Налог при продаже недвижимости: когда заблуждаться вредно - «Дайджест»

При продаже любой недвижимости продавец всегда получает доход, с которого обязан платить налог. Законным образом налог можно уменьшить или вовсе не платить. Но увы, бывает и так, что в силу незнания или непонимания законов продавец допускает ошибку, которая обходится ему в немалые деньги.

ДОСРОЧНАЯ ПРОДАЖА
Продав квартиру, придется заплатить налог – тут ничего не попишешь. Как известно, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в России немаленький – 13% для налоговых резидентов и 30% для нерезидентов. Но при этом существуют и законные способы уменьшения налога при продаже недвижимости, иногда и до ноля.

Первым делом надо учесть, сколько времени квартира была у вас в собственности. Налоговый кодекс России (НК РФ) устанавливает «минимальный предельный срок владения». Он указан в пунктах 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ и составляет в большинстве случаев пять лет, а в ряде исключений (в частности, при продаже единственного или унаследованного жилья) – три года. Указанный срок прошел? Отлично: налог при продаже недвижимости платить не нужно, причем даже в подаче налоговой декларации (3-НДФЛ) нет необходимости.

Как определяется срок владения недвижимостью?

– С момента государственной регистрации перехода права собственности

– При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя)

– При покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи

– При покупке жилья в новостройке исчисление срока владения происходит с даты полной оплаты ДДУ

Срок еще не прошел? Смотрим пункт 2 статьи 220 НК РФ, где регламентировано право на имущественный налоговый вычет. Вариантов предлагается два – уменьшить налогооблагаемый доход на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости. Выбирает один из двух вариантов сам налогоплательщик: как ему выгоднее.

И еще одна вводная. Любой налоговый вычет складывается из дохода. А что конкретно считается доходом? Налогооблагаемая база – это цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи (ДКП). Есть и нюансы: она должна быть не меньше 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Если ваша цена продажи ниже, то за налогооблагаемую базу государство возьмет более высокий показатель. Такая вот защита от желающих «продать» шикарную квартиру в центре Петербурга за миллион рублей, чтобы не платить налогов.

ДВА ВАРИАНТА

Почему именно «за миллион»? А это и есть размер предоставляемого налогового вычета при первом варианте. Читаем пункт 2.1 статьи 220 НК РФ: с дохода, то есть от налогооблагаемой базы, можно отнять 1 млн руб. Если продаваемая недвижимость (к примеру, комната в коммуналке) стоит не больше этого самого миллиона, то и налога не будет ни копейки. Правда, всё равно придется писать заявление на вычет и подавать нулевую 3-НДФЛ. Но это, согласитесь, хлопоты даже приятные.

«Имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей». Ст. 220 НК РФ

А что при втором варианте (пункт 2.2 статьи 220 НК РФ)? От налогооблагаемой базы, то есть от дохода, можно отнять расходы по приобретению квартиры. Разумеется, при условии, что все эти расходы имелись и их можно документально подтвердить. Тогда налог будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи. Этот вариант уместнее использовать, если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости). Но опять же, повторимся, чтобы налог не платить совсем, надо будет документально доказать, что никакого дохода вы не получили.

КОГДА ЗАПУТАЛСЯ В РАСХОДАХ
Конкретных ошибок в применении законных налоговых льгот/вычетов для продавца бывает немало. Рассмотрим одну из самых распространенных – ее иногда допускают и люди, читавшие приведенные выше статьи НК РФ, но невнимательно. Как показывает реальная практика, примерный ход рассуждений у них такой: «Я же не лишнюю квартиру продаю: у меня встречная покупка. И я покупаю квартиру дороже – в другой локации и побольше. То есть у меня не только нет прибыли, но я еще и добавлю приличную сумму. Так что и налога у меня никакого не будет. Ура!»

Логично? Вроде бы да… Продал квартиру за 10 млн – купил за 14 млн руб. О какой прибыли тут речь? Одни убытки получаются. Но вот закончился год (в том числе налоговый), закончился апрель следующего (срок подачи 3-НДФЛ), и продавцу неожиданно прилетает из налоговой инспекции «просьба» зайти для выяснения, по каким причинам он не заплатил вовремя 1,17 млн руб., которые ему насчитали.

Так в чем же подвох? А дело в том, что продавец продал один объект недвижимости, а купил другой. Продажа одной квартиры – сама по себе, покупка другой – сама по себе. Это два разных юридических действия. И расходы нужно подсчитывать не какие вздумается, а только те, которые были по приобретению той же квартиры, которая и была продана.

Может быть, для кармана продавца, сразу ставшего покупателем (бывает, что два ДКП подписываются в один день и даже одной авторучкой за одним столом), никакого дохода/прибыли нет. Но вот для государства, представленного в данном случае налоговой инспекцией, – налицо. Получили доход – извольте заплатить с него налог.

ПЛАТЯТ ВСЕ

«Народных» заблуждений, связанных с незнанием или неправильным пониманием нюансов налогового законодательства, очень много. К примеру, не нужно забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья.

Вот, в заключение, еще одно из самых популярных заблуждений: «Пенсионеры налогов не платят». Платят, еще как платят! Не платят пенсионеры только с пенсии (она не считается доходом) и ежегодный имущественный налог при владении жилой недвижимостью. Причем только с одной квартиры: если их несколько, то налог можно не платить только за одну – по выбору, а за все остальные, сколько бы их ни было, имущественный налог придется платить. Налог же на доходы физлиц, при продаже недвижимости (если минимальный предельный срок владения не прошел и вычет «не помог»), платят и пенсионеры, и малые дети (за них это делают «законные представители»). И все-все-все, кто получил доход. Поэтому выясняйте всё заранее, будьте аккуратны и внимательны!