Инвестиции в недвижимость — самое выгодное и безопасное вложение - «Аналитика рынка»

Скоро наступит лето. Многие специалисты рынка недвижимости утверждают, что предстоящим летом наступит эпоха неопределённости. Ситуация на рынке недвижимости развивается не так, как это было многие годы. Практически всех его участников волнует ситуация с прекращением с 1 июля выдачи льготных ипотечных кредитов. Как это обстоятельство повлияет на рынок недвижимости? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеславу Шеянову:

- Для начала, Вячеслав Анатольевич, хотел бы вас спросить о том, какая, на ваш взгляд, ситуация сложилась на рынке недвижимости сегодня?

- Ситуация на рынке недвижимости сегодня спокойная и позитивная. Причиной этому служат несколько факторов:

Экономика. Инфляция по факту растёт быстрее, чем было предсказано специалистами. Особенно явно это видно на примере цен на бензин. А от этого, конечно же, зависит рост цен не только на жильё, но и на каждый батон хлеба, на каждый гвоздь или телевизор. Инфляция заставляет людей задуматься о том, что самая надёжная «тихая гавань» для сбережений – это недвижимость. Поэтому приобретать жильё выгоднее сейчас.

Политика. Стабильность российской политической системы, последовательность и взвешенность руководства страны во время принятия ответственных решений, а также системный подход членов правительства в анализе событий дали возможность пережить нам все пандемические ужасы с минимально возможными потерями. Это позитивно влияет на настроения участников рынка недвижимости. Люди стали охотнее покупать и продавать своё жильё, не боясь катаклизмов или кризисов.

Льготная ипотека. Точнее, неопределённость в вопросе продления/окончания льготной ипотеки в июле. Есть разные мнения о целесообразности продления льготной ипотеки. Кто-то считает, что льготную ипотеку необходимо продлевать, кто-то с этой позицией категорически не согласен. У сторонников продления есть своя логика, у противников продления — своя. Обе позиции имеют право на существование. Дискуссия по этому вопросу становится всё более жаркой. В результате покупатели, которые хотят определить срок приобретения квартиры в доме-новостройке, стали серьёзно задумываться о целесообразности покупки квартиры в ближайшее время.

Пандемия коронавируса. В течение двух-трёх месяцев в России статистика заболеваемости стала стабилизироваться, и все мы стали надеяться, что самое страшное уже позади, и скоро всё вернётся к доковидной реальности. Однако, в СМИ всё чаще стали мелькать сюжеты о третьей волне пандемии. Тем более, что в ряде стран ситуация с коронавирусом просто катастрофическая. Многие россияне с опаской смотрят на это, и не спешат брать ипотечные кредиты, опасаясь ухудшения ситуации и возможного осеннего локдауна, о котором всё чаще говорят журналисты.

Все эти факторы заставляют меня оценивать нынешнюю ситуацию на рынке столичной недвижимости как позитивную. Рынок активен во всех сегментах. Я уверен, что второе полугодие на рынке жилья будет столь же эффективным, независимо от продления или окончания льготной ипотеки в июле.

- Кстати, о рынке ипотечного кредитования. Льготная ипотека, так или иначе, заканчивается. Во всяком случае, в столице. На вторичное жилье ставки ипотечных кредитов уже начали повышаться. Как это, по вашему мнению, отразится на рынке жилья?

- Ипотечные ставки выросли на фоне повышения Центробанком ключевой ставки. К слову сказать, повышение ключевой ставки – пусть косвенный, но позитивный показатель нормального состояния экономики страны. Это сигнал Банка России, который большинство финансовых аналитиков расценивают как окончание кризисного периода в экономике страны, вызванного эпидемиологической ситуацией в первой половине 2020-го года. Поэтому повышение ипотечных ставок вслед за повышением ключевой ставки было легко спрогнозировать. Изменения ставок минимальны, и они не будут иметь сколько-нибудь значительного влияния на покупательскую активность.

- Есть мнения, что девелоперы будут меньше строить. Или меньше продавать. Или и то, и другое. Говорят, что они хотят придерживать квартиры, чтобы цены не снижать. Как Вы считаете, какую стратегию они выберут?

