Какие законы повлияют на рынок недвижимости в 2021 году? - «Дайджест»

В 2021 году в России начали действовать поправки, серьезно меняющие жизнь покупателей, продавцов и владельцев недвижимости. Нововведения, утвержденные федеральным правительством, касаются налогоплательщиков, застройщиков и жильцов многоквартирных домов. GiperNN собрал для вас ключевую информацию об изменениях, которые затронут всех, кто владеет или хотя бы пользуется недвижимым имуществом.

Комплексное развитие территорий

Российским регионам разрешили утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов. Собственники помещений в МКД наделяются правом голосовать за включение их жилья в такие программы: для внесения дома в список требуется принятие соответствующего решения двумя третями собственников жилья. Форму компенсации за квартиру будет определять собственник, он получит возможность выбрать денежное возмещение или равнозначную недвижимость.

Под так называемую всероссийскую реновацию смогут попасть аварийные или подлежащие сносу либо реконструкции дома, а также следующие объекты:

- с определенным износом крыши, стен или фундамента;

- в которых стоимость капремонта превышает определенную сумму;

- построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам;

- находящиеся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;

- без централизованной системы инженерно-технического обеспечения;

- частные дома с согласия собственников.

В 2021 году программа будет запущена в тестовом режиме на территории 12–15 краев и областей. С ее помощью законотворцы намерены ускорить расселение ветхого и аварийного фонда. Так, благодаря единому механизму комплексного развития территорий (КРТ) можно будет расселить старые дома, на которые не хватало бюджетных средств. Решить проблему планируется путем привлечения инвесторов через аукционы или конкурсы.

Единый заказчик в сфере строительства

1 февраля 2021 года в России зарегистрирована публично-правовая компания «Единый заказчик в сфере строительства». Она создана для осуществления строительного контроля при возведении капитальных объектов за счет федерального бюджета. Единый заказчик будет работать со 121 объектом образования, культуры, спорта и здравоохранения площадью 1,76 млн квадратных метров, включая цирки в Волгограде и Екатеринбурге, музей Мирового океана в Калининграде и филиал Александринского театра в Москве. А вот создание объектов транспортной инфраструктуры, правоохранительной и внешнеэкономической деятельности, обороны и безопасности государства, а также проекты Росатома и Роскосмоса в компетенцию компании не входят.

В Госдуме ранее пояснили, что создание единого заказчика позволит сократить сроки строительства, предотвратить появление недостроев и повысить эффективность государственных вложений.

Долгострои для обеспечения жильем нуждающихся

Еще один принятый в 2020 году закон ставит целью решение проблем обманутых покупателей новостроек. Документ предоставляет Фонду защиты прав дольщиков полномочия по завершению возведения многоквартирных домов и продаже готовых помещений на участках, полученных по решению Арбитражного суда. Часть квартир в таких МКД может быть передана сиротам, многодетным семьям, гражданам с тяжелой формой хронических заболеваний и другим категориям населения, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Если Арбитражный суд предоставит Фонду права застройщика на участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, тот сможет возвести дом или завершить работы на имеющемся проблемном объекте с последующей передачей части жилых помещений органам исполнительной власти субъектов РФ.

Оспаривание кадастровой стоимости

Правительство России упростило порядок оспаривания кадастровой стоимости в досудебном порядке. Теперь для этого нужно просто направить соответствующий запрос через МФЦ. Если кадастровая стоимость будет уменьшена по решению суда или специальной комиссии, собственник сможет требовать перерасчета налоговых платежей за все время действия ошибочной записи — с момента внесения в ЕГРН.

Также в 2021 году устанавливается персональная ответственность должностных лиц за регулярные ошибки при определении кадастровой стоимости. Специалисты, которые ошиблись несколько раз за год, и это установлено в суде, могут лишиться должности.

Расчет налогов по кадастровой стоимости

Принцип использования кадастровой стоимости для исчисления налога на имущество физических лиц распространился на все регионы, исключение предусмотрено только для Севастополя. В первые три года при расчете налога применяются понижающие коэффициенты: в первый год — 0,2, во второй — 0,4, и в третий — 0,6. Начиная с третьего года применения в регионе кадастровой стоимости, сумма налога не может вырасти более чем на 10%.

Еще одно новшество в налоговой сфере предусматривает послабление для собственников, купивших квартиру или долю в квартире в новостройке. Теперь срок владения жильем считается с даты полной оплаты договора долевого участия, а не регистрации права собственности, как было раньше. Кроме того, минимальный срок владения жильем, после которого можно не платить НДФЛ при продаже, сократили с пяти до трех лет.

Новые обязательства для застройщиков

Не обошлось в 2021 году и без изменений закона об участии в долевом строительстве. Власти обязали застройщиков размещать проектные декларации на новые дома до заключения первого договора с дольщиком. Кроме того, нормотворцы решили ужесточить требования к компаниям, привлекающим средства на реализацию проектов исключительно с помощью эскроу и желающим получить заключение о соответствии проектной декларации требованиям закона. Перечень требований закреплен в статье 3 закона № 214-ФЗ.

