Вячеслав Шеянов: «Рост цен на жилье продолжится и в начале 2021 года» - «Аналитика рынка»

Год 2020 был непростым для всей экономики России. Пострадал, наряду с другими отраслями, от кризиса и пандемии и рынок недвижимости. Но он жил, жив и будет жить! Так говорят практически все участники рынка недвижимости. Но это в целом. А как конкретно чувствуют себя компании, которые помогают людям решать их жилищные проблемы? Этот вопрос я задаю генеральному директору АН «Триумфальная арка» Вячеславу Шеянову.

- Вячеслав Анатольевич! Много пишут о том, что год уходящий для рынка недвижимости был непростым. А каким конкретно он стал для Вашего агентства недвижимости?

- В последнее время во многих публикациях можно найти информацию о том, что год был ужасным, пандемия привела к катастрофическим последствиям в экономике, и т. д., и т. п. По телевизору мы часто слышим завывания гостей разнообразных ток-шоу на тему «Всё плохо, а будет ещё хуже…». Я категорически не согласен с этими настроениями. Да. Нужно признать, что 2020-й год – один из самых сложных за всю историю рынка недвижимости. В этом году было очень тяжело. Порой подступало отчаяние. И сейчас нелегко. Мы понимаем, что последствия этого ужасного заболевания будут сказываться достаточно долгое время.

Множество людей очень тяжело перенесли это заболевание. Многие ещё переболеют. Горечь утраты близких никуда не ушла.

Однако, мне хочется рассказать совсем о другом. Ситуация с коронавирусом заставила нас по-новому взглянуть на привычные факты и явления. Весенние ограничения и вторая волна пандемии заставили нас искать новые пути развития. Есть древняя китайская мудрость: «Кризис – время для умных». Кризис — это точка роста и время новых возможностей. В китайском языке слово кризис - 危机 (ВэйЦзи) - состоит из 2-х иероглифов. Первый иероглиф «Вэй» - означает «опасное время», второй «Цзи» - «время возможностей». Весной, когда пандемия начала набирать обороты и вся страна ушла на карантин, мы приняли решение о реформировании нашего бизнеса. Наша компания использовала этот сложный период, чтобы не упустить шанс вывести агентство на новый качественный уровень. Нужно было срочно перестроить методики и подходы. Пришлось вносить коррективы в программу обучения молодёжи и в программу повышения уровня квалификации опытных сотрудников. Мы усовершенствовали наши принципы бизнес-планирования. Мы обновили состав и содержание своей риэлторской услуги. Увеличили рентабельность нашей профессиональной деятельности, снизили издержки. Оптимизировали структуру работы всех подразделений компании. Это позволило с достоинством пройти все ужасы ограничений. Мы видим, что многие коллеги не смогли пройти эти испытания, и вынуждены были «сойти с дистанции». Ну что ж. На рынке остаются только сильнейшие игроки. Так устроен мир.

- Правда ли, что благодаря льготной ипотеке год 2020 по количеству сделок не уступает предыдущему?

- Я бы не стал утверждать, что причиной высокой активности рынка недвижимости в этом году является лишь льготная ипотека в сегменте новостроек. Есть и другие факторы, которые повлияли на увеличение скорости принятия решений покупателями. Это выборы Президента в США в начале ноября и дальнейшая свистопляска вокруг этого события; волатильность курсов иностранных валют; особенности развития рынка энергоносителей (колебания цен на нефть и газ, ситуация вокруг «Северного потока-2»); международная обстановка в Ближнем Зарубежье (военные действия в Нагорном Карабахе, беспорядки и смена власти в Киргизии, выборы и последующие события в Белоруссии); и, конечно же, вторая волна пандемии и ожидания ужесточения ограничений. В связи с ограничительными мерами, введёнными руководством РФ, поток гастарбайтеров, занятых в процессе строительства, снизился в разы. Зарплаты рабочих увеличились, стройматериалы подорожали, поэтому цены на новостройки стали расти ощутимо быстрее. «Вторичка» вынуждена дорожать вслед за «первичкой». Это закон рыночной экономики.

