Плата за надёжность? - «Дайджест»

Переход на эскроу-счета не только защитил средства граждан, но и лишил их существенных скидок на старте продаж. Большинство застройщиков признают, что цены на квартиры в комплексах, строящихся с привлечением проектного финансирования, выше, чем в тех, что завершают по старинке.

Новая схема привлечения средств дольщиков заработала летом 2019-го. Однако проекты с большим объёмом уже реализованных квартир и высокой готовностью власти разрешили достроить по старым правилам.

И в Петербурге процент таких исключений оказался больше, чем во многих других субъектах РФ. Сейчас Петербург единственный из регионов-лидеров по объёмам жилищного строительства, где по ДДУ жилья реализуется больше, чем по схеме с эскроу. Так, в целом в стране, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, возводится 92,3 млн кв.м жилья. Из них почти 52 млн «квадратов» реализуют с использованием счетов эскроу. В Петербурге из 9,6 млн кв.м новостроек без эскроу (то есть по старым правилам) продают 5,56 млн кв.м, или более 50%. Всего в городе предусмотрено использование счетов эскроу по 119 разрешениям на строительство немногим более 4 млн кв.м жилья (проекты 65 застройщиков).

Например, Сбербанк финансирует 38 проектов жилой площадью более 1,2 млн кв.м в Петербурге и Ленобласти. Общий лимит кредитования превышает 110 млрд рублей, из которых 42 млрд рублей уже освоены строителями. В 2020 году завершены два проекта, раскрыты счета эскроу в объёме порядка 2,5 млрд рублей. Всего по Северо-Западу за период действия схемы с эскроу-счетами Сбербанк профинансировал 88 проектов с общим лимитом порядка 140 млрд рублей (жилая площадь – 1,9 млн кв.м). По 10 проектам уже состоялось раскрытие эскроу-счетов на общую сумму более 5 млрд рублей. «В 2020-м мы увидели значительный рост и расширение территории привлечения застройщиками проектного финансирования. Объёмы выросли в 2,5 раза. Если в 2019 году Северо-Западный банк заключил договоры по 31 проекту на 52 млрд рублей (из них с эскроу – 15 проектов на 37 млрд), то показатель 2020-го – 72 проекта на 93 млрд (из них с эскроу – 68 проектов на 86 млрд рублей). Этот тренд продолжается: за два месяца 2021-го уже заключены договоры на 17 млрд рублей, и все с эскроу», – говорит директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин.

Доступ к деньгам

Деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах до момента ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что строить девелоперы должны за счёт собственных средств, которых мало у кого хватает, или за счёт кредитов. Два года назад застройщики предрекали серьёзные проблемы во взаимоотношениях с банками. Однако сейчас большинство девелоперов сотрудничество с банкирами наладили и глобальных сложностей не испытывают – особенно те, кто получал кредиты и ранее. «И до введения новых правил большая часть крупных компаний привлекала банковские кредиты для финансирования как отдельных этапов, так и всего проекта», – поясняет коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. Хотя не всё так гладко. «Возросли транзакционные издержки. Каждый платёж – это выборка кредитных средств и требует представления соответствующего пакета документов», – говорит вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. «Чтобы получить кредит, застройщикам надо собирать большой пакет документов. Отлаженная работа по одному проекту не гарантирует отсутствие замечаний по другим – банк может запросить дополнительные бумаги. Конечно, всё это затягивает процесс взаиморасчётов с подрядчиками. Хотя процесс согласования финансовой модели проекта с банком стал проще и быстрее», – отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.

Но если крупные девелоперы получают кредиты, для небольших компаний это может стать настоящей проблемой. В Национальном объединении строителей полагают, что ещё одним последствием введения механизма проектного финансирования стало сокращение текущего объёма жилищного строительства. По данным «ДОМ.РФ», в августе 2018-го в стадии строительства находилось 125,2 млн кв.м жилья, в августе 2019-го – 120,6 млн кв.м, а к августу 2020 года объём сократился до 98,7 млн кв.м. «Причиной ухода части застройщиков с рынка и сокращения портфелей проектов у действующих компаний является низкий уровень доступности проектного финансирования для небольших региональных застройщиков либо доступность только одной кредитной линии. Так, завышенные требования к залогу приводят к тому, что по одному кредиту в залоге у банка оказывается всё имущество застройщика и сама компания. Открыть вторую кредитную линию на строительство другого объекта невозможно», – констатирует вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз.

