Обеление рынка: как решить проблему недобросовестных риелторов - «Риэлторские технологии»

Риелторская деятельность в России сейчас никак не регулируется государством. Отсюда возникает много проблем, связанных с оказанием посреднических услуг. На рынке недвижимости встречаются как откровенные мошенники, которых привыкли называть «черными риелторами», так и некомпетентные специалисты.

Недавно президент России Владимир Путин заявил, что поручит правительству разобраться с мошенничествами на рынке жилья — в частности, с проблемой «черных риелторов». Редакция «РБК-Недвижимости» вместе с экспертами разбирается, кто такие «черные риелторы» и как решить проблему некачественного оказания услуг.

«Черные» и «серые» риелторы

Для начала нужно определиться с понятием «черного риелтора», которое является таким же клише, как «желтая пресса» или «оборотни в погонах», говорит председатель совета партнерства Гильдии риелторов Москвы (ГРМ) Александр Мальцев.

«Риелтор — это специалист по операциям с недвижимостью, который состоит в профессиональной общественной организации, имеет квалификацию, ведет свою деятельность законно, платит налоги. «Черные риелторы» — это мошенники, которые к профессиональным риелторам никакого отношения не имеют, они целенаправленно нарушают закон (подделка документов, электронных подписей и т. д.) и лишают человека квартиры или денег», — уточнил он.

При этом мошенничество — далеко не единственная проблема, связанная с оказанием посреднических услуг. Помимо откровенных мошенников, на рынке недвижимости есть много некомпетентных специалистов. Если, например, такой риелтор не проверит все документы на квартиру или не учтет права несовершеннолетних, это, как и подделка документов аферистами, может привести к судебным тяжбам и проблемам для клиентов.

Еще одна проблема — нелегальные участники рынка. Они могут оказывать услуги в качестве риелторов, но не быть зарегистрированными как индивидуальные предприниматели, самозанятые или юрлицо. Такие специалисты не могут гарантировать покупателю качество оказания услуг, не говоря уже об уплате налогов. «В Москве за год происходит 150 тыс. сделок с недвижимостью, из них около 1–2 тыс. — мошеннические, что меньше процента. А вот сделок, которые проводятся нелегальными участниками рынка, больше в разы. С развитием интернета сейчас может назвать себя риелтором каждый. И это большая проблема», — отметил представитель Гильдии риелторов Москвы.

Вне закона

В российском законодательстве нет специального документа, который регулировал бы деятельность риелторов. Сейчас оказание риелторских услуг регулируется Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом «О защите прав потребителей». «Если речь идет о преступных действиях со стороны риелторов, то они чаще всего квалифицируются как мошенничество и наказываются лишением свободы до десяти лет», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Есть профессиональные сообщества, внутри которых существует саморегулирование. Это различные гильдии и ассоциации, например Российская и Московская гильдии риелторов. Их участники проходят аттестацию и сертификацию, а также имеют страхование ответственности. Данные об аттестации вносятся в Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости. Но и это является действием добровольным. «Более того, сами клиенты редко спрашивают риелторов о наличии у них сертификатов», — добавил Мальцев.

Работа специалистов, которые в профессиональные организации не входят, никак не регулируется. Деятельность риелторов не подлежит государственному лицензированию с 2002 года. «Из-за этого [на рынке] очень много обывателей, которые из-за отсутствия специальных знаний и опыта не могут оказать квалифицированную помощь, чем лишь вредят сделкам и профессиональному сообществу», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

По мнению экспертов, необходимость возврата к контролю за деятельностью риелторов назрела уже давно. В качестве возможного варианта решения проблемы они предлагают установить обязательное лицензирование риелторов. «Введение государственного лицензирования риелторской деятельности могло бы решить если не все проблемы, связанные с недобросовестными агентами, то хотя бы часть из них. Подобный знак качества — лицензия — свидетельствовал бы о том, что специалистам, которые им владеют, можно доверять», — считает директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Также сейчас Гильдия риелторов Москвы ведет переговоры о создании на базе Торгово-промышленной палаты Москвы московского реестра аттестованных специалистов. «В нем будут находится профессиональные участники рынка. если человек обращается к нему, то услуга будет оказана качественно», — отметил Александр Мальцев. При этом в ГРМ выступают за саморегулирование рынка — контроль профессионалами вместе с государством.

Дискуссии о принятии такого официального документа о работе риелторов ведутся не один год. В 2017 году разработан законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью», который должен урегулировать действия риелторов. Но он был отклонен. Недавно президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский заявил, что риелторская деятельность должна регулироваться в России законом, а за его неоднократное нарушение необходимо установить административную ответственность.

Мошенничество и недвижимость

Число преступлений в сфере недвижимости не становится меньше. Этому способствуют как развитие информационных технологий (цифровая подпись, электронный документооборот), так и рост числа сделок с жильем и общая экономическая ситуация в стране, когда люди пытаются сэкономить на услугах риелтора. Согласно исследованию Финансового университета (основано на статистике МВД и информации судов), число крупных мошенничеств с недвижимостью в России за пять лет выросло на треть, до 4,3 тыс. по итогам 2020 года. В целом за прошлый год было зафиксировано 7,2 тыс. мошенничеств, связанных с операциями с недвижимостью. Это на 16% больше, чем пять лет назад (6,2 тыс.). При этом до вынесения приговора в прошлом году дошло только в 964 случая, тогда как в 2005 году начитывалось 1,5 тыс. приговоров.

По словам руководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи» Регины Дыдалиной, увеличивается и число проблемных квартир, выставленных на продажу на рынке вторичного жилья. За последний год их стало на 15% больше, причем речь идет о сложных объектах, которые требуют дополнительного сопровождения. «Как правило, проблемы с такими объектами возникают у тех, кто в погоне за экономией на сопровождении сделки пытаются провести ее самостоятельно, скачав шаблон договора и других необходимых документов из интернета», — отметила она. Ущерб может измеряться как десятками тысяч рублей (например, квартира куплена с долгами), в худшем же случае покупатель может вовсе остаться без недвижимости (когда мошенники используют подставное лицо или откровенно поддельные документы).

«Наиболее частой схемой можно назвать подлог договора — риелтор может отдать на подпись совершенно иной договор, а продавец подписывает его, не читая или не вникая в смысл. Так, например, могут поступить с пенсионерами, которые думают, что подписывают договор пожизненного содержания с иждивением», — отметила Ольга Эттлер.

Еще одна схема — использование пустых квартир, в которых хозяин умер или давно не появлялся. Выписывается фальшивая доверенность на распоряжение, после чего мошенники вызывают взломщика замков и получают доступ в квартиру. Дальше подделывают иные документы и справки, а после продажи исчезают. Такой же механизм могут использовать и со съемной квартирой.