- Многое зависит от решений Президента и Правительства, связанных с судьбой льготной ипотеки. Большинство аналитиков рынка считают, что предстоящее в середине лета завершение программы льготного ипотечного кредитования (если оно всё же состоится) может привести к непредвиденным и необратимым последствиям. Скорее всего, покупательский спрос снизится, и на этом фоне девелоперы будут вынуждены свернуть ряд своих проектов. При этом, вырастет отложенный спрос, так как у покупателей исчезнет возможность приобрести жильё по двум причинам: повышение ставки и, проще говоря, купить на первичке будет нечего. Это может привести к резкому росту цен в конце года. И этот рост будет как минимум в полтора раза выше, чем был в 2020 году. Хотя, поживём — увидим!

- Как в ситуации неопределенности рынка ведут себя продавцы и покупатели? Поделитесь своими наблюдениями.

- Покупатели и продавцы всегда ведут себя традиционно. В этом вопросе главную роль, как всегда, играет фактор мотивации. Жилищный вопрос настигает нас не тогда, когда нам бы этого хотелось, а тогда, когда он приходит. И в этом случае сидеть и ждать «у моря погоды» не только бессмысленно, но и не выгодно. Поэтому продавцы и покупатели жилья ведут себя так, как они вели и будут вести себя всегда. Покупатель хочет купить дешевле, продавец продать дороже. Ничего нового. Мы всегда находим баланс интересов и помогаем своим клиентам решить свой жилищный вопрос с максимальной выгодой.

- В последний год люди активно инвестировали в квартиры. Особенно в новостройки. В помощь была и льготная ипотека. А что они будут делать с этими квартирами потом? Наверняка, многие пустят в продажу. И как тогда это явление отразится на рынке. Квартир больше – цены вниз?

- Законы рынка, конечно же, никто не отменял. «Спрос определяет предложение». Эта формула актуальна при любом состоянии рынка: при повышении цен, при их снижении, при стабильных ценах. Я не верю, что в ближайшее время на рынок будет выставлено рекордное количество «инвестиционных» квартир. Речь может идти о нескольких десятках квартир. Пусть даже сотнях. На состояние рынка недвижимости это никак не повлияет. В подавляющем большинстве люди покупали квартиры не с целью спекуляции, а для проживания. В крайнем случае, для ухода от инфляции. Или с целью сдачи жилья в аренду. Но это уже предмет совсем другого разговора.

- Все чаще стали писать, что вложения в недвижимость уже не стали приносить того дохода, который люди получали раньше. Вячеслав Анатольевич, согласны ли Вы с тем, что сейчас инвестировать в жилье уже нет смысла?

- Не согласен. Инвестиции в недвижимость — самое выгодное и безопасное вложение. Во всём мире всегда недвижимость - это самый привлекательный ресурс. Великий американский писатель Марк Твен полтора века назад сказал: «Покупайте землю – ведь её уже больше никто не производит!». В XXI-м веке земли больше не стало. В нашей практике был случай, когда нам пришлось 4 раза работать с одной и той же квартирой. За четверть века она подорожала в 47 раз. Несмотря на кризисы и колебания валютных курсов. Только недвижимость может принести такую прибыль. Ни драгоценности, ни валюта, ни акции не дадут такого ошеломительного результата. Скорее всего, сегодняшние вложения в недвижимость не принесут столь высоких дивидендов в короткий отрезок времени, но… на ближайшие 10 лет тренд стоимости жилья будет восходящий. Это могу гарантировать.

- И в завершении нашей беседы хотелось бы вам задать такой вопрос: в рекламе стало появляться много квартир, которые продаются с аукциона за долги или при просрочке по ипотеке. Не опасно ли покупать такие квартиры?

- Да, опасно, если это делать самостоятельно. Я бы отметил, что даже очень опасно. Главное в этом вопросе - участие профессионала. Конечно, при покупке столь сложного объекта необходимо всё досконально проверить, изучить все документы, трезво и взвешенно оценить риски. Продумать и предпринять меры предосторожности. Обращайтесь к специалисту. Тогда ваши вложения принесут вам не только прибыль, но и удовольствие.