Паркинг в новостройках: выгодно ли покупать? - «Дайджест»

Машиноместа в новостройках стоят как небольшая квартира-студия. Насколько жильцам необходима парковка? Какая выгода от нее?

Если вы планируете покупку квартиры в новостройке, то девелопер сразу спросит: а не хотите ли вы купить еще и машиноместо на парковке. Разбираемся, выгодно ли это клиенту.

СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ?

Средняя стоимость машиноместа в новостройках премиум класса – 3,9 млн. руб., бизнес-класса – 2,0 млн. руб., комфорт-класса – 1,4 млн. руб., сообщила Наталья Шаталина, гендиректор сервиса “Синица”. В Центральном административном округе цена парковочного места может достигать 8 млн рублей.

Прибавьте к этой сумме ежемесячную плату за обслуживание. Она варьируется от 2 до 4 тысяч рублей.

Если не хочется тратить несколько миллионов на парковочное место, то можно его арендовать. Места сдают как собственники, так и застройщики. Но застройщики, по словам Дениса Филиппова, директора по продажам Hutton Development, неохотно это делают, так как им выгоднее продать.

Стоимость аренды машиноместа - от 10 до 25 тысяч рублей. В премиальных комплексах аренда парковочного места может превышать 60 тысяч рублей.

ВЫГОДНЕЕ КУПИТЬ ИЛИ АРЕНДОВАТЬ?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Парковочное место окупается за 10-15 лет. Если клиент захочет продать квартиру вместе с парковкой раньше, то часть денег потеряется.

Аргументы за покупку парковочного места:

- деньги не уходят впустую, как при аренде. Они инвестированы в недвижимость.

- через 10-15 лет машиноместо подорожает и окупит себя

- можно окупить быстрее года на 3, если самим сдавать в аренду

- спокойствие за свой автомобиль и комфорт зимой, так как не надо чистить снег

Аргументы против покупки парковочного места:

- окупаться будет долго. В среднем - 10-15 лет, но иногда доходит до 20-25 лет. Стоимость парковки растет медленно, не как квартиры.

- самые дешевые места - неудобные, а самые дорогие - трудно продать.

- цена машиноместа - это еще одна небольшая квартира.

Аргументы за аренду машиноместа:

- это дешевле, если вы не планируете прожить в квартире всю жизнь

- не придется сразу тратить несколько дополнительных миллионов

- такие же условия обслуживания автомобиля, как для собственников

Аргументы против аренды машиноместа

- деньги уходят к другому собственнику, не работают на вас

- собственник может в любой момент разорвать договор аренды, машину ставить будет некуда.

Обычно парковочное место покупают, если есть деньги на первый взнос для квартиры и на ее ремонт. По данным Андрея Елисеева, генерального директора Insolver, в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса машиноместа покупают хуже всего. Людям выгоднее быстрее закрыть ипотеку или сделать ремонт, чем купить место для автомобиля. В таких жилых проектах нераспроданных парковок может быть 30%. Тогда застройщик готов сдавать их в аренду.

В премиальных комплексах парковочные места покупают сразу же с квартирой. Состоятельные клиенты даже не рассматривают жилье без удобного паркинга. Там к моменту ввода жилого комплекса в эксплуатацию обычно все машиноместа выкуплены.

Резюмируем:

Если есть лишние миллионы - лучше купить парковочное место. Это комфортно и безопасно. А если жить в комплексе планируете долго, то еще и окупиться может. Для оценки прибыльности нужно учесть стоимость места, коэффициент машиномест, исходя из класса жилого комплекса, корреляцию между количеством квартир и мест на паркинге, ставки аренды, завил Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент»

Если лишних денег нет, то можно арендовать парковочное место или пользоваться гостевой. Но на наземных парковках мест обычно не бывает. А аренда, по мнению Андрея Колочинского, управляющего партнера “ВекторСтройФинанс”, выбрасывание денег в никуда.

ЧТО ВХОДИТ В СТОИМОСТЬ ПОКУПКИ?

