Весеннего всплеска спроса рынок так и не дождался. Новостройки Москвы и Подмосковья в апреле-мае 2021 года - «Аналитика рынка»

Обычно март и апрель - самые «урожайные» месяцы на рынке недвижимости после ноября-декабря. Однако на этот раз весеннее оживление спроса оказалось довольно вялым, особенно за МКАД – в Новой Москве и Подмосковье. Неожиданно длинные майские выходные, естественно, только ухудшили ситуацию. Тем не менее участники рынка продолжают надеяться на ажиотаж в связи с окончанием программы льготной ипотеки.

Спрос

По итогам апреля 2021 г. рост спроса в годовом выражении побил все рекорды. Причина очевидна – в апреле прошлого года жители Москвы и Подмосковья сидели по домам на «самоизоляции» и сделки проходили только онлайн – с большим скрипом. Зато теперь можно сравнивать и радоваться. Например, на первичном рынке жилья «старой» Москвы в апреле по ДДУ было продано почти 7,3 тыс. квартир и апартаментов - на 138% больше, чем в апреле 2020-го, сообщает Est-a-Tet со ссылкой на данные Росреестра. Если считать в метрах, то в нынешнем апреле старомосковские застройщики реализовали 416,5 тыс. кв. м первичного жилья, что на 143% превышает результаты апреля 2020 г. В Новой Москве в апреле 2021 г. по ДДУ продали 2,4 тыс. квартир площадью 116 тыс. кв. м. В ДДУ спрос вырос на 155% , в метрах – на 150%.

Для того чтобы более адекватно оценить рост спроса в годовом выражении, можно сравнить апрель 2021 г. не с апрелем 2020-го, а с мартом. Тогда получится, что сделок в Москве стало больше на 30%, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука Жилья». За это надо сказать спасибо уже не карантину, а льготной ипотеке. По данным «Синицы», по итогам апреля в старых границах Москвы с помощью ипотеки было куплено порядка 62% квартир в новостройках – на 9 п.п. больше, чем годом ранее, в Новой Москве - около 71% (+17 п.п. к 2020 году), в Московской области – 73% (+12 п.п. к апрелю 2020 г).

В Подмосковье, кстати, динамика сделок в годовом разрезе отличается от московской. По информации Est-a-Tet, за апрель 2021 г. в области было продано 6,8 тыс. квартир и апартаментов площадью 312 тыс. кв. м – соответственно, на 25% и на 27% больше, чем в апреле прошлого года. Столь скромное – по сравнению с Москвой – увеличение продаж объясняется тем, что в марте прошлого года в подмосковном управлении Росреестра произошел технический сбой, и регистрация части документов, фактически поданных в марте, была перенесена на апрель, поясняет Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица». Как следствие, основной спад в связи с карантином в области произошел не в апреле, а в мае 2020 г., добавляет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

По сравнению с предыдущим месяцем - мартом 2021 г. – число сделок увеличилось лишь на первичном рынке жилья Москвы в старых границах: на 10% по количеству лотов и на 8% по объему реализованной площади. В Московской области количество сделок практически не изменилось, а в Новой Москве – упало на 8% как в по количеству лотов, так и по их суммарной площади. «Синица» приводит похожие данные: в старых границах Москвы и в Московской области число зарегистрированных ДДУ выросло на 14,8% и 4,4% соответственно, а в Новой Москве – снизилось на 7,5%.

Разницу в уровне спроса между локациями московского региона Роман Родионцев объясняет более высокой инвестиционной привлекательностью первичного рынка «старой» Москвы. А то, что на присоединенных территориях спрос падает второй месяц подряд, по мнению Шаталиной, связано со снижением объема предложения в локации до минимальных значений. «Поскольку предложение в апреле значительно пополнилось за счет старта продаж в новых корпусах, в мае мы, вероятнее всего, увидим положительную динамику спроса в Новой Москве», - считает она.

Тем не менее нельзя не отметить, что темпы роста спроса на жилье в московском регионе остаются необычно низкими для весеннего делового сезона. Если брать только жилье с официальным статусом, то относительно марта продажи новостроек в административных границах Москвы выросли в апреле на 2,1%, сообщает пресс-служба столичного управления Росреестра. Всего за месяц Росреестр зарегистрировал 8 103 договора долевого участия в строительстве жилья. В марте месячный прирост был лишь немногим выше – 3,8% к февралю. Таким образом, традиционное для рынка весеннее оживления спроса в этом году вышло очень скромным. Для сравнения: в марте прошлого года, перед карантином, месячный рост числа ДДУ составил 15,2%.

