Застройщики не успевают за покупателями. Новостройки Москвы и Подмосковья в феврале-марте 2021 года - «Аналитика рынка»

Льготная ипотека и низкие ставки по депозитам продолжают стимулировать спрос на новостройки. При этом предложение, вопреки надеждам властей, не увеличивается. Вместо него растут цены.

Спрос

Продажи столичных новостроек по-прежнему растут – спасибо льготной ипотеке и низким ставкам по депозитам. По данным компании «Метриум», в феврале 2021 г. на рынке новостроек «старой» Москвы было зарегистрировано 5,4 тыс. договоров долевого участия. В сравнении с предыдущим месяцем этот показатель увеличился на 47%, относительно февраля 2020 г. – на 43%. На присоединенных к столице территориях в прошлом месяце было оформлено 2,7 тыс. ДДУ. В феврале спрос на первичное жилье в Троицком и Новомосковском административных округах вырос на 76%, за 12 месяцев – на 43%.

В Московской области в феврале Росреестр оформил порядка 6,3 тыс. ДДУ, что на 44% больше, чем в январе. Прирост по сравнению с прошлым годом составил 8%.

«Это нормальная ситуация, она соответствует традиционному распределению спроса по сезонам. В январе наблюдалось замедление спроса, которое в этом году было вызвано не только длительными выходными, но и ажиотажным спросом в конце прошлого года. В феврале покупатели обычно возвращаются на рынок, в этом году оживлению спроса также поспособствовал рост предложения за счет выхода новых проектов, которое мы отмечали в январе», - комментирует статистику Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».

Основным драйвером спроса остается государственная программой льготной ипотеки, благодаря которой ставки по кредитам на покупку квартир в новостройках опустились до рекордно низких уровней, говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). По условиям программы, банки должны кредитовать покупку новостроек по ставке не выше 6,5% годовых, однако по факту средневзвешенная ставка льготной ипотеки в Москве и Московской области в конце февраля составляла 6,06%, подсчитали специалисты «Метриума», проанализировав кредитные продукты 15 крупнейших российских банков.

Напомним, субсидируемая ипотека была запущена в конце апреля прошлого года, а в феврале 2020-го средняя ставка на покупку квартир в новостройках, по данным «Дом.рф», составляла 7,81% - отсюда и увеличение спроса в годовом выражении.

Примечательно, что стоимость ипотеки на покупку первичного жилья, не отвечающего требованиям госпрограммы, практически не изменилась за год – в феврале 2020 г. такие кредиты выдавали под 7,86% годовых (-0,04% к январю 2021 г.). Однако даже в Москве большая часть ипотеки на новостройки сейчас все же выдается в рамках льготной программы. А в Подмосковье условиям льготного кредитования соответствует практически весь объем предложения.

В целом, в «старых» границах столицы 66% всех зарегистрированных в феврале ДДУ были ипотечными, подсчитал «Метриум». Относительно января текущего года доля ипотеки увеличилась на 3 п.п., в сравнении с февралем 2020 г. - на 12 п.п. В Новой Москве с привлечением ипотеки был заключен 71% сделок - на 7 п.п. больше, чем в январе, и на 10 п.п. – чем годом ранее.

На рынке новостроек Московской области доля ипотечных сделок в феврале превысила 70%, это на 6 п.п. выше, чем в январе и годом ранее, сообщает «Синица». В абсолютных значениях в феврале с использованием ипотеки было куплено на 60% больше квартир, чем в январе, и на 20% больше, чем годом ранее.

В «старой» Москве льготная ипотека прежде всего влияет на уровень продаж в масс-маркете. В агентстве недвижимости «Бон Тон» число запросов на покупку старомосковских новостроек комфорткласса в феврале увеличилось на 40% в месячном и на 50% - в годовом выражении. «Несмотря на рост цен, потребители стараются использовать действующие ставки по ипотеке в ожидании сворачивания программы льготного кредитования и возможного роста ставок после июля 2021 г.», - отмечают специалисты компании. Но все же добавляют при этом, что основной спрос на льготную ипотеку был удовлетворен еще в 2020 г.

Впрочем, бизнес-класс в феврале также не мог пожаловаться на низкую покупательскую активность. Спрос в сегменте, по оценке «Бон Тон», вырос на 60% к январю и на 40% - по сравнению с прошлым годом. В «Бон Тон» считают, что это связано с выходом большого количества качественных проектов в престижных локациях и с высоким уровнем отложенного спроса. Недостаток такого предложения наблюдался с 2018 г., поэтому новые проекты демонстрируют повышенный интерес уже на стадии закрытых продаж.

Скорее всего, весомый вклад в продажи высокобюджетных новостроек внесли инвесторы. В условиях низкой доходность банковских депозитов и неблагоприятной экономической конъюнктуры покупка недвижимости остается надежным способом сохранения капитала, отмечает Надежда Коркка.