По словам управляющего директора УК SVN Павла Люлина, в стоимость покупки или аренды машиноместа включается обычно:

- само место для автомобиля

- уборка парковки от снега

- вентиляция

- противопожарная система безопасности

- освещение

- канализация

- охрана

- видеонаблюдение

В некоторых паркингах есть шиномонтаж и мойка машин. Но они оплачиваются отдельно. Полный перечень услуг зависит от управляющей компании. Некоторые из них дополнительно вывозят мусор, ремонтируют и красят стены, рисуют разметку на асфальте. Но управляющая компания может и не делать этого, а просто предоставлять место для машины.

КОГДА ЛУЧШЕ ПОКУПАТЬ МАШИНОМЕСТО?

Парковочные места не растут в цене так же быстро как квартиры. Срочности в покупке на раннем этапе нет. Но удобные места раскупают быстро. Если клиенту важно расположение машиноместа, то покупку лучше не оттягивать.

Некоторые застройщики заинтересованы в быстрей продаже паркинга, поэтому клиентам предлагаются выгодные скидки или рассрочки. Но такие предложения обычно делаются в элитных и премиальных комплексах. Застройщик готов рассматривать покупку квартиры и машиноместа как одну сделку. В массовом сегменте экономической выгоды от ранней покупки парковки нет.

Покупка машиноместа до сдачи комплекса в эксплуатацию несет риски. Застройщик может плохо сделать гидроизоляцию подземного паркинга, поэтому машины будет заливать дождем. У парковки может быть неудобный въезд или плохое отопление. Из-за этого многие клиенты покупают машиноместа уже после того, как въедут в свои квартиры.

КАКИЕ УСЛОВИЯ ПОКУПКИ?
Застройщики редко предоставляют какие-то специальные условия покупки парковочного места. Можно найти рассрочку на три месяца, сообщил Константинов Сергей, гендиректор CMAN GROUP.

Для покупки машиноместа можно взять ипотеку. Но парковка - это нежилое помещение, поэтому ставки будут выше. Если квартиру можно купить под 6,5% годовых, то за парковку придется платить 12-14% в год. Льготных программ для парковок нет.

По словам коммерческого директора Tekta Group Елизаветы Севастьяновой, девелоперы готовы обсуждать скидки с клиентом при одновременной покупке квартиры и машиноместа. Клиент может сразу заложить стоимость парковки в жилье.

В КАКИХ РАЙОНАХ МОСКВЫ МАШИНОМЕСТО ТОЧНО НАДО КУПИТЬ ИЛИ АРЕНДОВАТЬ?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»,уверена, что в новостройках с идеей “двор без машин” машиноместо необходимо. Жилые комплексы заселяются быстро, машин становится сразу много, поэтому проблемы с бесплатной парковкой будут возникать. Еще есть проблемы с парковкой в микрорайонах, где больше двух тысяч квартир.

Конкретного района Москвы с особо тяжелой ситуацией с парковками нет. Эксперты советуют задуматься о покупке или аренде машиноместа в любом жилом комплексе. Но особо трепетно правительство Москвы относится к неправильным парковкам в центре города. Там без машиноместа трудно.

“Предыдущий сезон продемонстрировал возросший интерес покупателей жилья к парковочной инфраструктуре, - отмечает директор премии Urban Awards Ольга Хасанова. - В Москве продажи машиномест выросли на 27,3% по сравнению с показателями 2019-го, в Санкт-Петербурге - на 9,9%. При этом пик потребительской активности пришелся на последние месяцы года. В столице за четвертый квартал разошлось 40% от общего объема парковочных мест, реализованных в 2020-м”. Эксперт фиксирует важную тенденцию: соотношение между жилыми и парковочными лотами в структуре продаж постепенно меняется в пользу вторых. В 2019-м на одно проданное машиноместо приходилось 11 квартир в Санкт-Петербурге и 6 квартир в Москве. В прошлом году покупка жилья чаще стала сопровождаться покупкой места для хранения автомобиля. В Санкт-Петербурге это один случай из каждых восьми, в Москве - один из пяти. Этот индикатор существенно разнится в зависимости от сегмента недвижимости. По итогам 2020-го в новомосковском комфорт-классе на одно купленное машиноместо приходится десять квартир, в “старомосковском” - шесть, в бизнес-классе - четыре, в элит- и премиум-классе - две. Схожая пропорция наблюдается и на петербургском рынке.