Как отразится на ценах «полульготная» ипотека? - «Аналитика рынка»

BN.ru провел опрос профессионального сообщества рынка недвижимости, чтобы выяснить, кому может помочь новая программа льготной ипотеки, существует ли вероятность дальнейшего роста цен на квартиры, стоит ли покупать жилье прямо сейчас или можно уже не торопиться.

4 июня президент России анонсировал продление программы льготной ипотеки на первичном рынке еще на один год, правда, условия ее теперь будут менее привлекательны для покупателя. С 1 июля 2021 года процентную ставку увеличат до 7% годовых, а максимальную сумму кредита, наоборот, уменьшат до 3 млн руб. Нововведение касается всех регионов.

Еще правительство собирается добавить ложку меда гражданам, имеющим маленьких детей: семейную ипотеку под 6% годовых распространят и на семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Напомним, сумма кредита по этой программе для Москвы и Санкт-Петербурга (вместе с областями) ограничена 12 млн руб., остальным регионам положено только 6 млн.

Как эти события отразятся на рынке недвижимости, комментируют профессионалы.

Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака»:

– В случае отмены льготной ипотеки ставка в этом году поднялась бы до 9–10%. Льготная ипотека, пусть и с повышенной до 7% ставкой, останется привлекательной, но, конечно, уже для гораздо меньшего количества заемщиков. С учетом резко подорожавшей в 2020 году недвижимости ограничение суммы кредитования до 3 млн руб. в Петербурге отсекает большинство потенциальных покупателей. Ввиду всех этих факторов нет причин ждать ажиотажного спроса на ипотечное кредитование, как это было в прошлом году.

Преимущественно весь активный и даже отложенный спрос уже реализован, поэтому для петербургского рынка продление льготной ипотеки под 7% не является существенным событием. Однако эта мера позволит застройщикам удерживать завышенные цены и выводить на рынок новые проекты.

Что касается распространения семейной ипотеки под 6% на семьи с одним ребенком – на мой взгляд, мера хорошая, но недостаточная. В любом случае для тех молодых семей, кто уже был настроен на решение жилищного вопроса, это станет дополнительным бонусом, что тоже неплохо.

Прогнозирование цен на недвижимость сегодня больше напоминает попытку предсказать погоду. Тем не менее, на мой взгляд, застройщики, перевыполнившие свои планы продаж, сейчас пытаются удержать текущий уровень цен с помощью различных маркетинговых акций. В ближайшее время покупателей ждет много бонусных программ и специальных предложений от строительных компаний. При этом не будем забывать, что рост стоимости строящейся недвижимости обусловлен не только высоким спросом, но и объективными факторами, приведшими к удорожанию строительства. Основной из них – рост цен на строительные материалы. Достигли ли цены на первичном рынке потолка? Думаю, всё же до конца этого года возможен рост в пределах 5–10%.

На вторичном рынке цены тем временем приостановили активный рост, а в ряде случаев уже отмечается тенденция к снижению, особенно для объектов с изначально необоснованно завышенной стоимостью. Очень часто сегодня сталкиваемся с ситуацией, когда наши клиенты, продав жилье на вторичном рынке, хотят приобрести квартиру в новостройке. Тщательно анализируем предложение, рассматриваем разные ЖК, переуступки и в итоге встречную покупку подбираем на вторичном рынке, потому что категорически не укладываемся в цены на новостройки!

Таким образом, снова приходим к выводу, что с тем уровнем цен, который сложился сегодня на петербургском рынке недвижимости, ни льготная ипотека на 3 млн руб. под 7%, ни семейная ипотека под 6% не играют решающей роли для покупателей, хоть и являются приятным бонусом. Ответ на вопрос, что делать клиентам, простой: если есть возможность, то лучше купить сейчас, потому что с большей вероятностью стоимость недвижимости в ближайшее время продолжит расти.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– В «Главстрое Санкт-Петербург» средний размер ипотечного кредита по итогам мая 2021 года составил 3,9 млн руб. Доля ипотеки с кредитным лимитом до 3 млн руб. – 18% от общего количества сделок.

Разумеется, при такой максимальной сумме кредита и рыночных ценах на квартиры в новостройках квартиры станут доступны далеко не всем. Условия еще действующей субсидированной льготной ипотеки шире, поэтому снижение спроса после 1 июля вполне вероятно.

Сегодня рынок новостроек продолжает испытывать дефицит предложения, себестоимость строительства растет – эти факторы оказывают существенное влияние на динамику цен новостроек. По нашим прогнозам, по итогам года рост средней цены может составить 10–15%.

