Теперь дороже. Россиян оставят без льготной ипотеки. Что будет с ценами на жилье? - «Аналитика рынка»

Через полтора месяца в России истечет срок действия программы льготной ипотеки, запущенной весной 2020-го для поддержки граждан. Дешевые жилищные кредиты стали одним из немногих плюсов пандемии, особенно для тех, кто не побоялся оформить их сразу, в период самого жесткого локдауна, когда спрос на квартиры был еще очень вялым. Спустя пару месяцев опасения относительно коронавируса заметно ослабли, и на рынке жилья начался настоящий ажиотаж. Квартиры сильно подорожали, а теперь, вероятно, вырастут и ставки по ипотеке — льготную программу если и продлят, то не во всех регионах. Банки между тем уже начали менять условия выдачи обычных, нельготных жилищных кредитов, и не в лучшую для потенциальных заемщиков сторону. Конец ипотечного лета и его неоднозначные последствия — в материале «Ленты.ру».

Ставки вверх

Весной ставки по ипотеке, по информации из открытых источников, увеличили Росбанк, банк «Юникредит», Московский индустриальный банк, Газпромбанк, банк «Открытие», Транскапиталбанк и Металлинвестбанк. По данным консалтинговой компании Frank RG, только с начала мая ипотека подорожала, помимо Сбербанка, в Азиатско-тихоокеанском банке и банке «Дом.рф» — он поднял ставки по военной ипотеке на один процентный пункт. «Банк также увеличил ставки по программам, связанным с покупкой квартиры, таунхауса или готового дома на 0,1-0,7 процентного пункта», — отмечают аналитики.

Повышение ставок по ипотеке в период майских праздников провел и Сбербанк: с 7 мая он повысил их в среднем на 0,4 процентного пункта. Изменение условий затронуло рядовые ипотечные продукты — кредиты на приобретение строящегося и готового жилья. При этом ставка по ипотеке с государственной поддержкой не изменилась. Как пояснили в банке, пересмотр условий связан с повышением ключевой ставки Центробанка: 19 марта она впервые с 2018 года была увеличена на 0,25 процентных пункта, до 4,5 процента годовых. 23 апреля ЦБ повысил ставку еще на 0,5 процентного пункта.

О скором удорожании ипотеки россиян предупреждали еще до майских. Аналитики базы недвижимости Restate.ru, например, опубликовали материал, в котором говорилось, что повышение ключевой ставки до 5 процентов ничего хорошего не предвещает. «Для рынка недвижимости это (повышение ставки — прим. «Ленты.ру») плохой знак. Ключевая ставка — это минимальный процент, под который Центробанк кредитует коммерческие банки. Иными словами, она определяет стоимость денег на определенный промежуток времени. При повышении ключевой ставки банки в свою очередь повышают проценты по кредитам и депозитам», — поясняли специалисты.

3,14 миллиона рублей составил средний чек по ипотеке в России в марте 2021 года

Эксперты портала «Русипотека» подсчитали, в период с 30 апреля по 14 мая средняя ставка по ипотеке на покупку вторичного жилья выросла на 0,13 процентного пункта, до 8,8 процента годовых. Кредиты на приобретение строящихся квартир подорожали на 0,14 процентного пункта, до 8,7 процента. Ставка рефинансирования ипотеки увеличилась на 0,1 процентного пункта, до 8,44 процента.

Партия сказала — есть

Ставки по льготной ипотеке, которая дожидается то ли скорой казни, то ли заключения в депрессивных регионах, тем временем не растут, а падают — банки и застройщики стремятся выжать максимум пользы из госпрограммы перед ее завершением. 17 мая ВТБ снизил льготную ставку до 5,8 процента (для клиентов с первоначальным взносом от 20 процентов, а при выполнении ряда дополнительных условий, ставка может быть сокращена до 5,6 процента годовых). Сбербанк за месяц до этого урезал ставку на 0,35 процентного пункта, до 5,75 процента. При субсидировании от застройщика ставка составляет от 0,1 процента годовых.

За апрель-май льготная ипотека подешевела в «Дом.рф», Росбанке, банке «Уралсиб», Газпромбанке, Московском кредитном банке, «Открытии», Россельхозбанке, Райффайзенбанке и ряде других кредитных организаций. Но, по данным ЦИАН, имеющимся в распоряжении «Ленты.ру», только четверть ипотечных кредитов выдаются в России на приобретение строящегося жилья. Все остальные займы используются для покупки «вторички», на которую льготная программа не распространяется.

«Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке должно было стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Однако по факту ситуация не изменилась. Основная масса покупателей рассматривают уже готовые объекты», — подчеркивают эксперты портала. То есть для большинства потенциальных заемщиков снижение ставок по льготной ипотеке — подарок из серии «спасибо, не надо».

Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы, подчеркивают в ЦИАН

Дареному ипотечному коню между тем активно смотрят в зубы многие участники рынка жилья, глава Центробанка Эльвира Набиуллина и сама власть, инициировавшая запуск льготной программы. «Дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен — мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья», — заявила Набиуллина в марте.

В ЦИАН подсчитали: в трети городов России с населением от 500 тысяч человек льготная ипотека уже не работает — вся выгода от низкой ставки сошла на нет из-за роста цен на жилье, наблюдавшегося в течение года (с апреля 2020-го; расчеты есть в распоряжении «Ленты.ру»). Нет смысла участвовать в госпрограмме жителям Москвы, Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону, Ярославля, Барнаула, Самары, Перми, Казани и Краснодара — во всех этих городах общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад.

Президент Владимир Путин в начале апреля поручил разобраться с ростом цен на жилье в России. Проверить обоснованность удорожания квадратных метров немедленно пообещала Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Она даже обнаружила признаки картельного сговора, из-за которого якобы и выросли ценники. Но это не помешало квартирам подорожать и в апреле: в Москве, например, средняя цена «квадрата» нового жилья достигла 255 тысяч рублей, увеличившись за месяц еще на 1,3 процента.

Американская история ужасов

Льготная ипотека не только очевидно перегрела рынок жилья, но и привела в Россию тень американского ипотечного кризиса 2007-го. О том, что в стране может возникнуть ипотечный пузырь, еще в июле 2020-го заявил заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Он отметил, что программа ипотеки с господдержкой должна оставаться исключительно антикризисной. Не в пользу злоупотребления льготами высказывались многие российские эксперты, и даже экономист Bloomberg Economics Скотт Джонсон — он предположил, что российскому правительству, возможно, стоит «что-то сделать» для предотвращения формирования «пузыря». Спустя пару месяцев госпрограмму просто продлили до июля 2021-го.

Конечно, ситуация в России не такая печальная, как была в США, где одновременно заемщики имели по пять ипотек без какой-либо проверки их платежеспособности

Кирилл Разумов

директор пресс-службы ГК «Балтийская Недвижимость»

По данным агентства «Долговой консультант» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья в России в январе-марте 2021 года вырос на 4 процента, до 7,2 миллиарда рублей. Доля проблемных кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла 8,9 процента. За три месяца она увеличилась на 0,5 п.п. — против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. «Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды», — констатируют коллекторы.

В Центробанке риск развития ипотечного кризиса отрицают, но продлевать льготную программу не хотят. Более того, в минувшем апреле стало известно, что регулятор намерен обсудить с участниками рынка ипотеки возможность ужесточения правил выдачи кредитов — банк зафиксировал некоторые признаки перегрева на ипотечном рынке и снижение качества жилищных займов.

Не надо паники

Спешить взять ипотеку до окончания льготной программы не имеет смысла, уверены эксперты. Во-первых, как уже отмечалось выше, во многих крупных городах жилье подорожало настолько, что размер ставки уже не имеет большого значения. Во-вторых, квартиры могут подешеветь в обозримом будущем, после отмены льготной ипотеки. «Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений», — уверены эксперты. Но ждать кардинального падения цен они не рекомендуют — оно возможно только при существенном росте числа новостроек в продаже.

«Для сглаживания ситуации и поддержания спроса крупные застройщики совместно с банками будут разрабатывать программы субсидирования процентных ставок», — говорится в прогнозе, подготовленном сервисом поиска жилья «Синица» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). Таким образом, льготная ипотека, по сути, никуда не денется. Но будут ли кредиты так востребованы, как в 2020-м и начале текущего года, неизвестно: за ковидный год стоимость покупки жилья слишком сильно выросла, а ставки аренды, напротив, снизились. Многие квартиросъемщики, мечтавшие о собственных квартирах, предпочтут ничего не менять.

Российский миллиардер Игорь Рыбаков полагает, что арендовать жилье, в принципе, выгоднее, чем покупать его в кредит. За последние полгода он трижды высказывался против ипотеки. Бизнесмен называл ипотечников рабами, а кредиты — петлей на шее.

«Если вы идете в ипотечный кредит, вы всю свою жизнь ставите на кон банку, — заявил Рыбаков в одном из видеороликов на своем YouTube-канале. — В этом основная проблема и недопонимание людей, что вместо свободы и маневра, которые у вас есть, вы теперь имеете одну дорожку — носить то, что вы зарабатываете, в банк. Остановитесь, это не наш выбор. Мы выбираем все и сразу, а не вот этот выбор, чтобы стать тюремной крысой».

С ним могли бы поспорить миллионы россиян, улучшивших жилищные условия благодаря ипотеке с господдержкой, но их опыт нельзя считать завершенным: большинству придется вносить ежемесячные платежи еще на протяжении 10-20 лет. Ждать массовых досрочных погашений кредитов не приходится — если только государство не расщедрится на очередную программу — поддержки тех, кто получил поддержку.