Цены с нагрузкой

На качестве самих проектов новая схема финансирования по большому счёту не сказалась, чего не скажешь о ценах на жильё. «Качественные характеристики объекта определяются не схемой финансирования, а его объёмом, классом недвижимости. Застройщик зависит от темпов продаж и сейчас, поскольку ставка по проектному финансированию уменьшается при наполнении эскроу-счетов. Ценообразование в первую очередь определяют сегмент рынка, спрос, доступность ипотеки», – полагает Сергей Софронов.

С ним согласен и Алексей Ефремов: «Продуктовые характеристики точно не связаны со схемой продаж. Что касается разницы в цене, то размер заимствований застройщиков увеличился в 2-2,5 раза, и абсолютная кредитная нагрузка в структуре себестоимости выросла. Совокупное влияние эскроу-счетов добавляет 5-7% к себестоимости».

«В нашем ЖК «Приморский квартал» с использованием эскроу будут возводиться корпуса 40, 41 и 42, которые пока не выведены в продажу. Цены в первую очередь зависят от рынка, спроса и других экономических факторов. Но их резкие колебания в меньшей степени касаются объектов с эскроу-счетами. Вероятно, переход на проектное финансирование может спровоцировать увеличение средней стоимости жилья. По крайней мере, цены на начальных этапах строительства могут стать выше, в силу увеличения инвестиционных затрат девелоперов», – уверен директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.

«Проекты, обеспеченные кредитами, реализуются быстрее, так как застройщик не привязан к спросу с точки зрения финансирования. А их качество остаётся на высоком уровне. Банк оценивает его для предоставления кредита. Но цены в таких проектах изначально выше на 10-13%», – подтверждает Ольга Ульянова.

Директор Группы «Аквилон» Виталий Коробов уверен, что в проектах с эскроу себестоимость растёт из-за процентов по кредиту. И застройщики вынуждены повышать цены, чтобы выйти на нужную рентабельность. «Её минимальный уровень диктует сам банк, который может просто отказать в кредите на проект с низкой маржинальностью. Поэтому наиболее ощутимым переход на эскроу будет для сегмента «эконом», который сильно зависит от динамики цен. У нас сформирован сбалансированный портфель без неликвида. Полагаем, многие застройщики, работающие в масс-маркете, будут вынуждены переориентироваться на сегменты с более высокой маржинальностью», – предполагает Виталий Коробов.

«Основной причиной удорожания жилья в 2018-2019 годах стал переход на проектное финансирование. Ранее за счёт кредитов обеспечивалось порядка 30-50% от стоимости проекта, а теперь 80-100%, а значит, увеличились расходы на обслуживание кредита. Средняя ставка в рамках проектного финансирования составляет 3-4% годовых. Кроме того, выявлены многочисленные скрытые комиссии банков, которые составляют до 2% от стоимости проекта», – говорит Антон Мороз.

Обратная сторона защиты

«Мы создаём продукт, который считаем максимально востребованным на рынке и экономически эффективным. Но можно сказать, что работа по новой схеме выявила побочный эффект, не очень приятный для потребителей», – отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. По его словам, застройщики стали практически независимы от продаж в моменте. Необходимо определённое наполнение счетов эскроу, заложенное в согласованную с банком модель, но не надо думать, будут ли деньги завтра, если компания не реализует несколько лишних квартир. «Увеличивая стоимость квартир, мы фактически регулируем наполнение счетов эскроу. Я думаю, скоро этот эффект станет заметен в масштабах страны, у любого застройщика. Особенно в первые полгода строительства, когда нет необходимости в больших объёмах финансирования, а значит, и в больших объёмах продаж. Покупатели же привыкли, что на начальной стадии застройщик предлагает минимальную цену. Теперь эта история уходит в прошлое», – поясняет Сергей Терентьев.