Майские праздники в 2021 г. оказались неожиданно продолжительными, что, естественно, негативно отразилось на уровне покупательской активности. «Многие отложили текущие дела и устремились кто на дачу, кто в путешествия по России. Это привело динамику обращений в компанию в первой половине мая 2021 г. к снижению на 19% относительно аналогичного периода предыдущего месяца», - рассказывает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек по продажам компании «Инком-Недвижимость».

Относительно аналогичного периода прошлого года падение оказалось ещё более глубоким (-41%), несмотря на то, что в мае 2020 г. вся страна находилась в локдауне. Причина – старт льготной ипотеки в конце апреля 2020 г. По словам Шломы, благодаря этой программе произошел резкий всплеск обращений от потенциальных покупателей. Но сделок при этом в первой половине мая 2021 г. было на 54% больше, чем годом ранее, так как в мае 2020 г. участники рынка еще с трудом оформляли сделки онлайн, особенно ипотечные.

По сравнению с первой половиной апреля 2021 г. число сделок в «Инкоме» сократилось на 25%. И не только на фоне длинных выходных, но и по причине насыщения рынка льготной ипотекой, отмечает Шлома. О том, что насыщение имеет место быть, причем не первый месяц, свидетельствует и динамика доли ипотечных сделок по итогам апреля, которую приводит «Синица». В месячном выражении доля сделок с ипотекой в «старой» Москве не изменилась, в Новой Москве - снизилась в пределах 1 п.п., в Московской области – подросла на 3 п.п.

Однако, по мнению участников рынка, тема льготной ипотеки в московском регионе еще не исчерпана. Например, спрос на новостройки ГК «Атлант» (Подмосковье) в апреле упал на 15-20% относительно пиковых мартовских показателей, в первой половине мая объем продаж примерно соответствовал трети всех апрельских сделок, однако в настоящее время «уже наблюдается активизация покупателей». «По нашим прогнозам, вторая половина мая и весь июнь будут очень активным периодом на рынке новостроек. С 1 июля может быть прекращена ипотечная госпрограмма, на этих ожиданиях многие сейчас поторопятся решить жилищный вопрос — как это было в сентябре-октябре прошлого года. На ближайшие полтора месяца мы прогнозируем скачок спроса вплоть до 150-200% к апрельскому уровню», - говорит Иван Мотохов, генеральный директор ГК «Атлант».

Цены

Цены на новостройки продолжают расти, так как уровень покупательской активности остается достаточно высоким. Этот тренд пока не переломило даже увеличение объемов строительства: по данным «Дом.рф», в Москве число метров в стройке за апрель увеличилось на 255 тыс. (+1,6%), в Подмосковье – на 119 тыс. (+1,3%). Наиболее ощутимо цены увеличились в «старой» Москве, где сосредоточен основной спрос. По данным «Азбуки Жилья», за апрель новостройки подорожали на 3,7% - до 294,9 тыс. руб. за кв. м в среднем (без учета элитной недвижимости). За год цены прибавили 31,5%. Стоимость новостроек массового сегмента, на которые, по данным «Азбуки Жилья», пришлось 55% сделок, за месяц увеличилась на 3,9%, за год – на 24,7% - до 233 870 руб. за кв. м в среднем, сообщает «Метриум». Средний бюджет покупки в старых границах Москвы, по оценке «Инкома», в апреле составил 21,7 млн руб. – на 13,6% больше, чем в марте, и на 35,9% - чем годом ранее.

В ТиНАО, где, напомним, в апреле спрос падал, ценовая динамика в разных сегментах была разнонаправленной, но в среднем новостройки подорожали на 3% за месяц и на 30,2% за год – до 180,8 тыс. руб., говорит Наталья Шаталина. В ближнем поясе Подмосковья стоимость метра на первичном рынке увеличилась на 3,4% по сравнению с мартом и на 26,8% относительно апреля прошлого года – до 146,8 тыс. руб. за кв. м.

По данным «Инкома», средний бюджет покупки в Новой Москве по итогам апреля равнялся 9,1 млн руб., что на 2,3% больше, чем в марте, и на 33,2% - чем в апреле 2020 г. В Московской области - 7,2 млн руб. (+5,9% и +46,2%).

Одновременно с ростом цен снижаются скидки. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, В «старой» и Новой Москве средний размер дисконта за месяц сократился на 1 п.п., до 4% и 3% соответственно. В Подмосковье средний размер скидок остался на мартовском уровне – 6%.

По данным «Инкома», сегодня скидки предлагаются в 20% проектов «старой» Москвы, 31% проектов в Новой, в Московской области приобрести жилье с дисконтом можно в 35% новостроек. За прошедший месяц в границах «старой» Москвы и области показатель не менялся, на присоединенных территориях - увеличился на 15 п.п.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число новостроек со скидками в «старой» Москве сократилось на 18 п.п., в Подмосковье – на 17 п.п. На присоединенных территориях дисконтов стало больше на 4 п.п.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.