юнитов в МФК оказываются гораздо менее защищенными, чем покупатели обычных квартир. Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, дольщики номеров получают те же права, что и покупатели коммерческих помещений. В случае, если объект не будет достроен, им будет очень трудно истребовать причитающуюся компенсацию от застройщика.

Непонятное будущее апартаментов. Сейчас рассматривается законопроект, согласно которому в скором времени в апартаментах можно будет прописаться, а при желании – перевести их в жилой или нежилой фонд. Сами они будут носить статус «многофункциональное помещение» (если закон примут, соответствующий термин внесут в Жилищный Кодекс РФ). Пока же будущее МФК остается неясным, равно как и их ликвидность.

Риски покупки вторичного жилья. Так как вы приобретаете юнит у физического лица, вы сталкиваетесь со всеми опасностями приобретения квадратных метров на «вторичке». Продавца могут признать недееспособным, вы можете лишиться титула по причине возникновения претензий со стороны несовершеннолетних детей. Чтобы избежать таких проблем, следует внимательно изучить документы и не рисковать, приобретая юнит, где одним из собственников является ребенок (либо где при покупке использовался материнский капитал).

Таким образом, если покупка в строящемся ЖК сопряжена с определенными рисками, то приобретение апартаментов в стройке является еще более небезопасной процедурой. В дополнение к этому идут риски переуступки. Казалось бы, от такой сделки и вовсе лучше отказаться, однако на практике все не так страшно – переуступки совершаются часто, и в большинстве случаев все завершается успешно: покупатель регистрирует договор на себя и получает ключи после сдачи объекта без каких бы то ни было сложностей.

Без участия застройщика

Крайне важно, чтобы договор долевого участия допускал переуступку прав на объект, то есть – чтобы это было разрешено застройщиком. Если продавец избегает вашего контакта с девелопером, стоит проверить – а все ли в порядке? Для этого достаточно позвонить в строительную компанию и уточнить, возможна ли уступка прав по конкретному МФК. Заодно стоит узнать и о стоимости переоформления, и о других нюансах, если они имеются.

В каких случаях переуступка юнита оправдана?

Для покупателя номера в апарт-отеле использование договора переуступки может быть полезно, если:

- Номера в отеле давно распроданы, и это единственный шанс «заскочить в последний вагон»;

- В продаже не осталось интересующей планировки, апартаментов с видом, нужного этажа;

- Стоимость квадратного метра у застройщика дороже, чем у «переуступщика».

Сделка стандартная, но, если вы хотите быть уверены в соблюдении всех юридических норм и желаете избежать рисков, лучше обратиться в агентство недвижимости или нанять юриста для её проведения. Хорошей идеей будет провести регистрацию через нотариуса (или воспользоваться электронной регистрацией) – в условиях пандемии такой путь окажется гораздо проще и быстрее (хоть и чуть затратнее).

Пакет документов для оформления переуступки и передача денег

Как и любая другая юридическая манипуляция, переуступка прав требует подготовки документационного пакета. В частности, покупателю необходимо предоставить:

- Оригинал паспорта;

- Оригинал и копию документа об оплате государственной пошлины;

- Зарегистрированный договор долевого участия;

- Договор уступки с приложениями и изменениями (если таковые имеются);

- Согласие супруга/супруги на заключение договора;

- Согласие супруга/супруги продавца на продажу объекта;

- Согласие органов опеки и попечительства на уступку прав (в случае, если у продавца имеются несовершеннолетние дети или одним из собственников является ребенок, либо если участником долевого строительства выступает недееспособное лицо);

- Согласие застройщика на уступку прав (требуется не во всех случаях, а только если это предусмотрено ДДУ).

Если средства передаются продавцу через банковскую ячейку, забрать он их может только после получения покупателем зарегистрированных в Росреестре документов на право требования. Такая же ситуация с аккредитивом – средства остаются замороженными, пока регистрация не завершилась. Это является гарантом безопасности для покупателя. Иногда продавец предлагает скидку за передачу денег в момент подписания договора – нельзя соглашаться на такой шаг, он таит в себе опасность. Даже если продавец спешит, это не повод идти на неоправданные риски – если по какой-либо причине договор не зарегистрируют, вернуть деньги будет крайне затруднительно.