В целом, покупательская активность на рынке новостроек московского региона пока остается высокой. В «Бон Тон» уровень потенциального спроса (число обращений) на новостройки «старой» Москве в среднем по рынку вырос в феврале на 65% по сравнению с предыдущим месяцем и на 40% относительно того же период прошлого года. В Новой Москве - соответственно на 85% и 40%. В «Азбуке Жилья», по словам руководителя департамента консалтинга и аналитики агентства Ярослава Дарусенкова, количество обращений за месяц увеличилось на 10%, за год – на 56%.

Однако некоторые крупные агентства уже ощущают снижение интереса к новостройкам в связи с вымыванием спроса во время прошлогоднего ажиотажа. Например, в «Инкоме» спрос в феврале на 5% превысил показатель января 2021 г., но он был на 7% ниже, чем в феврале 2020 г. Число сделок уменьшилось на 12% по отношению к уровню января 2021 г. и на 20% уступает статистике февраля 2020 г. По итогам первой недели марта 2021 г. уровень спроса оказался на 11% ниже, чем за аналогичный период предыдущего месяца, и на 6% уступил показателю первой недели марта 2020 г. По количеству сделок первая неделя февраля и первая неделя марта 2021 г. были равны, но на 12% ниже аналогичного периода в марте прошлого года.

«В конце 2020 г. спрос был чрезвычайно высоким и, как следствие, начало этого года показывает слабые результаты. 2021 г. ожидается спокойным, без скачков спроса, как это было в прошлом году. Но если правительство объявит о предстоящем завершении программы льготной ипотеки, то спрос резко увеличится на 50-60%, но после будет долгий период стагнации», - считает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость».

Цены

На фоне увеличения спроса растут и цены на новостройки. Согласно подсчетам компании «Бон Тон», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке жилья «старой» Москвы по итогам февраля составила 308, 6 тыс. руб., средняя цена квартиры в предложении - 20,5 млн руб. По сравнению с январем метр подорожал на 6,3%, относительно февраля 2020 г. – на 28,7%. Квартира – на 7,4% и 25,3% соответственно. В комфортклассе кв. м стоит в среднем 220,8 тыс. руб. (+2,4% к январю 2021 г., +21% к февраля 2020 г.) при средней цене квартиры 12,2 млн руб. (+2,8% и +12%). В бизнес-классе – 316 тыс. руб. (+1,2% и +24%) и 23,2 млн руб. (+19,5% за год).

«Причинами роста цен является не только рост спроса, но и уровня стартовых цен во всех классах и рост стадии строительной готовности проектов», - комментируют специалисты АН «Бон Тон».

В Новой Москве метр в феврале стоил в среднем 177,2 тыс. руб., что на 1,3% больше, чем месяц назад, и на 33,1% - чем год назад. Среднестатистическая квартира в новомосковской новостройке подорожала на 2,2% за месяц и на 22% за год – до 8,9 млн руб.

В Московской области цены в феврале также росли во всех сегментах. По данным «Синицы», на первичном рынке ближнего пояса Подмосковья квадратный метр по итогам февраля стоил 137,8 тыс. руб. По сравнению с январем 2021 г. средневзвешенная цена выросла на 2,3%, за год - на 26,1%.

Из-за роста цен предложения увеличиваются и бюджеты сделок:

Класс
фев.21 млн руб.

фев. 2021 к янв. 2021 %

фев. 2021 к фев. 2020 %

янв.21 млн руб.

фев.20 млн руб.

Эконом
9.01
6.6%
3.6%
8.45
8.70

Комфорт
11.82
6.6%
14.9%
11.09
10.29

Бизнес
19.49
12.2%
39.3%
17.36
13.99

Источник: «Азбука Жилья» на основе данных Росреестра о заключенных ДДУ и оценки стоимости реализованных лотов (квартир и апартаментов)

«Причина повышения стоимости заключается в нарастающем дефиците предложения. Так, в феврале объем экспозиции массового сегмента (в «старой» Москве – прим ред.) уменьшился на 9% и составил 11,9 тыс. квартир. Надо сказать, что в первой половине текущего года мы ожидаем активизацию девелоперов, обусловленную стремлением вывести на рынок новые проекты до завершения программа льготной ипотеки, которое запланировано на июль 2021 г.», - говорит Надежда Коркка.

По данным департамента аналитики сервиса «Синица», по итогам февраля 2021 г. совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 1,734 млн кв. м (без учета элитных объектов), что ниже зафиксированных минимумов в первом полугодии 2016 г., когда на рынке экспонировалось 1,8 млн кв. м жилья. По сравнению с январем 2020 г. объемы предложения сократились на 3,5%.

В ТиНАО, по данным ГК «А101», на первичном рынке в феврале продавалось 422 тыс. кв. м жилья - на 10% меньше, чем в январе 2021 года, и на 5% - чем в феврале 2020-го.

По мнению специалистов «Метриума», помимо высокого спроса, снижение объемов предложения объясняется тем, что застройщики после перехода на проектное финансирование стали выставлять меньше квартир в продажу в расчете на один проект. Напомним, раньше сокращение объемов предложения и, как следствие, продаж, могло остановить стройку, а теперь весь процесс финансирует банк, поэтому девелоперы могут сосредоточиться на поддержании высокого уровня цен в проекте.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.