Расширение опций семейной ипотеки, естественно, привлечет дополнительный круг покупателей, но не сможет заменить господдержку.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

– 3 млн руб. – стоимость кредита, а с учетом первоначального взноса цена квартиры, на которую можно взять этот кредит, будет выше (минимально 3,5 млн руб.). Конечно, в Петербурге речь идет о единичных проектах на окраинах города со студиями по цене 3,0–3,3 млн руб. и однушками за 3,8–4,0 млн руб. Относительно бюджетные варианты студий также представлены в масштабных проектах в удаленных от центра локациях.

Однако подчеркнем, что на рынке появляются и другие доступные инструменты для покупки жилья, помимо льготной ипотеки. Например, застройщики развивают совместные с банками ипотечные программы со ставками ниже 2%. Мы прогнозируем, что именно этот инструмент будет востребован покупателями.

Ирина Соловьева, коммерческий директор управления группы «Эталон» по Санкт-Петербургу:

– Множество жизненных сценариев ведут к покупке квартиры: создание семьи, переезд в другой регион, рождение ребенка, желание молодой пары съехать от родителей, поступление ребенка в один из петербургских вузов. Поэтому спрос на недвижимость остается стабильным.

Непосредственно продление программы льготной ипотеки с новым лимитом по кредиту окажет поддержку тем покупателям, кто желает улучшить свои жилищные условия. К примеру, в качестве первоначального взноса могут быть использованы средства от продажи имеющейся квартиры, а 3 млн кредитных средств по льготной ставке как раз позволят расширить жилплощадь с двухкомнатной квартиры до трехкомнатной.

Внушительный процент сделок на рынке первичной недвижимости приходится на тех, кто переезжает в новую квартиру уже второй или третий раз в жизни. Мы можем наблюдать это и по высокому спросу на нашу программу «Квартира в trade-in». Количество клиентов, пользующихся ее условиями, растет каждый год.

Кроме того, поддержку рынку окажет расширение условий программы семейной ипотеки для граждан, у которых родился первый ребенок после 1 января 2018 года. Множество молодых семей в качестве первого жилья приобретают квартиры-студии и однокомнатные квартиры и через несколько лет задумываются об увеличении жилплощади. Сегодня, когда мы видим балансировку цены и спроса, ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме и на рынке представлены разнообразные программы субсидирования, самое время задуматься о приобретении недвижимости.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

– Полагаю, что в ближайший год две субсидированные ипотечные программы позволят поддержать спрос и дадут возможность существенному числу домохозяйств приобрести недвижимость на более выгодных условиях, чем в рамках стандартных кредитных программ. В частности, может вырасти спрос на обновленную программу семейной ипотеки, поскольку условия по ней стали более лояльными.

Обновление условий по льготным ипотечным программам, скорее всего, не скажется на ценах строящегося жилья. Их рост уже замедляется естественным образом и вскоре может остановиться на близком к текущему уровне.

По не самым ликвидным проектам или типам квартир можно ждать даже определенных скидок со стороны застройщика. Однако надо понимать, что качественные проекты в популярных локациях дешеветь в любом случае не будут.

Я всегда рекомендую не откладывать сделку в долгий ящик, так как стоимость строящейся недвижимости растет по мере увеличения ее строительной готовности. Также в ходе реализации проекта раскупаются в первую очередь самые интересные и ликвидные квартиры, что оставляет покупателям меньше выбора в части планировок, этажей, расположения по сторонам света и т. д.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– В Санкт-Петербурге очень высок региональный спрос, поэтому говорить об удовлетворении спроса будущего пока преждевременно.

Процесс вывода новых проектов в текущем году активизировался, но всё равно этого пока мало, чтобы можно было забыть о дефиците предложения. И продолжается рост себестоимости. Всё это будет двигать цены вверх. А вторичка будет подтягиваться.

Размер кредита хотят снизить до 3 млн для всех регионов. Такая сумма сильно ограничивает петербургских покупателей. Основная доля ипотечных кредитов – это кредиты с минимальным первым взносом (15–20%), а значит, сумма кредита в 3 млн при средней стоимости квартиры 5–6 млн будет выше.

Льготная ипотека будет доступна только людям, которые приобретают небольшие недорогие квартиры. Гражданам, которые планируют приобрести более просторную недвижимость, надо всё-таки поторопиться.