«Умные» счетчики

Вводимые в эксплуатацию многоквартирные дома теперь должны оснащаться «умными» счетчиками электроэнергии. Эти устройства избавят россиян от необходимости передачи данных ресурсоснабжающим организациям или управляющим компаниям: следить за расходом и отправлять данные приборы будут самостоятельно. Также счетчики смогут информировать об авариях и сбоях в работе сети. Если застройщик не оснастит новостройку «умными» приборами учета электрической энергии, ему может быть отказано во вводе дома в эксплуатацию.

Удаленные сделки с недвижимостью

Стороны договора могут не встречаться для проведения сделки, если для ее удостоверения привлекаются как минимум два нотариуса. Участники сделки выбирают нотариусов, а те готовят проект сделки с использованием ЕИС нотариата.

Каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает свой экземпляр документа в цифровом виде простой электронной подписью и бумажную версию, которая остается в делах нотариальной конторы. Электронный экземпляр с совершенной удостоверительной надписью подписывается удостоверившими ее нотариусами их квалифицированными электронными подписями и хранится в ЕИС нотариата. Таким образом теперь можно продавать и дарить недвижимость, а также заключать иные договоры на расстоянии.

При удостоверении договора об отчуждении дома или квартиры двумя и более нотариусами хотя бы один из них должен работать в регионе, где этот объект располагается.

Материнский капитал и сельская ипотека

Средства материнского капитала теперь можно использовать на первоначальный взнос по сельской ипотеке. Напомним, эта программа позволяет взять кредит на покупку или строительство жилья на сельской территории или в городе с населением менее 30 тысяч человек. Ставка по займу не превышает 3% годовых.

Вторая новелла, касающаяся сельской ипотеки, разрешает получить кредит на льготных условиях не только собственникам участка, но и его арендаторам. Важно отметить, что с 2021 года участники программы могут покупать недвижимость в домах не выше пяти этажей.

Заселение несовершеннолетних в гостиницы

Начиная с 1 января текущего года отели обязаны требовать от несовершеннолетних постояльцев нотариально заверенное согласие их родителей. Данное новшество усложнит заселение в гостиницы для не достигших 18-летия путешественников.

Также гостиницам, не имеющим свидетельства о присвоении категории, теперь грозит административная ответственность: до начала 2022 года эта норма применяется только к средствам размещения, имеющим более 15 номеров.

Противопожарный режим в жилых домах

Новые требования противопожарного режима в России, вступившие в силу 1 января 2021 года, запрещают жильцам многоквартирных домов хранить личные вещи на чердаках и цокольных этажах: правило касается даже домашней консервации. Также нарушением будет считаться оставление на балконах источников открытого огня без присмотра, в том числе свечей и непотушенных сигарет. Наконец, домовладельцы теперь не имеют права эксплуатировать неисправное газовое оборудование, а также плиты, не прошедшие проверку и плановое техническое обслуживание.

Компенсации ЖКХ

Получателям субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг упростили доступ к этой разновидности государственной поддержки. Раньше граждане, чье материальное положение не позволяет рассчитываться за ЖКУ в полном объеме, должны были доказать отсутствие задолженности за «коммуналку». Теперь же власти освободили их от выполнения данного требования: соответствующую информацию органы власти будут получать в автоматическом режиме.

Онлайн-собрания собственников квартир

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах разрешили проводить собрания в дистанционном режиме. Для этого они должны будут использовать государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). С 1 июля 2021 года регионы должны обеспечить техническую возможность своих информационных систем ГИС ЖКХ для этих целей.

«Дачная» и «гаражная» амнистии

Закон о «дачной амнистии» правительство страны продлило еще на пять лет — до 1 марта 2026 года. Предполагается, что все желающие оформить дачи в упрощенном порядке, наконец-то сделают это. Еще одна амнистия — «гаражная» — начнет действовать с 1 сентября 2021 года. В соответствии с утвержденными нормами россияне смогут стать полноправными собственниками гаражей и участков под ними. Для этого им нужно будет подготовить минимальный пакет документов. Такое право получат хозяева объектов на землях, выделенных гаражным и гаражно-строительным кооперативам. Владельцев «ракушек» нововведения не касаются.

Собрания дачников

Российские законотворцы упростили работу садоводческих и огороднических товариществ, наделив их правом фиксировать в уставе дату, время и место проведения, а также повестку ежегодного общего собрания своих членов. Такой подход позволит гражданам планировать свое время и принимать личное участие в подобных мероприятиях. Кроме того, поправки сократят расходы людей: если раньше членские взносы приходилось тратить на бюрократические процедуры — согласование даты собрания и уведомление об этом всех садоводов (как правило, заказными письмами по почте), то теперь этого делать не придется.