Доходные дома и апарт-отели: а есть ли связь? - «Дайджест»

Сегодня все чаще можно встретить такой вид недвижимости как апарт-отели и многофункциональные комплексы. Казалось бы – это абсолютно новый сегмент, однако, если углубиться в историю, станет понятно, что у него есть более глубокие корни.

Апарт-отели как современный тренд

Покупка квартиры в новостройке далеко не всегда подходит для успешного инвестирования – есть проекты, которые заточены именно под долгосрочное проживание и на семейного покупателя. Конечно, такие объекты могут расти в цене, их можно сдавать в аренду на длительный срок, но способов заработать на такой квартире значительно меньше, чем на номере в отеле или апартаментах в соответствующем комплексе. Разберемся, почему.

Апарт-отели являются объектом, изначально созданным под вложения – единицы приобретают в МФК юниты для собственного проживания. Связано это с высокими расходами на содержание номера (увеличенный размер коммунальных платежей, сборы на предоставление дополнительных услуг) и внушительным налогом. Вместе с тем, если номер сдается в аренду, такие расходы быстро окупаются, а собственник получает возможность заработать. Как правило, доходность объекта высокая – полностью возвратить средства, потраченные на приобретение, реально за 5-10 лет (в зависимости от конкретного объекта и умения владельца грамотно реализовывать сдачу в аренду). Более того, даже если собственник не планирует заниматься управлением объектом самостоятельно, монетизация юнита будет происходить не менее быстро и успешно – УК апарт-отеля возьмет на себя все заботы, связанные с управлением. Займется подготовкой номера, его обустройством, своевременным ремонтом и обслуживанием, рекламой, поиском арендаторов и бухгалтерией. Владельцу останется лишь получать доход на карту.

Существует несколько стандартных доходных программ, которые предлагают девелоперы – чаще всего это «стабильный доход», который предполагает зачисление равных выплат ежемесячно или ежеквартально (вне зависимости от заселяемости отеля), и «высокий доход». Во втором случае собственник несет такие же риски, как и УК – он получает сумму в строгой зависимости от того, сколько раз его апартаменты были сданы. При передаче прав УК подписывается партнерский договор.

Интересно, что сдавать «номера» и «комнаты» было принято в Петербурге еще два столетия назад.

История доходных домов Петербурга

В середине XIX века население столицы Российской Империи стало стремительно расти – сюда съезжались рабочие, крестьяне, желавшие изменить свою судьбу. Всем им требовалось жилье. Рынка недвижимости (в современном понимании) в то время не существовало – нельзя было выставить квартиру на продажу. Однако, сдать комнаты внаем было вполне реально. Быстро сориентировавшиеся в ситуации домовладельцы стали увеличивать свои имущественные активы, извлекая из них максимальную выгоду.

Единственным шансом сдавать комнаты было строительство целого дома, поделенного на небольшие апартаменты с набором базовых для того времени удобств. Для этого «инвесторы» покупали земельные участки в наиболее благоприятных для приезжих локациях и возводили здесь постройки. Примечательно, что во времена Царской России было не принято строить однотипное жилье, поэтому каждый дом, который был спроектирован и реализован для извлечения прибыли, отличался яркой архитектурой. Подобные дома получили название доходных, за менее чем столетие их появилось несколько сотен – большинство из них мы имеем счастье лицезреть и сегодня. По сути, доходные дома во многом сформировали облик Санкт-Петербурга – они строились в самых разных стилях, от неоклассицизма до северного модерна, от псевдорусского стиля до ар-деко. Именно благодаря доходным домам в Северной столице сегодня можно встретить так много дворов-колодцев – они являются неотъемлемой частью такого типа домостроительства.

Темпы строительства зданий были очень высокими – к примеру, четырехэтажный доходный дом Жукова на Садовой улице был возведен всего за 50 дней. По сравнению со скоростью стройки сегодняшних объектов это кажется просто немыслимым.

Некоторые арендодатели не занимались строительством – они выкупали уже готовые особняки и переделывали их под сдачу. Часто особняки надстраивались служебными этажами, которые также сдавались в аренду, но уже по более низкой цене – в связи с этим в Петербурге так много старинных домов, где на первых двух-трех этажах высокие потолки, а на следующих – низкие. Чтобы дома не уходили ввысь так стремительно и не перегораживали обзор из соседних зданий, в 1844 году было принято решение о предельно допустимой высоте домов – она ровнялась 23,1 м. Регламент действовал до 1910-го года. В одном доходном доме проживало от 50 до 500 человек, все они платили ренту и городские сборы, а вопросами благоустройства занимался владелец здания.

Сходства и различия доходных домов и апарт-отелей

Однозначно, между этими видами объектов есть немало сходств – их строили ради получения прибыли. Порой инвесторы объединяли усилия, чтобы реализовать доходный проект. Сегодня покупатели также вкладываются в строительство отеля, чтобы затем получать с него прибыль. Еще один схожий момент – повышенное количество удобств и улучшенная инфраструктура: в современных комплексах это наличие ресторанов, коворкинг-зон, фитнес-центров, а в дореволюционном Петербурге делали коммуникации, устраивали кухонные зоны, строили печи. Были и такие домовладения, где были детские сады, кинозалы, читальни – впрочем, такие появились уже в конце эпохи доходных домов – в начале ХХ века.

Что касается отличий, они связаны с визуальными характеристиками. Далеко не все современные объекты отличаются красивой и яркой архитектурой – часто их строят по типовым проектам. Во времена доходных домов основополагающей идеей было формирование особой петербургской атмосферы. Для проектировки и строительства привлекались именитые архитекторы – Лидваль, Постельс, Претро, Щуко и другие. Если бы современные девелоперы чуть больше внимания уделяли архитектуре (и не забывали о концепции низкоэтажного строительства, которой пользовались строители до 1910 года), город развивался бы по более привлекательному урбанистическому вектору.

Сегодня среди достойных апарт-отелей, идея которых – не только погоня за выгодой, но и создание эстетически-притягательного жилого объекта, можно выделить Docklands, «Avenue Apart на Малом», «Loft на Среднем», «Дом Балле» и ряд других. Приобрести юнит в одном из них можно как с последующим заключением партнерского договора с УК, так и под собственное использование. Большая часть указанных МФК передаются покупателям с чистовой отделкой помещений и меблировкой. После получения ключей собственник может сразу же сдать свой объект в аренду.