Эти выводы подтверждает и начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин: «Многие покупатели привыкли, что стоимость на старте сильно ниже, но такого уже не будет. Сейчас в цену «квадрата» сразу закладывается процент за пользование кредитом, а потому застройщику невыгодно продавать «на нуле» дешевле. С эскроу-счетами мы пока не работали, поскольку наши ЖК «Новый Оккервиль» и «Новый Лесснер» из-за высокой степени готовности реализуются по старой схеме. Но вторая очередь «Нового Лесснера» уже будет продаваться с использованием эскроу-счетов».

В ГК «ПСК», например, по схеме с эскроу строят три апарт-отеля Avenir в Кировском и Московском районах. С применением проектного финансирования возводят ЖК «Новый Невский», но эскроу-счета там не используются. Кроме того, кредиты привлекались в уже завершённые в 2019-2020 годах проекты Nobelius и «Славянка».

Группа RBI реализует с помощью эскроу жильё в проектах Futurist, «Болконский», ARTSTUDIO Moskovsky, «Созидатели». А ГК «Полис Групп» возводит два объекта – ЖК «Мой мир» в Мурино (размер кредитной линии – 5,4 млрд рублей) и ЖК «Полис Приморский» в Каменке, где объём заимствований составит 7,8 млрд рублей. За 2020-2021 годы портфель Группы «Аквилон» пополнился девятью новыми проектами в Петербурге, Москве и Архангельской области, и все они реализуются с привлечением проектного финансирования и эскроу-счетов. В Петербурге это жилые комплексы «Аквилон ZALIVE» на намыве Васильевского острова и «Аквилон STORIES» в Кудрово.

Строящиеся в Петербурге жилые комплексы, продажи в которых разрешены с использованием эскроу-счетов

- Одна из самых крупных кредитных линий, открытых за последние месяцы, предоставлена Сбербанком холдингу Setl Group на строительство ЖК «Стрижи в Невском 2». Её размер – 9,8 млрд рублей, срок действия договора – август 2025 года. В рамках проекта девелопер намерен построить пять разновысотных жилых корпусов продаваемой площадью 84 000 кв.м. ЖК расположен в 500 метрах от станции метро «Ломоносовская», недалеко от Невы. Под зданиями будет паркинг на 851 автомобиль. Предусмотрены детский сад на 170 мест и большое общественное пространство со спортивной площадкой, зоной для йоги. Продажи квартир уже начались. По плану стройка финиширует в третьем квартале 2023-го.

- В конце прошлого года Сбербанк открыл сразу три невозобновляемые кредитные линии на общую сумму в 11,9 млрд рублей для реализации проектов Группы «Эталон». Так 6,17 млрд рублей предназначены для достройки комплекса «Галактика PRO» в Адмиралтейском районе – два жилых корпуса (каждый с собственным подземным паркингом) в общей сложности на 782 квартиры. Его ввод намечен на конец 2021-го. Ещё 5,73 млрд пойдут на проект «Московские ворота II». Это два корпуса всего на 795 квартир, плюс паркинг на 456 машино-мест. Корпуса введут в конце 2022-го и во втором квартале 2023-го. Ранее Сбербанк выделил «Эталону» ещё две кредитные линии на общую сумму 15,21 млрд рублей для дальнейшего строительства ЖК «Галактика». В общей сложности Сбер предоставил за последние месяцы на проекты холдинга более 27 млрд рублей.

- Прошлой осенью ГК «Полис Групп» заключила с банком «ДОМ.РФ» договор о проектном финансировании ЖК «Полис Приморский» в Каменке. Размер кредитной линии составил 7,8 млрд рублей. Участок 5,9 га на Глухарской улице застройщик купил весной 2017-го. По соседству он арендовал ещё 8,4 га (оба надела принадлежали разорившейся ГК «Город»), где уже строит ЖК «Полис на Комендантском». Новый проект – «Полис Приморский» – будет состоять из двух корпусов высотой 14 этажей, в которых предусмотрены 2220 квартир. Его ввод в эксплуатацию планируется в начале 2024 года. Это уже второй проект «Полис Групп», который будет реализован по схеме проектного финансирования в партнёрстве с банком «ДОМ.РФ».