- Аналитики считают, что более половины жилья покупают в ипотеку. Вы согласны с такими оценками?

- Приведу официальную статистику, опубликованную на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) https://rosreestr.gov.ru/site/ . По сведениям Росреестра, ипотеку или материнский капитал при покупке жилья используют 45 процентов покупателей, остальные покупают квартиры на собственные средства. Кроме того, хочу обратить внимание читателей на другие любопытные цифры, опубликованные в открытых источниках. За год количество иногородних покупателей жилья в московских новостройках выросло на 25 процентов. С чем это связано? Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры.

- Осенью заметно увеличился спрос на квартиры. Особенно на ликвидные. А цены тоже возросли? Каким Вы видите соотношение спроса и предложения? Пишут, что спрос намного выше. Вы согласны?

- Мы наблюдаем явления, которые абсолютно чётко подтверждают законы рыночной экономики. В частности, закон «спроса и предложения». Этот закон был открыт и сформулирован много веков назад, его действие распространяется на экономику любой страны в любую эпоху. То, что мы сегодня наблюдаем на рынке столичной недвижимости, чётко вписывается в положения древнего закона. Повышенный спрос привёл к значительному росту цен. Мнения аналитиков разделились в оценке цифр. На разных сайтах аналитики публикуют свои оценки роста цен на московскую недвижимость в диапазоне от 10-ти до 20-ти % за год. Мне кажется, что 20-топроцентный барьер был пройден в начале осени, а рост цен продолжается.

- Говорят, что всё чаще стали возникать ситуации, когда продавцы готовы продавать квартиры тем, кто больше заплатит. И даже, несмотря на то, что покупатель уже внёс аванс. Вы согласны?

- В нашем агентстве описанная Вами ситуация неприемлема и недопустима. Для нашей компании вопрос репутации более важен, чем сиюминутная прибыль, которую можно извлечь, используя изменения уровня спроса и предложения. Мы не пользуемся этими грязными приёмами. За 24 года успешной работы на рынке мы никогда не ставили покупателей квартир в ситуацию ультиматума накануне сделки: «Покупай квартиру по завышенной цене или проваливай!». Про такие случаи мы слышали, но себе такого рода «финты» не позволяем. Репутация дороже.

- Каковы, по Вашему мнению, перспективы рынка на весну 21 года? И какие советы Вы могли бы дать продавцам и покупателям.

- Делать прогнозы – неблагодарное занятие. Тем более, в нынешней сложной обстановке это занятие вдвойне неблагодарное. Сложно говорить о развитии ситуации на рынке недвижимости в целом, но есть определённые мысли, которые я готов озвучить.

Мы вынуждены забыть о сезонных колебаниях рынка недвижимости. По крайней мере, до возвращения в нашу жизнь понятия «сезон отпусков».Факторы, которые сегодня определяют восходящий тренд, продолжают влиять на рынок, и в первой половине следующего года, скорее всего, рынок будет активным. Цены будут расти. Не готов прогнозировать, сколь долго это продлится. И не смогу сказать, насколько цены вырастут. Но тренд на рост цен продолжится. Уверен, что наибольшим спросом также будут пользоваться дешёвые однокомнатные квартиры, так как финансовое положение большинства россиян, измученных ограничительными мерами, за 2020-й год стало хуже.Что касается уровня ипотечных ставок, могу предположить, что большинство банков, скорее всего, в 2021-м году не станут повышать ипотечные ставки. По крайней мере, до окончания срока действия льготных условий, объявленных руководством России.

Теперь о самом важном. Жилищный вопрос был, есть и будет важнейшим в жизни россиян. И решать его необходимо тогда, когда он возник. Мой совет прост и понятен. Нельзя ждать «у моря погоды». Как только возникнет вопрос: «Как мне улучшить качество жизни моей семьи?», нужно тут же позвонить или написать опытному риэлтору из солидной компании с безупречной репутацией. Консультация бесплатна, а перспективы могут быть огромными.