Георгий Патанин, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина:

– Продление льготной ипотеки с новыми условиями приведет к тому, что заемщики будут брать кредит на то, чтобы справиться с тем повышением цен на недвижимость, которое произошло за последний год.

То есть если раньше люди с прямыми деньгами приходили и покупали квартиру, оплачивая сразу всё, то теперь эту разницу в 25–30%, которая образовалась из-за роста цен на первичном рынке, им предложат взять в кредит.

Кроме того, эта мера позволит рынку сохранить потенциал для роста. Рост цен на первичном рынке будет на уровне реальной инфляции, то есть в районе 10–15%.

Андрей Ежов, генеральный директор АН «Торговый дом недвижимости»:

– Учитывая, какой эффект произвела льготная ипотека в предыдущий период, в этот раз власти страны постарались найти баланс между поддержкой строительной отрасли и глобальным ростом цен из-за ажиотажного спроса! Возможно, такой рост кому-то и выгоден, но совершенно точно его продолжение ни к чему хорошему не приведет. Заоблачный рост цен в новостройках, который тянет за собой цены на вторичном рынке жилья, дестабилизирует рыночную экономику. Резко остановить предоставление льготной ипотеки нельзя, так как спрос рождает предложение. Упадет спрос – предложение останется невостребованным. Поэтому, чтобы рынок недвижимости новостроек не испытал шок из-за отмены льготной ипотеки, создан новый ипотечный продукт со ставкой повыше – теперь это 7% – и ограниченной суммой до 3 млн руб. Плюс в помощь семейная ипотека, которая тоже подросла до 6%!

Исходя из вышеупомянутого, становится понятным, что спрос со стороны инвесторов и желающих «подогреться» на скачке между котлованом и вводом в эксплуатацию однозначно снизится. Но за счет тех, кто действительно нуждается в жилье, в улучшении жилищных условий или смене места жительства при переезде в другой регион, спрос частично сохранится.

Ориентировочно рынок ожидает сохранение спроса на уровне 70–75% по отношению к предыдущему году, что позволит строительной отрасли адаптироваться к его снижению и замедлению роста цен. Ожидать резкого снижения цен в крупных городах не приходится.

В связи с серьезными изменениями в ФЗ-214 рынок покинули порядка 25–30% застройщиков, которые не смогли выжить в новых условиях кредитования. Этот фактор не добавит роста предложения новостроек. Конечно же, ряд крупных застройщиков очень торопились выйти с новыми предложениями в период льготной ипотеки, чтобы успеть реализовать метры в условиях ажиотажного спроса, но в дальнейшем, на мой взгляд, серьезного роста выходящих на рынок новых жилых комплексов не предвидится.

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

– Да, сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости поставила всех профессионалов в тупик, и меня в том числе.

Никто не ожидал столь продолжительного и резкого роста цен на недвижимость.

С июня 2020-го по июнь 2021 года цены выросли в среднем на 35%. Конечно, рекорд 2006 года, когда цены в долларах США выросли на 100%, не побит, но для последних 12 лет такой рост, как за последний год, безусловно является шокирующим. Тогда не было ипотеки (выдавали в долларах США под 10–15% годовых), были высокие проценты по банковским депозитам – 10–14% годовых. Но было мало новостроек. Растущий спрос весь уходил на вторичку.

Что именно сегодня поддерживает спрос, сказать сложно. Возможно, что пик уже достигнут. В мае-июне, со слов партнеров-риэлторов, количество сделок на вторичном рынке сократилось примерно на 10–15%. Цена реальной сделки и цена предложения в рекламе отличаются на те же 10–15% в меньшую сторону. Увеличился примерно на 30% срок экспозиции объектов в сравнении с ноябрем-декабрем 2020 года.

Однако на первичном рынке заметно сократилось количество предложений. И данный факт может даже при снижающемся спросе поддержать рынок. Рост количества предложения на первичке ожидается через год-два.

Новые условия льготной ипотеки будут интересны тем, у кого высокий первый взнос. Семейная ипотека тоже будет являться своего рода подпиткой спроса.

Если учитывать, что среднегодовой спрос на оба рынка, первичный и вторичный, составляет примерно 200–250 тыс. сделок в год, то уменьшение предложения на первичке перенаправит часть покупателей на вторичку, что также поддержит спрос и цены.

Многие специалисты первичного и вторичного рынка недвижимости ожидают заметное снижение спроса в июле-августе 2021 года. Что стабилизирует цены.

Начало осени покажет, куда рынок двинется дальше.